业氛围最繁华的高尚社区。 环境建设为先城市基础设施建设为先 本项目将改往常小区开发那种先进行商品房开发，再进行环境配套建设的模式。 而采用以环境建设为先，城市基础设施配套建设为先，在规划设计中，优先做好环境 及配套设计。 本项目地块东城河的水面将以开放式亲水园林小桥曲廊形式作为区块环境设 计的重点，配以社区广场社区公园组团绿化和滨河大坝绿带等组成的绿色生态体 系。 本项目将新建河滨西路，并对青颍路胜利北路东城墙路和解放北路进行扩建 改造，在道路建设和扩建改造的同时，做好各类城市配套设施给排水环卫排污 电力网通电讯管道燃气等建设工作。 三项目建设的重要意义 旧城改造势在必行 又称颍州具有悠远的历史辉煌。襟带长淮，东连三吴，南引荆汝，其水 洄曲，其地平舒，梁宋吴楚之冲，齐鲁汴洛之道，淮南内屏，东南枢辖。说明了其地 理位置的优越与重要。是姜子牙管仲庄子老子鲍叔牙稽康甘罗曹操 华佗等灿若星河伟大人物的故乡。 老城北起泉河，东南西分别至东城河南城河西城河。是古历史文 化的见证人，老城内城皇庙鼓楼刘公祠等建筑现存东城河西城河南城河 黑龙潭等古地形地貌尚在北关码头顺河街玉石街聚星巷状元巷三元巷 文昌阁三义街等古地名仍在沿用。 但是，随着城市的发展，特别是新城区的交通便捷等因素，老城内的地市级机 构如专署银行邮局检察院等纷纷搬到新区。老城区道路狭窄，公共配套设施极 其缺乏，房屋低矮破旧简陋高密度房屋质量越往北越差，位于泉河坝边上的 建筑多为居民私自搭设的棚户。居住条件十分低下。经济条件好点的住房纷纷外迁， 原居住地青年成家后搬入市区新房老城区特别是本项目所在地的居民区是目前 市区现存典型的少数贫民区棚户区之。 随着我国经济的高速发展，十三大提出的全面建设小康社会，市正在努力提高 人民生活质量，努力推进城市化现代化建设。是所有的房地产开发企业都具备 异地开发的条件。土地开发的规模化已经是势在必行。以往房产以单体小地块 为主，尽管面积小，但五脏还必须俱全，比如绿化会所车库等配套设施样不能 少，造成了不小的浪费。而大地块的开发，可以统规划设计，同时分摊到住户身上 的费用也大大减少，将有效地提高市住宅的档次。 第章项目建设开发实施企业简介 项目投资商 第二章可研报告编制依据 项目实施相关批准文件 年月日在西安市东西部经贸洽谈会上签订的项目改造 开发项目协议。 年月日市府办领发的关于项目改造项目有关问题的若 干意见。 年月日市规划局提供的项目控制性规划总平面图及规划设计条 件。 年月日签订的市号地块国有土地使用权挂牌出 让成交确认书。 年月日签订的项目改造项目市政基础设施建设协议书。 年月日签订的市号地块国有土地使用权出让合 同。 年月日市发展计划委员会下达的关于市项目改造项 目立项的批复。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 年月日项目期工程建设用地规划许可证。 年月日项目期工程建设用地批准书。 年月日市房产局颁发的期工程拆迁许可证。 二项目可研报告编制的相关法律法规 年第号主席令公布的中华人民共和国建筑法 年九届人大所订的中华人民共和国土地管理法 年第号主席令公布的中华人民共和国城市规划法 年第号主席令公布的中华人民共和国城市房地产管理法 年第号主席令公布的中华人民共和国环境保护法 年第号国务院令发布的城市房地产开发经营管理条例 年第号国务院令发布的建设项目环境保护管理条例 年第号国务院令发布的建设工程质量管理条例 建设部号文件发布的工程建设标准强制性条文 城市居住区规划设计规范 阜政发号市城市规划管理办法 市城市总体规划方案 市人民政府第次常务会议审议批准的市项目改造修 建性详细规划 三其它依据 由于该项目投资巨大验。把优化环境作为 加快发展的第要素，把招商引资作为加快发展的重中之重，吸引兄弟地市和海内外 朋友来投资兴业。 年月，投资商浙江环球房产集团在总部接待了市委市政府派到 绍兴的招商小分队，被的招商热情所感动。立即以集团主要领导组成了考察组到 考察。初选了批项目作投资分析。 年月日，我集团公司代表，应市政府邀请，赴西安参加东西部经 贸洽谈会，并签订了项目改造开发项目协议。该协议为本次洽谈会安徽省投 资的最大投资项目协议。当时签约的投资额为亿多人民币。被列为省委省政府的 督办项目。 年月起，全市进行了解放思想大讨论。我企业之行引发 了投资商来了，该怎么办的新闻追综报导。作为解放思想大讨论的具体案例 进行剖析。该思想大讨论，经实践证明，极大地改善了的投资环境，极大地促进 了政府机关部门的观念的转变。 在其后的多次协商后，扩大了项目的规模，优化完美了项目的规划设计方案。 于年月日以万元的竞买报价，最终确定了项目建设。 项目建设开发的指导思想 解放北大街项目，将以其特色鲜明的开发建设理念，领导市旧城改造的先范。 在城市总体规划的基础上，做好项目各阶段的设计工作 根据城市总体规划，本区块的城市功能定位为以居住为主，集商贸旅游办 公于体的综合社区。 项目各阶段的设计为项目概念性分区规划项目修建性详细规划建筑方案设 计初步设计至最终施工图设计必须紧紧抓住规划设计这个龙头。高起点高质量 的设计是项目成功的基础。各阶段设计尽可能进行招标，以选择最佳方案付诸实施。 不零打碎敲，实施成建制地整体改造 由于历史原因，市中心的住宅小区，有的建造年代早，没有间距没有道路例 如二里井小区，居住条件差，各类隐患无法解决。有的建设规模小，各类社区配套无 法实施。 解放北大街项目的成功开发，必须要从人民路开始整体规划，整体拆迁，并以此 为突破口。进行旧城改造后，将使整个区块的建设内涵有个脱胎换骨的提升。项目 以国家康居示范工程为目标，这正是市委市政府贯彻十六大精神全面建设小康社 会体现三个代表与时俱进为民造福的具体行动。而要达到这个目标，必 须克服零打碎敲，动牙科手，规划范围涉及面广，实施期限较长，而且全部为市场化 运作。本项目的投资商开发商委托杭州中原房地产营销代理有限公司作了两次市场 调研。我们将年月日送达的杭中营策号项目改造 项目市场调研报告作为本可研报告的最新市场调查依据。 本报告第五章规划设计内容主要按照浙江大学安地规划与建筑设计有限公司的 规划设计文本编写。 由于投资商和开发商自筹资金进行项目投资开发建设，企业承担了全部市场经 营风险，经集团公司董事会研究决定，由集团企业和房产公司负责编写本项目可 研报告。 由于中介机构，项目投资咨询机构对本项目的理想局限，其可行性研究分析报 告不能承担本项目的投资风险和建设决策失误造成的重大经济损失。所以本项目投资 开发单位没有委托专业中介机构进行本项目可行性研究工作。 第三章项目概况和建设开发理念介绍 项目概况 项目名称及性质 本项目名称市项目改造项目 项目性质居住商业及其它配套建设 项目地理位置 本项目位于安徽省市中心的中北部，即东径北纬。东起颍州路， 西至刘琦公园，东西向最宽处约米北起泉河大坝，南边由西向东分别至人 民路军分区干休所气象局大院及青颍公园，南北向最长处约米。 在项目周边和内部具存的自然河流和绿地有泉河西城河东城河刘琦 公园和青颍公园。 本项目周边和穿越的城市道路。东西向有拟建的河滨路和现有的青颍路 人民路南北向有西城墙路解放北路东城墙路和胜利北路。 项目建设规模 建设规模范围公顷，建设净用地公顷。 新建各类建筑平方米，居住人口规模万人。 总投资估算亿元人民币，其中城市公用事业建设城市基础配套设施 绿化广场区内桥梁等建设约亿元人民币。 项目建设时序和年限 项目分四期建设，每期建设周期为年，每期建设可分为拆迁设计 等前期工作施工建设配套管理等三个阶段。 项目可实施流水作业，滚动连续开发的方式。总建设年限约年。 二项目建设的背景 项目的提出与确定 市委市政府在进入新世纪时，提出了紧紧围绕加快发展富民强市建设 皖西北中心城市的主题，认真学习沿海发达地区城市的先进也出 现了上百亩的大规模品牌化开发，建筑面积在万平方米左右或以上的有好几个楼盘， 如港利绿园中南现代城水岸名苑等等，城西新开发楼盘西苑世纪名门，更是 个占地多亩的规模化小区。 就今后长远发展趋势，由于中大规模楼盘在配套以及整体品质塑造方面存在较多 优势，将会受到追求居住品质的中高档购房者的追捧。 城南城西成为楼市区域发展两大热点 目前楼市形成两大楼市热点区块为城西，西二环附近，新近开发的楼盘 有水岸名苑中南现代城港利绿园以及西苑世纪名门等，集中了家大型楼盘， 总上市规模近万建筑面积，其中世纪名门开发规模达万平方米另块为城南， 南二环以南，经济开发区，今年出让地块块，新楼盘有龙腾义耕新天地城市映 象大唐花园等，上市规模近二十万建筑面积，但潜在开发规模远远大于此规模„„ 结论 房价上扬迅速，老百姓开始关注楼市 楼盘规模化品牌化，注重形象宣传，广告投入，多采用与营销代理合作的方 式，竞争开始激烈 外地特别是江浙开发商进驻，带入成熟的开发技术与销售模式 小高层错层设计开始出现，在当地的接受程度较好 形成了城南城西两大楼市热点区域。 二房地产市场供需分析 需求分析 根据房地产市场目前发展状况