域。 经济发展状况来看，该项目所在的河西区是天津市经济最发达最富裕的城区之，该区的房地产起点直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和平区以外的其他各区。 ④规划在河西区天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花鸿起顺饭庄家乐大 型超市等全国闻名的商业设施。 项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环是天津市中心市区规划路 网中的两个半环之，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南 半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统组织建设的大型安居居住区，占地面积 公顷，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环 境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。 所有以上各种因素，为在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地 项目区位 该宗地位条重要出 入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，其现状路宽米。项目 南侧的米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了条出行路线。 规划情况解放南路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿 化带宽米。项目用地北侧谭江道为规划米道路，通过谭江道将该项目与梅江居住区联结 在起。 市政管线配套情况 总体上讲，该区域原为工厂区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下 给水在解放南路有的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。 目录 第章项目决策背景 内部因素 外部因素 第二章项目概述 项目区位及用地 项目宗地现状 项目周边的社区配套 项目周边环境 项目市政配套分析 土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权法律手续分析 项目合作方式及风险评估 总体评价 第四章市场研究 区域市场成长状况 区域市场供应产品特征 整体市场对本案影响因素 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,目标客户产品及价格定位 第五章规划设计要点 初步规划设计思路 规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 开发机遇 开发周期安排 销售周期安排 第七章投资收益分析 成本预测 税务分析 经济效益分析 项目资金预测 第八章可行性结论 项目优势 项目劣势 结论及建议 条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了在城市南部无项目的空白。 天津公司经营现状 目前天津公司在手有两个项目，花园新城含原有新城项目和红旗农场项目东丽湖项 目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到年后新城项目基本开发完毕，主 要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短 期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。 根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有个在开发项目，保证 天津公司经营利润指标和产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤的大好形势下，天津 应充分利用天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占 有率，让品牌深入到每个天津人心中。 玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点 发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质 量，为天津城市建设做出贡献。 天津公司现状项目及在谈项目分布 在开发项目 已完成项目 在谈项目 二外部因素 该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部，行政区划为河西区，该项目所 在区域有如下特点和优势 第章项目决策背景 内部因素 天津公司项目布局 自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园中心大厦世贸广场都市花园 新城等项目，其中城市花园中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约万平方米， 新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带， 但规模较小。由此可看出，天津的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市 发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看 出城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建 的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在起。由此看出，的物业分布与天津的总 体规划和城市发展方向不尽相符。 自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人 筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第品牌的形象。产品应属于整 个天津市，而不是个区域。所以有能力，也应该去开发天津的其他市场，让物业深入天 津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部南部东南部投 入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄 路住宅项目东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是 各方设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线 公用设施种类公用设施名称 教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院 高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点 南楼中学区重点 医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等 大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场 登发装饰基地十八街麻花总店 文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆天津国展中心天津 礼堂体育设施河西体育场 大型公园天津乐园 大型宾馆天津宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星 水晶宫饭店四星天津钢管宾馆二星长青温泉宾馆 大型商住楼 钢管大厦万顺大厦澳东大厦天津科技大厦新安大厦 深圳发展银行大厦环渤海中心大厦天津日报大厦 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商业中 心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林立，年代后期，随着城市房 地产的发展，原来的部分工厂企业，由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象天津市构 件厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步 带动了该区域的住宅市 厂区西侧刚修建完毕的卫津河 南侧在建道路 梅江南开发用地 周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环的修建对该项目的出行将 会带来很大的方便，东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善天津市东南半部路网，联系海河东 西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入十 五规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划年开始修建， 年年底通车。 解放南路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带 宽米，并保留现状水面，在项目周边有大量的绿地和水面，形成道生态景观，既调节 了空气，又避免了噪音，对项目带来的好处可谓多多。 本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大 大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和 提升档次会有非常积极的意义。 目前项目门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站，项 目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目 业主出行。 五市政配套 道路情况 现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有条解放南路，为天津市区场市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁 了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了 该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位。 但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等 工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所 在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。 项目宗地周边情况 该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对 该项目的环境有定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场，规划 为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库 和天津津洋置业公司的养殖场部分用地，现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于 梅江南居住区的部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河，基本上形成个 大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边环境有了根本性的改善。项目宗地东面现状为片空地，原为天津玻