海河流域下游，陆域面积 平方公里，海域面积平方公里。紧紧依托北京天津两大直辖市，拥 有中国最大的人工港最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。 重点规划建设的平方公里，包括三个功能区天津港开发区保税 区全部三个行政区塘沽区汉沽区大港区城区部分海河下游冶金工业区 东丽区无瑕街津南区葛沽镇。目前新区常住人口万人。 滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位臵，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接 面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，臵身于世界经济的整体之中，拥有无限的 发展机遇。滨海新区自然资源丰富，有大量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰 富的石油天然气原盐地势海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国 内外公认的发展现代化工业的理想区域。 塘沽区 塘沽是距北京最近的海滨城区，东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北， 是京津城市带和环渤海城市带的交汇点。塘沽区距天津市中心公里，距北京 公里，素有京畿门户之称。总面积平方公里，常驻人口万人，连 同外来人口达余万。辖个街道办事处个乡。 二区域经济 由于部分区域年统计公报未公布，因此，此次经济指标数据来源于 年各区域统计公报。经济总海岸线和海滨大道建设 海洋经济发展带，在轴和带的型结构中建设三个生态城区和七个产业功能 区。 滨海新区土地利用规划结构为农用地平方公里，占建设用地 平方公里，占未利用地平方公里，占。 到年，滨海新区常住人口将达到万人以上，其中城镇人口万人，城市化水平将达到年常住人口将达到万人以上，其中城镇人 口万人，城市化水平将达到。 到年，滨海新区将形成三个城区六个新市镇的城镇结构。 规划建设七个产业功能区 此外，还将编制规划，建港造陆，建设临港产业区，围合面积约平方公 目录 前言 研究目的 二研究方法与思路 三报告编制依据 区域篇 区域简介 二区域经济 三区域交通 四区域支柱产业 五结论 规划篇 总体规划 二规划综述 宗地篇 委托宗地概况 二地块周边环境 三道路交通分析 四商业现状分析 五区域地位分析 六结论 市场篇 房地产相关政策 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二写字楼市场分析 三公寓市场分析 四商业市场分析 定位篇 开发定位原则 二项目分析 三开发时机判断 四功能定位 五客户定位 六产品定位 写字楼 公寓 商业部分 七租售价格定位 八产品规划设计建议 九风险因素分析 十营销初步建议 经济篇 方案设定 属区域的房地产市场发展趋势，找出未来市场接受度较好的产品形 式，不拘泥于目前已有的规划方案，从而为项目找出最佳的市场定位及产品定位。 通过对本地块的实地踏勘调查及政府相关部门提供的相关资料，着重对宗地 周边环境市政交通条件近期规划动向进行深入分析。并因此总结出宗地的优 势劣势等要素，并对其开发潜力进行客观评价。并就滨海新区中心区域的未来 商业商务规划区域的发展趋势作出判断。 我们将通过问卷与访谈形式，对港口贸易相关企业等服务目标客户群进行详 细的调研，综合项目自身特点及环境因素，为项目的开发定位的可行性提供客户 资料支撑。 我司将在对本宗土地进行具体分析的基础上，结合地块的特点，确定其开发 方向。在此基础上，对该宗土地提出初步的可行开发方向建议。同时对项目周边竞争楼盘进行分析比较，并辅以适当案例研究，为项目产品 建议及价格制定提供依据。 在以上研究分析的基础上，通过初步的经济性分析，估算本宗土地开发产 品形式的收益水平，从而从经济性方面验证本项目的可行性。 三报告编制依据 委托方提供的宗地基本资料 天津市城市总体规划年 天津市总体规划近期 天津市城市总体规划年 天津市总体规划近期 国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政策 天津市统计局年统计年鉴 年天津市政府工作报告 年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报 现场勘察和实地调研所得资料 二方案测算 三方案测算 四方案测算 五现金流量及敏感性分析 六结论 附件 区域规划详情资料 商务商业区 二海港物流区三临港工业区 四其他规划 二写字楼项目基本信息 三公寓项目基本信息 四写字楼智能化 五顶级写字楼标准 六商业项目基本信息 七建筑成本的影响因素 前言 研究目的 本报告是受天津瑞湾国际商务中心有限公司委托，对其所拥有的位于天津市 塘沽区新港号路瑞湾国际商务中心二期土地的房地产开发进行研究。本研究报 告将在对宗地开发经营环境进行详细分析的基础上，结合宗地所处的区位环境， 对其产品开发方向提出建议，并对该宗地的开发方案可行性进行判断。 二研究方法与思路 我们将从滨海新区整体和项目所处区域的宏观环境入手，研究滨海新区整体 和区域经济环境及政策环境，同时对滨海新区的城市规划及区域定位规划进行研 究分析，通过分析，预测滨海新区的经济政策走向以及项目所属区域的城市定 位和发展方向，从而寻找地块在宏观环境方面的影响因素。特别是在年国 家系列房地产调控政策出台的背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展 预期。 对滨海新区及项目所属区域的房地产市场进行研究，包括商业物业包含底 商商铺写字楼商务公寓酒店式公寓等多种形式居住物业纯住宅 特殊物业的分析，通过研究市场供求现状产品特征价格走势等，预测滨海新 区及项目港二线公里 道路桥梁主体工程年底完工。 交通路网建设成为今年滨海新区基础设施建设的重点。新区将安排铁路轨 道及道桥工程项，计划投资亿元。其中，对内交通中将开工建设中央大 道西中环津港高速津汉快速路等批项目，使新区路网更趋完善合理。 对外交通包括津秦客运专用线京津城际客运专线海滨大道北段京津塘高速 公路二线天津段国道线天津东段等工程，这些工程的实施将使新区为服务 环渤海辐射三北创造更加有利条件。 四区域支柱产业 滨海新区拥有优越的地理位臵丰富的自然资源不断完善的基础设施以及 充足的劳动力资源供给。并且具有外向型和重化工业特征，资本密集型和技术密 集型产业比较优势明显，形成了六大优势产业。随着十五规划对滨海新区定 位的加强，新区内的石化汽车电子等主导制造行业以及交通金融等现代服 务业将迎来较大的发展。 制造业 石化滨海新区将提高海上和陆地油气勘探水平，扩大开采规模，增强港 口石油接卸能力。并形成石化产业集群。 汽车十五期间滨海新区将进步发展汽车产业集群。主要包括丰田 汽车扩能发动机改扩建等项目。并加快国产化步伐，培育具有国际竞争力的关 键零部件产业，建设跨区域的零部件生产体系。 装备制造新港船厂预计年造船能力将达到万吨，具备万吨 船舶修理能力，具备大型海洋石油装备制造能力，行业产值达到亿元到 年造船能力达到万吨，行行保险机构体系。截至 年月末，银行业资产总额亿元，存贷款分别达亿元 亿元，实现利润亿元。 商务服务滨海新区日渐成为航运企业聚集配套服务完善的国际贸易与 航运服务区。信息化迅速发展，电子政务电子商务电子口岸建设快速推进。 五结论 宏观经济形势对商务地产市场起着决定作用，滨海新区区域优势明显经济 发展势头强劲功能定位强大发展方向明确，为发展商务地产提供了良好的大 环境。 但滨海新区目前产业结构以第二产业为主，第三产业在国民经济中的比重依 然相对较低。第三产业中的商贸物流金融中介等企业对写字楼需求较大的 行业在本地尚处在发展过程中。产业结构特征造成了本地写字楼市场的发展相对滞后。 滨海新区的发展越来越重视产业结构的优化调整，重点发展第三产业及金 融商务活动。在可预期的未来将促进区域内对商务办公物业的需求。 规划篇 滨海新区功能定位和战略目标是依托京津冀服务环渤海辐射三北 面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户高水平的现代制造业和研 发转化基地北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣社会和谐 环境优美的宜居生态型新城区。 总体规划 根据天津滨海新区国民经济和社会发展十五规划纲要，滨海新区 平方公里的土地被划分为轴带三个城区七个功能区即沿京 津塘高速公路和海河下游建设高新技术产业发展轴，沿业产值超过亿元，行业得到高速发展。 钢材深加工针对新区及周边工业的发展十五期间，滨海新区将建 成以石油套管为主，油管钻杆等高附加值产品为辅的国内最大精品钢管生产基 地。电子信息滨海新区将重点发展无线通讯显示器基础元器件集成 电路汽车电子数字视听光电子和软件等八个子行业。并且注重增加高端产 品比重，如手机和设备等。 医药基因芯片生物药物等产业化进程，发展生物制药领域，运用现代化 手段提升中成药产品的科技含量，推动中药现代化。 新能源与新材料滨海新区将重点发展电动汽车用镍氢电池在新材料方 面，则加快新型材料基地建设，发展高性能化复合化功能化精细化的金属材 料，新型复合材料，高性能涂料，高效催化剂等产品。 现代服务业 交通运输及物流新区年基础设施累计投资亿元，建设了个重 点工程，竣工项。形成了内中外三环和六横六纵的道路骨架，电厂装机 容量达到万千瓦，引滦入塘汉大三区工程全面完成。其中，万吨级深水航 道蓟港铁路津滨轻轨等重大项目相继竣工。 新区工业由于独特的地理位臵天津港与世界多个国家和地区的多个 港口有贸易往来，年货物吞吐量亿吨集装箱吞吐量万标箱，来自 天津以外地区的占