下特点和优势 根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研居住及行政办公用地。 天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新 鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。 经济发展状况来看，该项目所在的河西区是天津市经济最发达最富裕的城区之， 该区的房地产起点直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和平区以外的其他各区。 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 ④规划在河西区天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花鸿起顺饭庄家乐大 型超市等全国闻名的商业设施。 项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环是天津市中心市区规划路 网中的两个半环之，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南 半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统组织建设的大型安居居住区，占地面积 公顷，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库 和天津津洋置业公司的养殖场部分用地，现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于 梅江南居住区的部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河，基本上形成个 大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边 环境有了根本性的改善。项目宗地东面现状为片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附 近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约亩，规划用途为水面。 西侧卫津河 北侧顺驰开发地块 厂区西侧刚修建完毕的卫津河 目录 第章项目决策背景 内部因素 外部因素 第二章项目概述 项目区位及用地 项目宗地现状 项目周边的社区配套 项目周边环境 项目市政配套分析 土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权法律手续分析 项目合作方式及风险评估 总体评价 第四章市场研究 区域市场成长状况 区域市场供应产品特征 整体市场对本案影响因素 目标客户产品及价格定位 第五章规划设计要点 初步规划设计思路 规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 开发机遇 开发周期安排 销售周期安排 第七章投资收益分析 成本预测 税务分析 经济效益分析 项目资金预测 第八章可行性结论 项目优势 项目劣势 结论及建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目，该项目正好填补了万科在城市南部 无项目的空白。 天津万科公司经营现状 目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城项目和红旗农场项目东 丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目 自年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到年后新城项目基本 开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原 因，也不是短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有 个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市 场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响 力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。 玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重 点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环 境质量，为天津城市建设做出贡献。 天津公司现状项目及在谈项目分布 在开发项目 已完成项目 在谈项目 花园新城新区 世贸广场 城市花园 都市花园 万科中心 玻璃厂项目 天钢项目 津塘路项目 张贵庄 第章项目决策背景 内部因素 天津万科公司项目布局 万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都 市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约 万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世贸广场都市花园 虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。 反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南 迁和友谊路沿线的开发便可看出城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海 地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在起。由 此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。 万科自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均 胜人筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第品牌的形象。万科产 品应属于整个天津市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场， 让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南 部南部东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东路住宅 项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅 项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟育用地 配套公建用地 二宗地现状 四至范围 东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。 地势状况 项目用地主要为天津玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户 间房。厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆 除或保留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施 项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在地热办有登记，出水温度左 右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。 地质情况 场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件。 厂内植被玻璃厂正门 厂区正门 厂区植被 厂区车间 厂区铁路 卫津河和南部水面照片 三项目周边的社区配套周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施电子仪表技术学校 水浒武术学校 医疗卫生设施无 商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林立，年代后期，随着城 市房地产的发展，原来的部分工厂企业，由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象 天津市构件厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅 小区，逐步带动了该区域的住宅市场市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开 发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住 区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津 市区上佳居住区位。 但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂 等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱 势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。 现状工业用地 现状工业用地 尖山住宅片区 正开发住宅区 域 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 项目宗地周边情况 该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对 该项目的环境有定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场，规划 为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。金融设施无 市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城 天津汽配城 交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里 处有路终点站 文化设施无 体育设施无 总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目 在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。 宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线 公用设施种类公用设施名称 教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院 高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点 南楼中学区重点 医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等 大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场 登发装饰基地十八街麻花总店 文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆天津国展中心天津 礼堂 体育设施河西体育场大型公园天津乐园 大型宾馆天津宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星 水晶宫饭店四星天津钢管宾