在满足近期发展的前提下兼顾远期的建设和 发展，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。 整体性原则，以环境的整体性统筹安排各类用地，塑造富 有沂水地域特色的片区整体形象。 市场与弹性发展原则，适应市场的弹性发展变化需求，预留管理控制的弹性空间，以市场为导向，优化土地利用，创造土地 增值效益。 可操作原则，使用动态滚动的分期分片开发需求，合理 布局严用法规，提高规划管理的可操作性。 道路交通 小区为开放式住宅，以区域内的内环绕式车行主干道为主轴， 将宅前道路车库入口有机串联，从外至内依次渗透，满足消防要 求，流线走向层次分明。 户型设计 参照业主的要求统计与现行建筑设计规范标准进行设计，建造 多种面积多种形式的户型。户型设计强调功能齐全和合理布局， 平面布置充分利用自然采光和通风，降低能耗。 采用大空间结构，减少结构占套内使用面积，增加建筑布置灵 活性及使用面积，空间灵活可变，隔断多样化，住户可按照各自的 使用要求来布置自己的户型。部分设计采用客厅起居厅餐厅分 别布置的三厅方案，更好的达到不同功能的私密性，宽敞的起居厅 与餐厅为住户带来高质量的生活体验。 本项目设计套型建筑面积平方米以下综上所述，本项目的建设符合国家的产业政策要求。 行业准入分析 依据中华人民共和国建筑法，从事建筑活动的建筑施工企业 勘察单位设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件 有符合国家规定的注册资本 有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技 术人员 有从事相关建筑活动所应有的技术装备 法律行政法规规定的其他条件。 山东鲁洲房地产开发有限公司已取得国家房地产开发企业资质 证书，项目单位还拥有批优秀的高素质的专业人才，完全有能 力进行本项目的建设。 目录 第章申报单位及项目概况 项目申报单位概况 项目概况 第二章发展规划产业政策和行业准入分析 发展规划分析 产业政策分析 行业准入分析 第三章建设项目市场及分析 市场分析 建设项目分析 第四章节能方案分析 用能指标和节能规范 能耗指标分析 主要节能措施分析 第五章建设用地征地拆迁及移民安置分析 项目建设用地选址 项目主要建设条件 土地利用合理性 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第六章环境和生态环境影响分析 环境和生态现状 环境保护标准 生态环境影响分析及保护措施 第七章经济影响分析 第八章社会影响分析 社会影响效果分析 社会适应性分析 附件 企业法人营业执照 二组织机构代码证 三税务登记证 四中华人民共和国房地产的消费水平，保 证了本项目的购买市场。同时项目建设中将充分体现以人为本的设 计施工管理原则，体现人文与自然和谐统，积极倡导绿色环 保人居的理念，能够为城市居民家庭提供个舒适的居住和生活环 境。 二项目建设地点 本项目建设用地建设地点位于沂水县沂蒙山路以南双城路以 北莲汪街以西沂河大道以东原鲁洲化工旧区。 三建设内容及规模 本申请报告为沂水县的滨河绿洲小区期建设项目。项目占地 总面积平方米，共建设栋层住宅楼，栋层住宅 楼，建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住 宅建筑面积平方米，车库平方米，公建平方米。 项目容积率，建筑密度，绿地率，设计总户数为户。 主要建设内容 序号项目单位数量备注 占地面积平方米 总建筑面积平方米 建筑占地面积平方米 建筑单体数栋 建筑层数层 容积率 建筑密度 绿地率 总户数户四工程设计方案 设计依据 城市居住区规划设计规范 民用建筑设计通则 建筑设计防火规范 住宅建筑规范 屋面工程技术规范 建筑抗震设计规范年版 临沂市规划管理部门有关批文 二建筑设计 建筑设计使用寿命为年 建筑抗震设防烈度为八度 规划原则 坚持以人为本的原则，创造舒适优美卫生安宁的生 活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充开发企业资质证书 五国有土地使用成交确认书 六建设项目用地情况说明 七建设项目规划情况说明 八项目规划示意图 第章申报单位及项目概况 项目申报单位概况 山东鲁洲房地产开发有限公司由山东省鲁洲食品集团有限公司 投资万元设立，于年月日经山东省工商局核准，年 月日由沂水县工商行政管理局注册登记，批准成立，企业性质为 有限责任公司。年月日经临沂市建设局核准，获得开发资质。 该公司位于临沂市沂水县鲁洲路号，现有在职职工人，其中高 级职称的人，中级以上职称的专业技术人员人。 项目概况 项目建设背景 改善人居环境提高市民生活质量，提高城市辐射带动能力， 是沂水县十五期间的重要发展目标之。沂水县国民经济和 社会发展第十个五年规划纲要指出围绕城市功能定位和重点 发展方向，充分发挥房地产在经营城市中的重要作用，最大限度地 盘活存量土地，优化资源配置。 随着沂水县经济的快速发展，近几年，沂水县城乡建设发生了 巨大变化，县城区面积不断扩大，市政设施日益完善，县城面貌焕 然新，但是随着经济和社会事业不断发展，沂水县城市化水平仍 然偏低，城市化水平有待提高，这就需要进步加大城市建设投入， 扩大内需，以致推动沂水县城市化进程的发展。 本项目位于沂水县的重要地带，该处基础配套设施公共配套设施齐全，是理想的居住及生活场所。项目建设地点周边存在着大 量的住房消费人群。准确的市场定位和目前房地产称计算依据项目备注 开发成本 土地费用平方米 二前期工程费 图纸审查费元平方米 地质勘探费三 前期咨询费元平方米 施工图设计费元平方米 三建安工程费平方米 四基础设施费 五公共配套设施费 六基本预备费二三四五 七开发期间费用 人防设施费元平方米 招标代理费三 工程施工监理费三 工程保险费三 劳保统筹三 配套设施建设费三 城市配套补助费元平方米 综合开发管理费元平方米 墙体节能费元平方米 消防设施设备费元平方米 招标管理费三 质检费三 放线费元平方米 防雷元平方米 备案登记费元平方米 交易费元平方米 房产测绘费元平方米 散装水泥基金元平方米 地震评价费元平方米 室内空气质量检测元平方米 二开发费用 管理费用销售收入 二销售费用销售收入 广告宣传及市场推广费销售收入 销售代理费销售收入 其他销售费用销售收入 三财务费用 合计二第二章发展规划产业政策和行业准入分析 发展规划分析 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲 要指出必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决 关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发 展，调整住房供应结构，重点发展普通求在空间区域布置上也符合优化人口布局的要求。本 项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神 和发展原则的具体贯彻和落实。 产业政策分析 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出 房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地 产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足 人民群众物质文化生活需要的基本要求是促进消费，扩大内需， 拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施是充 分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场 持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化 具有十分重要的意义。 关于加快建筑业改革与发展的若干意见于年发布，意 见中指出建筑业是国民经济的支柱产业，就业容量大，产业关联 度高，全社会以上固定资产投资要通过建筑业才能形成新的生 产能力或使用价值，建筑业增加值约占国内生产总值的。建筑业 的技术进步和节地节能节水节材水平，在很大程度上影响并决定着我国经济增长方式的转变和未来国民经济整体发展的速度与质量， 建筑业接纳了农村近的富余劳动力就业，在解决三农问题 上发挥着重要的作用。本项目的建设符合文件精神，在定程度上 有助于解决剩余劳动力，促进该区进步发展。 该项目在产业结构调整指导目录年本中属于鼓励类 项目十九城市基础设施及房地产城镇园林绿化及生态小区 建设。 商品住房和经济适用住房， 严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定房价的原则，加 强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。 山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出要 大力推进城镇化，以提质扩容和安居乐业为目标，不断完善城市功 能，发挥城市特色。临沂等基础条件好发展潜力大的城市，要进 步壮大规模，提高质量，向具有区域影响力的综合性城市发展。 要健全房地产市场运行机制和服务体系，积极推进市场化供应规 范化服务。积极发展经济适用房廉租房和普通商品房，控制高档 商品房。建立公正透明的级市场，培育和完善二三级市场， 放开租赁市场。推行房地产开发销售和物业管理分业经营，大力 发展和完善物业管理服务。 临沂市建设事业十五规划中指出，随着工业化和城 镇化及进程的加快，全市经济社会将进入新的发展阶段，年城 镇化率达到，这为临沂市房地产业的发展提供了广阔的上升空 间，消费结构的转换升级为房地产业的发展提供了巨大的潜在动力。 十五期间，房地产开发总体要求是开发投资稳步增长，房地产市场总量基本平衡住房供应结构更加合理价格基本稳定， 住房二级市场更加活跃，城镇居民居住条件不