都市化城市建设做出了贡 献。根据当前宿迁房地产市场分析年房地产投资仍高速增长， 在宏观调控的作用下，宿迁也出台了针对小高层小户型的政策补贴 和减免契税的优惠政策，这些政策的出台使年房地产市场再次 火热。虽然房屋销售量呈上升的趋势，投资热点以及部分优质项目仍 集中在优惠政策的对象小高层小户型，可以预见房地产价格稳 中有升的态势不会改变。 本项目用地位于宿迁市老城区城市规划中的核心地带。该宗地总规 划用地，平方米，总建筑面积，万平方米。苏城汇金大 厦建设项目本着建设高品质住宅，营造市中心商业氛围的开发理念，努力将该项目建设成为宿迁市的房地产旗帜，营造出与整个城市发展 相融合的人文舒适而充满活力的社区居住环境。 开发企业 宿迁市苏城置业有限公司是宿迁专业的房地产项目开发公司。 项目业主家政策调控和外部经济双筛作用下，年我国房地产市 场销售下降，商品房空置面积增加，售价增幅回落，市场销售价齐升 的场面开始改观。预测年房价将呈温和回落态势，房地产业 今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关的政策效应经过前几年 的充分释放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。因区 目录 报告摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„ 总论 ⒈开发企业 项目简介 项目经济效益指标 结论风险及建议项目概况 二项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ⒉项目综述 ⒉项目位置 ⒉项目用地 ⒉用地面积 ⒉地块形状 ⒉地块现状 ⒉项目经济技术指标 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,⒉项目发展状况 ⒉项目发展单位简介 ⒉项目法律手续 三项目投资环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ⒊宏观经济分析 ⒊全国整体经济环境 ⒊宿迁经济环境 四地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ⒋市场总体特征 市场总体特征分析 „„„ 建设场地环境 总体规划布局 建筑方案设计 结构设计 公用设施方案 消防 十项目环境保护与劳动保护„„„„„„„„„„„„„ 主要污染源状况 劳动安全保护 建筑节能 十二项目实施进度安排„„„„„„„„„„„„„ 十三投资估算与资金筹措„„„„„„„„„„„„„ 投资估算 资金筹措十四风险分析及对策„„„„„„„„„„„„„ 市场风险分析 经营管理风险分析„„„„„„„„„„„„„ 敏感性分析 十五社会效益分析„„„„„„„„„„„„„ 综合评价„„„„„„„„„„„„„ 第章报告摘要 总论 随着宿迁市经济建设速度的加快，宿迁市作为新兴城市，发展的速 度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在宿迁经济 发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对 于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于高质量的居 住品质乃至便捷的商业规划的迫切要求，不仅是政府部市房地产市场总体价格水平分析 ⒋市场供给市场分析 住宅供给 ⒋商业供给 市场需求分析 ⒋住宅需求商业需求 五项目发展定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ⒌项目分析 ⒌发展战略 ⒌形象定位 ⒌产品定位 ⒌户型定位 客户定位 整体目标客户定位 重点目标客户锁定 ⒌价格定位 根据市场比较法测算 策略调价 六营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ⒍阶段策略 入市推广策略 持续期销售策略尾期销售策略 ⒍现场包装 销售中心包装 施工工地包装 外立面包装 小区内部道路包装 样板房包装 ⒍营销费用 宣传推广总费用 总体安排 七物业管理策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ⒎物业管理特色 八项目选址和建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目选址 建设条件 九项目建设规模及功能标准„„„„„„„„„„„„„„建筑面积和内容 功能设施标准 工程项目览表 十建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„，各项建设手续正在 申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得立 项开发建设销售等方面均遵照国家及宿迁市的房地产项目开发程 序及规定。 根据测算，在预测的销售价格销售率条件下，本项目具备良好 的可行性。 风险及建议 宿迁市房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考 虑市场容量和市场销售节奏本地块虽然土地成本较低，但仍需要严 格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块位置优势和地段资源与知名专业设计公司品牌 实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理 的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 第二章项目概况 项目综述 项目位置项目位于宿迁市中心，东至凤凰城用地，南至凤凰城用地，西至东 大街人民商场米，北至渔市口路米。 项目用地 用地面积 项目总规划用地面积，平方米，项目总建设用地面积， 平方米，容积率不大于，建筑高度控制在层以下。 地块形状 分析 全国整体经济环境 年国民经济良好发展势头 全国国内生产总值，亿元，按可比价格计算，比上年 增长。其中，第产业增加值，亿元，增长第二产业增值，亿元，增长第三产业增值，亿元， 增长。 全国地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头。在年，我国经济持续快 速发展城市化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需的政策， 都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房 地产市场也继续保持在高位运行状态。预计年的房地产市场 发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进步完善，供求两 旺，行业继续保持增长势头。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可 能较小，但企业间的差异将很大产品结构调整步伐加快，新型建材 和高科技广泛应用外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外 资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展 要求和应对来自各方面的挑战。 房价地域分化明显，价格走势温和回落 在国地块呈长方形，整体形状较规则。 地块现状 项目用地地势平坦，三通平，具备建设条件。 图地块现状图 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示 项目规划指标 建筑占地面积 总建筑面积 用地性质商住用地 土地使用年限年建筑密度 绿化率 项目发展状况 项目发展单位简介 宿迁市苏城置业有限公司 成立日期二零零九年四月二十三日注册号 编号住所宿迁市宿城区幸福南路法定代 表人邱明林注册资本万元企业类型有限公司自然人控股 经营范围房地产开发销售。营业期限自二零零九年四月二十三日 至二零二年四月二十二日。 宿迁市苏城置业有限公司的土地储备情况 宿迁市宿城区凤凰城用地面积为亩，平方米以实测 为准。 项目法律手续 本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及宿迁市 的房地产项目开发程序及规定。 第三章项目投资环境 宏观经宿迁市苏城置业有限公司是宿迁专业的房地产项目开发公司。 项目业主基本情况如下 法人代表邱明林 法定地址宿迁市宿城区幸福南路 注册资本人民币万元 主营业务房地产开发销售 开发资质国家房地产开发三级企业 银行信用等级 公司管理团队公司拥有支工作作风务实管理理念先进 极富创新意识和开拓精神的管理团队有批业务技术精湛作风严 谨的高中级技术人员和管理人员。公司现有员工人，其中专业技 术人员人，平均年龄岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究 生本科专科学历及高工工程师经济师等职称。 公司董事长邱明林，对宿迁房地产业进行深入考察，至今已有房 地产开发多年的从业经历。他追求稳健与卓越，项目选择见解独特 思路清晰，管理理念先进，市场定位准确，项目开发成功率高。宿迁市苏城置业有限公司是由邱明林秦勇吴正兵闫利军 投资组建，主要从事房地产开发销售，注册资本人民币万元， 企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。 项目简介 本项目位于最繁的市中心老城区东大街东侧，用地面积， 平方米，建筑面积，平方米，建筑密度不大于，建筑高度 控制在层以下。 全部完成时间为年个月，年月正式入住。 本项目将建成商业房产高层住宅为主的综合性房地产开发 项目。 以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。资 金不足部分以贷款补足。 项目经济效益指标 项目总投资元 项目销售收入元住宅销售率商 业销售率 税后利润 成本利润率财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期年 贷款偿还期年 结论风险及建议 结论动资金。资 金不足部分以贷款补足。 项目经济效益指标 项目总投资