中心金融商务区段内，也同时处于天津市北五大道规划区内，其 具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能 的发展需要，符合规划区的业态特征。从而使得该项目成为海河开发 战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进天津海河金龙起舞 工程的顺利建设贡献力量。 二天津人才科技大厦项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为 天津市打造张新的城市名片 随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功 能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。而功能复 合协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为 现代城市经济文明和建筑文明的象征。作为体现城市形象的标志性建筑，具 备方向性地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地 增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。 天津人才科技大厦正是具备完整性有机性聚合性等多重功能的建筑 综合体，该项目的建设将有效地推进天津市的城市现代化进程，实现城市的 高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为天津 市打造张体现都市形象的新名片。 三天津人才科技大厦项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的 发展趋势，将成为天津市城市建筑新模式的先行者 城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能 特点进行合理布局，使空间利用集约化。酒店写字楼公寓商业店铺等 几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和 平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益相互支持，充分体 现了整体建筑功能的高效性。 天津人才科技大厦项目由五星级酒店服务式公寓行政办公楼业市场发展及需求预测 相关资料表明伴随着天津整体经济的快速发展，天津市酒店业也呈现 出迅猛发展的态势。天津市星级酒店的数量已由年的家增至年 的家。其中五星级家四星级家三星级家，客房总数 万间，床位万张。资料来源天津统计年鉴 此外，根据天津市旅游局的统计信息，年上半年我市共接待商务 会议旅游及其他目的国内外游客万人次。其中，过夜游客数约占 总数的。如果星级以上酒店住客的比例约为，则上半年星级酒店应 接待境内外游客万人次，根据行业相关统计数据经计算需要酒店客房 第章总论 项目名称 新建天津人才科技大厦项目 二建设内容 新建天津人才科技大厦项目选址于和平区南京路河北路交叉路口西南 角，原址为黄家花园天隆里居民区，位臵地块规划面积平方米。面 积建筑形式为组超高层和高层塔楼建筑综合体。建筑形式其中面向南京路 和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物建筑标志，建筑控制高度 米，另外座塔楼控制高度分别为米米和米。 建筑综合体总建筑面积平方米，其中地下建筑面积平方米，地 上建筑面积平方米。建筑面积 天津人才科技大厦项目地下建筑面积平方米，主要布臵为地下停 车场和公用工程设备用房。停车场和设备房地上建筑面积平方米，按 照未来的经营业态划分为个功能分区五星级酒店高级服务式公寓写 字楼行政办公用房和底层商铺。面积分配及位臵见下表 序号功能名称建筑面积平方米塔楼位臵备注 五星级酒店西北角塔楼，建筑控高米，座层 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 高级服务式公寓落与南京路与山西路交叉路口层 写字楼东侧三栋贴建建筑，建筑控高米，隔河北路与抗震纪念碑相对 行政办公楼西南角塔楼，建筑控高米，座落于山西路与西安道交叉路口 底层商铺裙房中的二层扣除其它建筑功能的大堂交通等公用面积 合计 三项目背景 年月，天津市提出实施三五八十的发展思路。到年，天津 走介服务金融担保咨询服 务个人资信评估企业人才援助工程科技项目成果的开发经营房地 产开发与经营业务房屋租赁物业管理人事代理不含存档人才派遣。 五可行性研究报告编制单位 天津国际工程咨询公司 证书编号工资甲 六编制依据 天津市发展计划委员会关于调整天津人才科技大厦项目建设规模和总 投资的批复津计投资号 天津市规划和国土资源局中华人民共和国建设用地规划许可证编 号津地证字 天津市规划和国土资源局建筑设计方案通知书编号建案通 字号 七可行性研究报告工作主要范围 项目建设的必要性 项目市场前景分析 项目选址的可行性 总平面布局的的可行性 建筑工程的可行性 公用工程的可行性 消防节能抗震劳动安全与卫生防疫等方面的可行性 项目经营模式研究 环境保护 投资估算及经济可行性 项目实施进度 结论 八项目主要指标 序号内容单位指标备注 技术指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 地下建筑面积平方米 建筑密度 容积率 五星级酒店客房间数 机动车车位个 出租车车位个 非机动车车位个 二经济指标 投资总额万元 项目建设期年 三公用工程指标 日最高用水量立方米天 夏季制冷负荷 冬季采暖负荷 电力总负荷 煤气用量立方米天 第二章项目的建设意义 天津人才科技大厦项目的建设，符合天津市海河开发的发展战略， 将成为金龙起舞工程的重要实施步骤 海河是天津的母亲河，是天津独特的标志性的宝贵资源。年 月，天津市政府将海河开发列为城市发展的重要战略，并提出了实施 海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带的开发 要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式， 根据海河两岸建筑年代，建过了极不平凡的九年，国内生产总值达到亿元，年增长倍， 年均增长，实现了国有大中型企业整体扭亏，老工业基地作用得到 巩固和发展，工业增加值连续八年保持两位数增长这九年天津投资千亿元， 拆除危陋平房万平方米，新建住宅平方米，并投资多亿元改造 地下管网，改善城市功能。这时期成为天津历史上发展最快最好的时期。 三五八十四大奋斗的实现，标志着天津现代化建设将进入个新阶段。 但是，在全面建设小康社会的新形势下，天津市的决策者客观分析形势， 清醒的认识到自身发展中的不足经济总量与先进地区相比还有明显差距， 城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支 配财力还不够足天津需要有个更大的变化, 在这样个背景下，年月，中共天津市委常委扩大会宣布了综 合开发改造海河两岸的重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河 两岸综合开发改造。这是天津市继引滦入津工程后，又加快发展振兴经 济的历史性壮举，是天津总体发展战略的重要组成部分，是天津迈向国际港 口大都市的治本之策。 在综合开发改造海河两岸工程的总体规划中，将海河上游两岸划分 为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区，规划在这 带则侧重商务办公信息金融和展览等现代化经济中心城市的功能设 施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标 志。本项目的建设地点位于海河上游小白楼的交叉地带，并且位于 天津市金融商业繁华区南京路旁。项目建成后，将成为天津市的又标 志性建筑物。 四项目建设单位及基本情况 单位名称天津北方人才港股份有限公司 注册地点天津市开发区洞庭路号区 法定代表人张大为 注册资本万元 经营范围高级人才保障业务高级人才服务业务收集整理储存 和发布人才供求信息开展人才素质测评组织人才招聘举办人才培训 包括出国境外培训提供人才咨询人才流动中资者产生了强大吸引力， 天津也因此成为最具发展潜力的城市之。年是天津实施三步走战略 的第年，主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作用突 出，金融支持力度增强，出口消费利用外资全面发展，财政收入城乡 居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速协 调健康发展，人均突破美元大关，年均经济增长率超过。目 前，天津市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水 平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长的态势。 总体来说，天津整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济 环境中有其建设的支撑点和必要性。 区域环境分析之政策环境分析 投资项目要受到国家以及地方的政治经济和法律的制约和影响。针对 本项目而言，我们主要就经济体制和地区的经济方针和政策进行分析。 跨入新世纪以来，天津经济和社会发展进入了个新的历史时期。在新 世纪最初年，天津市总体经济建设方针和目标是把天津建设成为现代化 国际港口大都市和我国北方重要经济中心，建立起比较完善的社会主义市场 经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之。在上述目标的指导下， 天津市政府在十五规划中提出，要大力发展服务业，使服务业成为国 民经济增长的重要拉动力量。发达服务业是城市现代化国际化的重要标志。 十五期间，天津市将重点发展信息金融物流旅游房地产等服务 行业，力争使天津发展成为全国旅游强市。酒店业作为旅游行业的重要分支， 不仅将为旅游业的各个细分市场提供服务支持，同时也将提高天津市服务业 的整体功能。而服务式公寓和写字楼作为房地产市场开发的重要内容，将带 动整个房地产市场的发展。 从上述分析不难看出，天津经济方针和政策环境非常适合本项目投资建 设。