整个海南岛划分为琼北综合经济区琼南旅游经济圈西 部工业走廊东部旅游走廊中部生态经济区五个功能经济区。 万宁处于海南省城乡发展空间结构中海岸带圈层，即产业与城市发展带城市群 之，提出其要发挥沿海地区的区位交通用地及产业基础优势，建立产业与城市发展带， 以非农产业与大中城市建设为主，并作为海洋资源开发与保护的空间据点，是全省的重点开 发区域。 在东部旅游走廊上，海口三亚博鳌等城市都完成了从内陆向滨海的向前发展，而万宁 市长期以来直还是个以万城镇为中心的内陆城市，这与地处东部旅游走廊的中段承担着 重要的中转桥梁的作用极不相称。万宁需要实现内陆向滨海城市的转变，来承担中转桥梁的职 责。 万宁区位分析图 海南中部崛起的需要 随着海南城市化进程明显加快，整个海岛特区呈现出以三亚和海口作为南北两个增长极的 区域经济格局雏形。 海口是海南都市旅游的代表，是个功能复合型海湾城市，呈现经济文化和旅游三方面 同时发展的特点。年全市达亿元，占全省的面向岛外，是个全国 人民比较理想的温馨宜居城市。三亚是海南度假旅游的代表，是个外向型的服务城市，也 是中国最成功的国际化度假城市，主要单发展旅游度假功能。三亚是中国唯的热带滨海城 市，在全国乃至亚洲都具有不可替积 平方公里，是海南岛最大的海岸泻湖， 具有独特的景观与生态价值。基地内太阳 河流过，太阳河是万宁的母亲河，河流两 岸青山绿水土地肥沃。也孕育了独特的 黎苗文化归侨文化和乡土文化。基地内乌场港原为天然渔港，已兴建座吨级码头， 逐步转向商渔兼用港，乌场港也是出发去大洲岛等周围岛屿的客运船只的重要港口。散落着黎 族村落，世代以捕鱼耕种为生。民风淳朴，建筑还具有侨乡的些特点。 保定乌场湾开发条件良好，滨海旅游热作水产黎族等万宁自然人文的资源禀赋， 是海南岛作为全国唯热带滨海资源的代表，也是未来海南岛东线滨海旅游发展元素最丰富 的区域。 目录 第章概述 项目概述 项目名称 项目位置 项目任务 项目申请报告的编制目的 项目申请报告的编制依据 第二章旅游度假区核心区建设必要性 海南整体发展的需要 海南中部崛起的需要 万宁城市化发展的需要 第三章旅游度假区核心区建设可行性 解读万宁 从地理看万宁 从生态看万宁 从交通看万宁 从经济看万宁 从历史看万宁 从文化看万宁 概括万宁 解读基地 区位条件 特色资源 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,土地利用状况 社会经济情况 基础设施条件 各界对项目实施的意见 管理机构队伍力量配置等情况 市场分析 旅游产业分析 旅游房地产分析 周边市场分析 第四章旅游度假区核心区总体规划 战略定位 总体定位 海南东部旅游综合服务中心 海南岛高效农业发展示范区 产业定位 功能定工作重点发 展带两区及加快城市东扩实现由内陆半岛城市向海滨城市转型的战略目标。近年 来，境内外集团纷纷登陆万宁市场，占据几大湾点，共同构建万宁两百里阳光旅游海岸带。 经过多方论证，选定保定乌场湾作为万宁向滨海城市转型的旅游度假区。 万宁保定乌场湾旅游度假区核心区控制性详细规划为旅游度假区核心区 的空间发展提供了规划依据，保定乌场湾地区已具备土地级开发的基础条件，对可出让 的土地实行招标拍卖，挂牌交易，进行旅游度假区核心区的建设，实现由内陆半岛 城市向海滨城市的转变。 项目概述 项目名称 万宁保定乌场湾旅游度假区核心区可行性研究报告。 项目位臵 项目区位于海南省万宁市东部海滨的保定乌场湾，其位于海南岛东南部，地处东经 ，北纬之间。东起乌场岭含甘蔗岛至新潭岭线海岸 线西至保定村及其以南的太阳河旧河道两岸南至太阳河分洪口两岸北抵小海南岸及乌场 港，规划总用地面积平方公里。区域位置图 项目任务 项目任务对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁市政基础设施建设和公共配套 设施建设，达到五通平，实行土地招拍挂出让，逐步推进二级土地开发，实现万宁由内陆 向滨海城市的转变，实现经济效益社会效益和环境效益的共赢和城市的可持续发展。 项目申请报告的编制目的 为政府提供旅游度假区核心区可行性开发依据为土地级开发单位提供决策依据 为金融部门提供审查贷款可行性的依据。 项目申请报告的编制依据 万宁市城市总体规划年年位 大片区 四大功能组团 空间定位 第五章项目的策划和运作 项目组织开发方式 拆迁补偿方式 项目实施进度计划 资金筹措 土地销售时间和方式选择 收款方式与回款计划 营销策略 加强土地市场营销 加强区域主题宣传第六章级开发总投资成本分析 规划方案条件 土地取得费估算 基础配套设施工程总投资估算 道路广场设施工程 景观绿地休闲公园配套工程 土地平整及土石方工程 其他市政基础配套设施工程 公共性配套服务设施项目 开发总投资成本估算 资金使用计划 第七章土地级开发效益简析 项目区商品性用地总面积 项目区商品性用地平均开发成本 项目商品性用地出让价格的预测 项目区土地出让总收入的预测 项目区级开发的经济效益分析 结论 第八章风险分析 不确定性分析 敏感性分析 资金风险 工程质量风险 政策风险 第九章社会效益评价 对就业效益的影响 对环境效益的影响 对政府财政的影响对区域发展的影响 第十章结论和建议 结论 建议第章概述 万宁市作为海南岛东部旅游经济走廊的重要连接点城市，亦是首批海南国际旅游岛建设 城市。在海南省旅游发展总体规划万宁市国民经济和社会发展十五规划纲要 万宁要建设成为极富热带海岛特色，集高尔夫休闲度假保健康复疗养水上运动观光 宗教历史文化红色文化东南亚风情旅游于体的国内外知名的休闲康复旅游目的地和最佳 居住地的旅游城市。 万宁市政府目前正按照万宁市国民经济和社会发展十五规划纲要的 解读万宁 从地理看万宁 万宁市地处海南岛东部，地处南中国海与中国大陆的门户，属典型的热带亚热带海洋性 季风气候区，是我国唯的热带滨海旅游目的地。万宁市地处海南岛东岸线城市群的中段，滨 海岸线资源极其丰富，海岸带长达公里，约占东部海岸线，海滩质量良好。 从生态看万宁 城市生态环境的建设和保护将成为未来城市之间区域之间竞争的关键，是关系到城市 是否有足够吸引力的重要环节。 万宁市地形大势背山面海，西高东低。境内山脉连绵，属山地和丘陵地形。具有五分山， 三分坡，分半田，半分水的特点。万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但具有年际变幅大， 年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大的特点。年平均降雨量为毫米，年产地表径流 亿立方米。浅森林总面积万亩，森林覆盖率。万宁市海岸线长达公里， 有大小岛屿个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼马鲛鱼金枪鱼鱿鱼等，发展捕捞 条件优越。市内还有面积平方公里的港北小海和面积为平方公里的老爷海。 从交通看万宁 万宁市西与琼中县交界，东南与陵水县毗邻，北与琼海市接壤。南北长公里，东西宽 公里。南距三亚市公里，北离海口市公里，处于东线高速公路中部，地理位臵优 越，交通便利，是海口至三亚海榆东干线国道及东线高速公路的必经之地。乌场港可通 行全省各港，水陆交通方便。区域交通分析图 万宁市在海南省所处的交通地位较为重要。万宁市位于规划中的海南岛东线高速铁路的中 段位臵，在建中的东线高铁与西线铁路的对接将构筑环岛铁路系统，加强岛内沿海城市的联系。 东环铁路开工，海南交通体化趋势加至南宋绍始设万宁县明改 称万州直到民国改为万宁县，县名沿用至今。 从文化看万宁 万宁是海南著名的侨乡之有多万华侨和港澳台同胞分布世界个国家和地区。且 居住着黎苗等个少数民族。在万宁，放文灯是盛行已久的民间习俗，以祈求家庭事业安康 平顺吉祥幸福等美好心愿。万宁市借助拓展文灯民俗文化内涵，举办国际文灯节，以灯会友， 以灯招商。此外，万宁还盛行港北龙舟黎族海猎等风俗。保定村文化底蕴相当深厚，历 代人才辈出。保定村早在宋代就于永宁堂内建设了文庙，此外，村里还设有私塾小学初中 和教育基金会等机构，保定重教育。 概括万宁 万宁滨海资源非常丰富，公里的海岸带上有山钦湾春园湾神州半岛石梅湾南 燕湾日月湾等个优质海湾个神奇的内海个风光旖旎的岛屿和半岛。这些优质要素最 密集的滨海生态资源是万宁吸引世界眼球招商引资的先决条件和万宁沿滨海发展的关键因 素，是建构万宁市海南东部最佳旅游度假目的地和中国第二居住地项目的理想区域。同时 历史文化悠久，交通条件逐步完善，整体开发环境正在不断提升，为旅游度假区的发展建设 提供了很好的基础条件。解读基地 区位条件 基地距万城镇市区约公里，距海南东线高速公路约公里，西连万宁市万城镇， 南接新潭湾与神洲半岛旅游开发区，北邻小海和春园湾，东南濒临万里无垠的南中国海。 旅游度假区核心区距离市区仅公 里，与市区联系紧密 特色资源 乌场湾海水水质优良，基地内有长达 公里的优质沙滩。和乐镇与北坡镇之 间有近于闭合的港湾小海，水域面快，东部各城市之间联系更为紧密，交通更为便捷，万 宁承上启下左右逢源的区位优势日益明显。 海南岛东线高速铁路万宁段 同时处于架起海南省田字型交通结构，沟通东西岸线的万宁至洋浦高速公路的东部起点。 此外，根据海南省城乡总体规划，万宁市与琼海市交界处附近规划有博鳌 支线机场，承担首脑专机