成功人 士，归国侨胞等。 需求通过我们进行调查问卷以及专家拜访的结果来看此次我们共发放问卷 份，其中有效问卷份，我们的调查者大多数为较高收入者和高收入者。约的 被调查者对本项目感兴趣他们大多为私营企业老板，认为本项目是别墅市场上的新 产品新形态新风格，在推出后会成为市场的新卖点。同时他们般自身已经拥有 套房子以上。他们购买目的大多是为了自用。 购买力经过分析，被调查者中约的人选择次性付款，是各种付款方式中最 多的，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在年内购买但前提是价格有所下降。 而也有约的人选择价格下降到他们可以接受的情况下进行购买，同时其中有的 人选择分期付款。 调查问卷见附页 存在的问题 产品层次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而我国别墅常是公寓，小户型 联排别墅，独体别墅与豪华的混在起，缺乏层次，难以形成同质社区。私密性，领域感较差。我国的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环 境营造，私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。容积率过高， 导致左邻右舍间距过近，各户内外的过度空间不足等。 但是别墅毕竟是种社会中高层阶级才能消费得起的产品，要想引领中国房地产市 场潮流几乎是近年内不可能的事。再则由于政府和相关政策的打压，中国别墅市场 很难形成气候。 竞争对手的相关情况以及对本项目的影响 竞争楼盘所在的地理位置 图百好花园地理位置图 图恒达•假日花园地理位置图 图龙港锦绣名园地理位置图 图龙港新湖绿都地理位置图处于龙港河网密集处 表同类竞争项目与本相目比较表 百好花园恒达假日 花园 锦绣名评价 投资估算 根据建设单位提供的土建工程基础数据，按照本项目设计方案确定的建 筑面积结构建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，具体参数如下 容积率﹤占地面积亩容积率取 则地块内计入容积率面积不包括地下室和架空层 从房开得到的数据也是 从房开处得到总建筑面积包括地下室和架空层 则地下室和架空层的建筑面积为 其中西面地块，东面地块 表 面积 容积率面积 总建筑面积 地下室和架空层面积 第章项目概况 项目建设背景 本项目是财团年月日成立以来运行的第个项目，也是公司目前唯 成形的项目。财团全称财团控股有限公司，是由温州九家实力雄厚且在各自所属 行业领域处于龙头地位的民营企业共同出资发起设立的家旨在积极探索中国民营经 济全新发展和经营模式的财团性控股企业，也是全国首家无地域限制的正式以财团 命名的控股有限公司，该财团的注册资金为亿万元。 年月日，财团以亿元的夺标价拿下位于温州市中心江滨路的 块罕有的面积百亩以上的大型地块，比亿元的招标起始价高出近倍，刷新了 温州国有土地出让的成交价记录。 与此同时温州市政府自进行第轮城市改建工程以来直致力于通过旧城改 建来改变温州市区的市容市貌缓解城市交通改善居民居住条件和提高环境质量，但 是在江滨西路及附近地段内，由于该厂长期闲置，加之周围是原温州水产交易市场所 在地，长期有摊贩在此设摊，搭建违章房屋，已成为市民交通生活的瓶颈，该地段房屋 破旧，多数住宅没有卫生设施，建筑密度稠密，存在很大火灾隐患。因此此地要求改建 的呼声很高，于是市政府顺应民心，将此地段拍卖用与开发，希望能通过竞标单位的开 发改善当地环境，促进市容市貌提高居民居住生活质量，促进现代化新温州建设。 近几年来温州房地产市场飞速发展，随之而来的房价也节节攀升，但是突显出来的 问题仍然还是很严峻，辟如房子高价不高质，别墅项目建议书和初步规划方案，本研究工作范围主要是该类住宅 市场调查分析，投资估算，项目经济效益评价与资金筹措，风险分析以及营销策略等。 第二章市场调查以及分析 调查目的 在开发本项目之前，为了了解该物业在温州开发是否有较高的经济效益，需要对市 场进行调查分析与研究。同时必须对该类市场发展现状区域经济环境竞争对手的 优劣势项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报 告的财务评价风险评价和营销策划等提供必要的信息和资料。 温州别墅市场供求情况以及存在的问题 供给情况 温州地区的别墅高档住宅总体来说是偏少的，是供不应求的。温州目前已有别 墅高档住宅面积约万平方米甚至更少，大约来套左右，市场新开发的 项目占总供应总量的∕左右，由于政府对别墅施行打压政策，新开发的别墅其 实只能说是高档住宅，目前在开发的约万平方米，加上本案也不过来万。目前， 大概有的购房者对于别墅感兴趣。以上数据来源于温州市建设局房地产开发处同时根据我们的调查，目前温州正在建设中以及建好投放使用的别墅高档住宅 主要有以下几个市区的百好花园恒达•假日花园以及龙港的锦绣名园和新湖绿都 等，这些项目无疑成为了本案的竞争对手。具体详见竞争对手分析表。 中低价位成为市场的主力其，从自住方面分析该价位满足部分想买高档住宅 居住的人其二，从投资角度分析部分投资者认为该类物业有升值的空间。 营造社区环境与人文环境渐成理念，在产品设计和规划方面，部分开发商开始关注 人文居住环境，人文环境理念要求别墅开发商从前期产品定位，客户定位即开始营造和 规划整体社区的人文环境，并使其成为增加品牌含金量的重要砝码。 别墅开发商也更趋于理性，成熟，在经历了市场盲目开发与竞争高潮之后，开发商 将更趋于理性的态度对待项目的经营，尤其在项目开发产品设计市场定位服务水 平，营销策划等方面做细做精。 需求与购买力情况 消费客户格局由外向内其最近几年房产质量都不理想，在温州 这样个民营企业高度发达的地区却没有适合企业家等成功人士居住的高档住宅，这无 疑是市场留下的段空白。 作为公司成立以来的第个大型项目，财团决定在此建造温州第样板工程， 打造温州高标准的城市客厅。希望通过该地块开发定位来填补市中心高档住宅的空 白，同时也是为集团打造全市乃至全国品牌社区的次全新的尝试。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目简介 表项目基本资料 项目名称别墅 开发商温州房地产有限公司 发展商财团控股有限公司 项目地址温州地块 项目性质商业和住房 物业类型住宅，商业房地产，共户 项目规模占地，建设用地面积，建筑面积 总容积率 总建筑密度 项目层数 西侧层数东侧层数以及裙楼 幢高层和小高层错落布置，户户可看江景 配套设施西侧地下停车辆，东侧地下停车辆，地上停车辆 绿化率 项目其他介绍 该项目发展商为财团控股有限公司，由温州房地产有限公司开发。项目所在地 为温州地块，东靠南亚都市花园，西临原水产城安置房，北倚江滨路，毗邻江心屿， 南望即将竣工的欧洲城，也与东门步行街相邻，该项目目前已经进入施工阶段。经估算， 项目总投资万元。 资金来源 本项目建设资金主要由财团位股东自筹以及战略联盟合作伙伴提供，通过房 地产信托的方式筹集，不足投资通过预售房款解决。 可行性研究报告编制依据财团与温州市签定的国有土地转让造成房屋拆迁，停产损失的补偿合同以及 国有土地使用权转让合同 温州市规划局温州市改建工程出让地块设计条件及详细规划 江滨路片区地质勘察资料 省计委计投和市建设局关于项目建议书的批复 省审计事务所验资证明 国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法 中国建设银行温州市分行资金证明 可行性研究报告研究范围 根于金字塔顶端的人士 年龄状况岁为主 家庭结构拥有子女，有着口或更多家庭成员的组合 家庭状况注重家庭生活，更注重子女的生活环境 工作状态工作繁忙，压力繁重 生活方式摆脱现在的枯燥乏味的生活方式，注重对生活品质的追求 购买动机改善居住环境，追求居家生活品质，对目前温州的楼市尤其是高档住宅 发展前景充满信心 消费行为注重品质，充满理性 特征分析 他们是这个社会的高层人士，人际交往档次高，在社会上打拼多年并且有了很高 的成就，且在不断的向更高方向去追求和拼搏。他们希望好好享受自己所创造的人生 成就。他们开始向往对生活品质的追求，开始注重对生活情调的讲究，他们有较强的 社会阅历和经验，对生活有着较为深刻的认识和领悟。 区位特点 位于近几年开发比较热的江滨路商圈内，尤其是年温州的商业航母欧洲城投入 运营使用，将极大激活这地区的商业发展。并且这带各类银行，邮局，农贸市场等 主要生活设施齐全，东门步行街的即将使用以及江心屿的独特魅力，为这地区增添了 许多活力。 该项目区域经济环境 温州近些年的经济情况 年全年实现生产总值亿元，比上年增长，达到了年以来的最 高增幅，其中第产业占亿元，比上年增长第二产业占亿元，增 长第三产业占亿元，增长。全年人均生产总值元，比上年 增长。 表和年温州三大产业比较统计表 和年温州三大产业比较 第产业 年年 第二产业 年年 第三产业 年年 系列 市场物价在结构调整中总体保持稳定。全年居民消费价格总水平比上年上升， 其中食品类价格上升，娱乐教育文化用品类上升，居住类上升，服务项 目价格上升，衣着类，家庭设备用品及维修服务类，医疗保健类，交通与通信类 下降至之间。但实际