可利用的构建 地块的形状 地质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求。 三项目周边米范围内的社区配套 交通出行周边有包括高等级金山大道被省长誉为楚天第路在内的八条重要道路，现有 两路中巴经过地块，区政府已答应为地块配置方便的公共交通附近常青花园完善的公交配套 可以借用，武汉市规划中的地铁也将引入常青花园。规划道路红线间距米宽，双向车道。 将周边八大交通要道纵横贯通即国道北京至深圳国道福州至兰州京珠高 速公路北京至珠海武汉市中环路武汉市外环路天河机场高速公路汉渝铁路武汉 至重庆汉江航线陕西至武汉。东西湖区有武汉市的西大门之美称。配交通图教育投资区内有十二所中小学和大中专学校其中，吴家山中学为市重点中学，东西湖 职业学校是国家重点职业高级中学。规划中将新建班小学所班幼儿园二所 医疗拥有二甲区的人民医院和区卫生防疫站。 大型购物中心主要商业和菜市场 文化体育娱乐设施 文娱设施有多家合资独资的酒店宾馆，有全省唯正式开业的高尔夫球场。武汉市西郊 公园，依山傍水，可提供良好的休闲环境。配文娱设施图 社区周边土地开发情况„„概括性的东西即可 北侧碧海花园金山大道东侧金银湖改造东西湖花园香港新世界开发的常青花园和吴南 花园商住区南侧鑫桥高新技术产业园东西湖啤酒厂西侧为万国工业园建设 配与相关配套的距离图，入园企业分布图配周边常青等社区图 金融拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款融资等多种外汇结算以及保险 业务。 医院 四项目周边环境 宗地属武汉市金银湖旅游度假区中的部分，风景优美空气清新，保持着良好的自然生态 东西湖片区目前的产品分布格局主要分为以下三个区域 区域基本特征产品特征产品档次 张公堤外，机 场路以东 以占地亩的常青 花园为代表，经过年 建设，在常青花园范围 内交通商业配套已较 为完善，成为东西湖区 人口迁入的主要区域 以大规模的小区形式为 主，产品类型以多层为 主。在常青花园周边借 助其辐射效应，亦分布 有中小规模的小区如 将军花园，产品类型与 常青花园类似，以攫取 相同的客户群 以面向工薪层的低档 产品为主，产品售价 在元之 间。 目录 项目决策背景及摘要 外部环境 二内部因素 第部分项目及周边概况 宗地位置 宗地现状 项目周边的社区配套 周边环境与景观 大市政配套 土地升值潜力初步评估。 立即开发与作为土地储备优缺点分析 第二部分法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 合作方式及风险评估 第三部分市场分析 东西湖区住宅市场分析 东西湖区内供应产品特征 东西湖区内市场目标客层研究 产品定位及建议 第四部分规划建议 规划设计的可行性分析 规划设想 第五部分工程及销售计划 工程计划 销售计划 第六部分投资收益分析 成本预测 税务分析 投资测算 项目利润测算 售价容积率成本变化对投资利润的影响 现金流量测算 第七部分管理资源配置 机构设置 人力资源需求及解决 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第八部分综合分析与建议 项目优势 项目劣势 结论及建议项目决策背景及摘要 第部分外部因素 作为华中地区的经济贸易金融文教信息中心，武汉人口众多交通方便经济基础雄厚， 具有发展住宅的优越基础东西湖地区含金银湖区地理位置和交通条件优越，区政府对万科的进入 持非常欢迎的态度，并提供了比较优越的条件。 武汉市现辖个增长级的新的经济增长带 在市郊和远城市重点推进具有定规模并组团式布局的卫星城建设，发展市域城镇体系。 按照纲要，十五期间，配合旧城区成片改造，疏散旧城人口密度，创造城市人居环境，重点在二环 线以外地区开发建设批规模大环境优美管理先进的居住新区。争取五年开发建设量达到多万 平方米，居住人口万人左右。要形成适应不同层次居民的有效需求，具有成片开发和多层次住房供 应特色的大型示范性居住新区。 详见附件 武汉市城市总体规划 武汉市十五规划 东西湖区概况及规划第二部分内部因素 进入中心城市，向四周扩散，是万科既定的发展策略重点开发武汉，可以发挥其华中地区中心 城市的区位优势，逐步延伸至郑州长沙南昌等地 配全国地图表示武汉向其他扩散的地理图 随着城市人口向郊区转移的加速，城郊结合部将更进步成为万科投资的重点大规模面向普 通人的楼盘成为万科的主力楼盘 配四季花城鸟瞰图 第部分项目概况 宗地位置 配武汉市区图东西湖规划图金银湖片区规划详图，需标明其距各个市政建筑距离 东西湖项目包括金银岛西地块和鑫桥地块共两个地块，前者位于金银湖生态保护区之西半岛， 三面环湖，西侧为环湖路和东西湖啤酒厂，鑫桥地块位于鑫桥高新技术产业园东北角，北侧为 金山大道，南侧为工业园，西侧为台商投资区管委会办公大楼，东侧临金银湖之银水湖 地块之间相距约公里，鑫桥地块距市中心公里，距汉口火车站公里，距武汉天河国际 机场公里 二宗地现状 配地块现状图，标记出地块边界图平面地形图，地形地貌图，地下状况图， 鑫桥地块原为零星鱼塘，近年进行回填，现地势平坦，已完成周围及地块内市政道路的规划和 施工，现地面自然标高为米左右，比金山大道的规划标高低。米，比银水湖 平时水位高出约米西半岛地块原为养殖种植用地，现有的鱼塘和菜地需要回填和平整 鑫桥地块西南角有部分民房需拆除住户已迁走，政府承诺在交地块前拆完，西半岛地块内 有条城区，个郊区，个经济技术开发区。总人口为万人，其中非农业人口占。 人口密度为人平方公里，是华中地区最大城市地理人口 配武汉市区图 武汉市位于江汉平原东部，处于中国经济地理的核心位置，长江及其最大支流汉水在市区交汇，将 武汉市区分为三，形成了汉口，汉阳和武昌三镇鼎立的格局，市区及郊县总面积为平方公里。 武汉市是中国历史文化名城之中国中部地区的工业金融商业科学和文化教育中心中国 集铁路水路公路航空邮政和电信于体的重要枢纽。 武汉市第四增长级武汉市经济总量在全国副省级以上城市中位列第九，综合实力第六，年 占全国及湖北省的比重分别为和。经济实力 年计划摘自武汉市十五发展纲要 武汉市整体房地产市场处于稳步攀升期房价由于安居适用房而偏低目前的好转趋势 武汉市年总人均可支配收入增长图 年年年 年 年计 划 人均可支 配收入 人民币 元 人均 美 元 总 人民币 亿元 年年年 施工量 竣工量 销售量 空置量 东西湖区含金银湖区交通条件及自然环境优越，是武汉市建设新经济增长带导入旧城区人 口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市整体发展规划武汉市十五发展规划 武汉发展最快的区，去年的总财政收入局全市之首，对万科非常欢迎 配表示优美环境和发达交通的图片 根据武汉市第十四届人民代表大会通过的武汉市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，在 年第十个五年计划期间，武汉市将构筑城市空间布局和功能分区，形成都市繁荣圈都市实 力圈和都市辐射圈。都市繁荣圈重点推进商贸金融区都市景观区的建设在都市实力圈加快形成以东 湖新技术开发区武汉经济技术开发区和吴家山海峡两岸科技产业园为主要 从价格走势看武汉市商品住宅平均售价从年的元平方米上升到年的元平方 米，年均增幅为图。另据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增 长，全年平均价为元平方米 相对于建设部对四类城市的价格指导标准，武汉市在各项经济指标上属于二类城市，但房价 却处于低于四类城市指导价的水平，比沈阳低。房价持续上涨的趋势表明了价格上升较大的空间 导致武汉市商品住宅的价格处于低位的主要原因是 开发经济适用房免收地价各种税费减半的政策降低了开发成本而经济适用房建设量过大，销售 失控，对商品房造成较大的冲击。年武汉经济适用房销售面积占住宅总销售面积的 土地出让市场不规范，土地价值明显被低估。 市场有效供应不足，大规模开发的经济适用房质量参差不齐，造成供需结构失衡 年住宅开发明显回升，施工面积比年递增，竣工面积递增，销售量递增，但空 第季度第二季度第三季度第四季度 武汉市年各季度住宅价格 单位元平方米 武汉市近三年住宅开发数据单位万平方米 年年年 施工量 竣工量 销售量 空置量置量明显上升，年比年递增图，显示了市场供需结构失衡，这种失衡的主要原因还是 经济实用房大规模开发造成的，多数的经济适用房不讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，主 要是靠低廉的价格吸引购房者。在近两年武汉市房地产市场化逐步提高的过程中，这些楼盘的低价优势 已经削弱。 个人购房已经成为市场主体 年由于集团购房的停止以及货币化房改的实施，将个人引向了商品市场，根据武房指数公 布，年个人购房率为。 年武汉市商品房销售情况 口地区 武昌地区 汉阳地区 老城区人口对比单位万人