品输出的重要通道。 水运方面全市现有通航里程公里，其中长江干流航道长公里，深水岸线公里， 港口个，港区个，其中长江港区个赤壁港区陆溪口港区石矾头港区鱼岳港区潘 家湾港区牌洲港区。内河港区及库区港区各个。共有生产码头座，泊位个。 良好的公铁水联运条件，将加快咸宁城市经济的发展速度，使咸宁市产业优势得以发挥，全 市经济社会步入提速发展的快车道。 咸宁城市区位图及武汉城市圈关系图 小结 从地理区位上分析，咸宁市处在中国中部之中的经济腹地，处在国家十字型级发展 轴线长江经济带和京广经济带的交汇处，是南下北上的主要通道，是东西部产业梯度转移桥梁 和纽带上的个重要节点，区位战略地位突出，经济发展具有得天独厚的优势。可以预见随着 咸宁区域交通中心地位的进步确立，其在长江经济带与京广经济带之间承南启北，东西交互 作用的逐渐体现，咸宁的商贸流通业必将进入个新的阶段，得到进步的发展。 从武汉城市圈的发展分析，以武汉为中心，公里为半径的城市圈的发展规划，必将 使武汉与咸宁形成产业资源消费，拉动地方经济的发展，带动 旅游商贸业的繁荣。 咸宁市区拥有华中第泉的温泉，随着温泉谷的开发建设，咸宁旅游业将有可能把现有中心城 区周边的星星竹海太乙洞金桂湖等多个旅游景点有机串联起来，形成白天游周边，晚上住 温泉的旅游经济链。而温泉商业街紧邻温泉谷，在地理位臵上具有特殊优势，在旅游消费热潮 不断涌动的市场背景下，其开发建设有利于做活做大温泉商圈，提升温泉商圈的品牌，有效 扩大对旅游人流的影响力，通过旅游消费实现以旅带商进而以商促旅的良性经济循环。 项目背景 项目基本情况 温泉商业街项目位于咸宁市温泉商圈的核心位臵，项目东临咸宁学院温泉校区，西面商业 主干道温泉路，北靠咸宁卫校附属医院，南连咸宁市中心医院。项目用地范围内，现状分布有 温泉农贸市场小商品市场和大量沿街的零售商业，区域内人流密集，商业气氛浓厚，是目前 咸宁市商业最为繁华的核心商业圈，是咸宁市民逛街购物的首选街区，项目用地开发有着有效 的商业人流支撑，具有良好的商业基础。 二项目市场背景 温泉商圈做为咸宁市的核心商圈，是咸宁市城市形象的窗口，在咸宁十五规划构建鄂南门户 和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心的城市发展目标中，具有举足轻重的作用，但由于现有 温泉商圈内街区发展不均衡，特别是本项目用地商业建筑现状多为临时搭建和棚户结构，商业 形态和形象落后，与温泉核心商圈的形省毗邻的金三角地带东与黄石市的阳新 县交界，南与江西省的修水县湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪 湖市隔江相望，与武汉江夏区鄂州市大冶市毗邻，素有湖北南大门之称。国土面积平 方公里，全市总人口万人，。咸宁市辖嘉鱼县通城县崇阳县通山县赤壁市咸安区 四县市区，共设个乡个镇个办事处，下辖个村民委员会个村民小组。 咸宁市人民政府驻咸安区温泉办事处。 咸宁北距省会武汉仅公里，在武汉城市圈由两轴两环三圈四组团园组成的空间结 构框架中，咸宁市处在紧密圈的范围内，是武汉城市圈复合型产业与城镇发展纵轴的有机组成部分， 是武汉城市圈唯个以生态城市建设为主导的生态大花园。武汉城市圈紧密圈的城市地位， 有助于咸宁依托武汉强大的中心城市资源，寻求与武汉城市的分工合作，发展城市自身的特色产业， 从而做大做强城市经济，提升咸宁城市的竞争力。 城市交通发达，外围经济联系方便快捷，经济发展基础条件好 咸宁市地处华中腹地，区位适中，交通便捷。区域内公路铁路水运三种运输方式并存。京广铁 路国道京珠高速公路横穿南北，长江黄金水道承接东西，市区距武汉天河机场 仅余公里，构成了以京珠高速公路为龙头，以国省道为主干线，通江达海，四通八达的陆 水空立体交通网络。 咸宁南北交通在全省具有明显优势，加之沪蓉高速和即将建设的杭州瑞象不协调不匹配，极大的影响了商圈形象的进步提 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,升和商圈的发展与壮大。因此本项目的拆迁重建，符合咸宁城市商业发展战略规划，具有重塑 温泉商圈形象，提升城市商业品牌和城市经济的作用。 调查前言 本次市场分析是针对瑞融地产公司温泉商业街项目所进行的有针对的市场调研。 为寻求项目进入市场的最有效策略，此次研究分三部份进行 第部分咸宁市城市背景及宏观环境研究分析 第二部分咸宁市商业环境研究分析 第三部分咸宁市在售商业物业分析 通过对这三部份市场的研究分析，为瑞融地产公司的项目开发运营提供市场论证，为本案的项 目前期综合定位及后期的推广提供有力的市场支持，。 数据及资料来源 瑞榕地产咸宁温泉项目专案组人员实地调查数据收集 报刊网络文献资料收集分析 商业经营户及相关专业人士访谈咸宁市统计局咸宁市房产局 咸宁市规划局咸宁市土地局 第部分 咸宁市城市背景及宏观环境研究分析 区位环境分析 经济环境分析 人口环境分析 旅游环境分析 城市规划分析 区位环境分析 位于湘鄂赣三省交汇处，近邻武汉，依托武汉城市圈，城市发展资源优势明显 咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，属江汉平原向江南丘陵的过渡地带， 处在长江黄金水产与京广铁路大动脉交汇处和湘鄂赣元增长到年的亿元，年均增长。 消费水平的持续增长，将促进商业市场的进步发展。 居民定期储蓄存款超过同期银行储蓄存款的，市场潜在投资能力强 年咸宁市城乡居民储蓄存款达亿元，比年初增加亿元，其中定期存款亿元，活 期亿元，定期存款占同期储蓄存款的。居民定期储蓄存款比重大，大量闲余资金积淀在银行， 说明市场投资渠道狭窄，居民的投资理财行为需要引导，因此做为投资产品的商业房地产开发，有着较强的市场潜在购买力。 小结 从经济运行情况分析，咸宁市的城市经济正处于稳步上升的趋势，商业发展具有经济持续稳定发 展的基础和居民收入稳步提高的动力，随着人民生活水平的提高，必将对商品零售业的经营理念 经营业态提出更高的要求，因此温泉商业街的改造具有城市经济不断增长的基础和居民消费结构 升级的依托。 大量居民定期储蓄存款的积淀，为商业房地产开发提供了潜在的投资市场。本案的开发销售有着 良好的民间资本依托。 三人口环境分析温泉城区 温泉城区居民构成以具有高消费能力的市政府机关事业单位人员为主，商业市场具有坚实的消费基础 年咸宁城市建成区面积为平方公里，城市人口万人。市区由咸安区的永安街道浮山街道 温泉街道个街道组成，永安街道人口万人浮山街道万人温泉街道余万人。现已形成 咸安温泉两个相对独立的老城区。 咸宁市委市政府驻地温泉，温泉城区是鄂南经济花之乡鬼斧神工分布 广泛的天然溶洞飞瀑流泉移步易景的省级风景名胜区陆水湖。人文旅游资源以革命历史纪念地 古文化遗址而著名，主要有具有考古价值的新石器时代古遗址羊楼洞明清条街雄风千古的三国 古战场赤壁情怀悲壮感天动地的闯王陵闻名中外的北伐战争遗址汀泗桥神秘宏伟的地 下工程以及中国向阳湖文化村等等。经过多年的开发和探索，境内大批旅游景区景点，正成为国内 国际旅游的知名品牌，旅游业已逐步成为咸宁经济新的增长点。 目前，咸宁已基本形成了以温泉为中心，以赤壁通山为重点，以温泉商务疗养旅游区陆水湖度假 休闲旅游区赤壁文物古迹旅游区九宫山避暑旅游区嘉鱼现代农业旅游区和青山水库体育健身旅 游区为框架的个中心，两个重点，六大旅游区的旅游格局。在进入的城市圈之后，咸宁市 做为生态旅游城市将成为武汉的后花园。 年全年共接待国内外旅游者万人，比上年增长，实现旅游总收入亿元，增长 ，旅游市场增长快速。 小结 随着中国经济持续升温，全国各地的旅游市场出现了片火热的局面。旅游业已经被中央政府 确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放带动相关产业的发展，促进就业和区域经济 平衡发展以及提高人民生活质量等等许多方面发挥了越来越重要的作用。咸宁市做为湖北省的 生态旅游城市也将会吸引越来越多的周边城市居民到宁旅游政治文化信息交流中心，城区内分布着众多 的政府行政机关事业单位，大量的政府工作人员，成为温泉城区商业的主力消费群体，因此，温泉 商业具有强有力消费力的支撑。 温泉城区中高等学校众多，学生数量庞大，大量的学生消费需求，将推动商业市场进步繁荣 根据统计资料显示，年咸宁共有普通高等院校所，在校学生数人，中等职业教育学校 所，在校学生人，中高等院校共有在校学生人，这些学校大多位于咸宁市温泉城区，庞大 的学生消费群体，构成了温泉商业的重要消费力量，有力推动了温泉城区商业的进步发展。 小结温泉城区具有大量高素质高消费能力的居民，商业市场消费基础坚实，因此温泉商业街的开 发不但有市场依托，同时在功能上具有迎合消费者高级消费需求，提升温泉城区商业品位的商 业效应。 强大的学生资源是现有温泉城区商业的重要消费力量之，因此温泉商业街的商业运营过程中， 应充分挖掘学生消费经济，打造学生商业消费平台，让学生经济成为咸宁商业新的增长点。 四旅游环境分析 城市旅游资源丰富，旅游消费经济进入快速增长期 咸宁市是座具有山水园林特色的中等城市，城市旅游资源丰富，境内拥有众多旅游亮点和精品