以及销售的四个环节上齐头并进。 资产运营战略因项目经营性资产型物业投资比重过大，约占投资总额的 左右，且回报期过长，项目面临定的资金压力。因此拟通过融资合作开发等多种 形式进行资产运营，但由于项目销售性物业的销售回笼资金不足以支撑庞大的开发计厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 划，因此必须考虑到国内国际方面各种融资渠道的可操作性以及如何将经营性或 资产型物业转化为可销售或权益组合出售或可变现的物业，来缓解项目资金压 力。 研究策划目的与方法 研究策划目的 本报告通过分析研究项目发展所处的市场环境，针对项目发展方向定位策划及投资 效益提出策划建议。 研究方法 本报告通过分析厦门市宏观经济人口状况土地市场的供应与需求周边区域发展 状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件目前开发的进度，以客观的市场 数据为基础，进行全面的市场分析，并提出具实操性的项目策划方案。 具体采用的研究方法有 研究方法定量定性分析法 根据客观科学公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库政府统计文 献城市规划和政策法规的公告房地产刊物互联网实地探访消费者调查与 开发商用外资额最小，即使是其余城市中最少的 深圳，也有亿美元，远远高出厦门市的亿美元。出现这样的情况，主要是 因为无论从发展基础，还是经济规模看，厦门市都处于个较低的水平。尽管起点低， 厦门市的外资增加还是呈现了强劲的增长势头，相信未来发展潜力相比其它城市更 大。 年沿海同类城市实际利用外资 亿美元 厦门 上海 深圳 苏州 青岛 数据来源年深圳苏州上海青岛和厦门等城市的国民经济与社会发展统计公报。 外资企业数量不断增长，年期末厦门市共有外商投资企业家，比年 目录 报告说明 总述 报告编制说明 委托方对项目要求及期望 研究策划目的与方法 项目资源分析 项目区位与交通条件 项目景观资源 政府对项目区域发展计划 项目资源的优劣势分析及结论 厦门市经济环境发展状况 厦门市发展状况 厦门市三大产业发展状况 厦门市外商投资情况 厦门市居民生活水平 厦门旅游经济发展状况 厦门经济环境对项目的影响 国内外游艇俱乐部发展状况 厦门高尔夫俱乐部会所发展状况 香港典型游艇俱乐部研究 国内典型游艇俱乐部研究 国外典型游艇俱乐部研究 游艇俱乐部成败经验借鉴 当地游艇活动需求的预测 项目各主要功能发展及经营环境分析 厦门高端别墅市场发展状况 厦门商业发展及经营状况分析 厦门甲级写字楼发展及经营状况分析 厦门相关旅游设施发展状况分析 厦门展议题。 本项目研究中，对于未来需求市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可 能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多 对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请委托方注意。 该报告仅为委托方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。 厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 总述 报告编制说明 项目名称厦门香山游艇俱乐部综合项目下称项目研究及策划本报告研究范围不 含项目的酒店功能 委托方香山国际游艇俱乐部厦门有限公司 报告编制单位戴德梁行房地产顾问广州有限公司 协助单位中国龙会籍服务有限公司厦门大学计划统计系厦门市青年企业家协会 委托方对项目要求及期望 委托方对项目的初步定位及总体要求 委托方对项目整体定位的期望打造亚洲最大最豪华的游艇俱乐部。 委托方对项目长期发展战略及资产运营战略的规划 项目长期发展战略通过各种融资方式以及对销售性物业会员权益酒店公寓权益 商业街写字楼等的销售资金的迅速回笼来解决项目前期开发建设所需资金。在项 目各经营子项如商业酒店游艇俱乐部水上活动中心等的经营上，可采用自 营股份合作托管等多种方式，但仍有赖于本报告之专业研究及策划建议，以解决 资金缺口与日后经营的问题。 除此之外，在考虑各方市场因素的基础上物业发展及经营状况分析 项目客源市场分析 游艇会会籍客源市场分析 泊位水上别墅客源市场分析 商业客源市场分析 甲级写字楼客源市场分析 项目分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目整体发展定位 项目开发目标及定位 项目开发策略 项目各功能产品的战略关系与地位 项目整体开发计划 项目各功能定位策划建议 游艇俱乐部会所及普通泊位区定位建议 泊位定位建议 商业定位建议 甲级写字楼定位建议 项目运营模式建议 项目销售类产品的营销策略 项目经营类产品的经营策略 项目财务分析 项目技术参考依据 项目开发成本估算 项目开发投资进度 项目收益测算 项目资金运作测算 项目经济效益评估 评价结论及项目注意点 项目开发风险分析 厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 报告说明 我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，旦我们所依据的基本依据有所 改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化 新的规划变动。 新的政策法规。 对厦门房地产市场可能产生影响的社会经济政治改革等重大事件。 敬请注意本项目研究策划工作是在年月至年月期间进行的，因此进行研究分析所 依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。 本项目工作只限于提供针对性及详细的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律法规和政策 漳州 福州 泉州 厦门 莆田 数据来源福建省统计年鉴，。表中数据均系常住人口的人均。 在沿海同类城市的对比中深圳市的常住人口人均最高，为元，其次是上海市， 为元。厦门市人均居第三位，为元，比深圳和上海分别低了和 个百分点，但是较苏州青岛为高。可见，厦门市经济发展潜力并不亚于国内大城市。厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 沿海同类城市人均比较 元 厦门 苏州 深圳 青岛 上海 数据来源年深圳苏州上海青岛和厦门等城市的国民经济与社会发展统计公报。表中数 据均系常住人口的人均。 无论是本地还是同类城市比较看来较好的宏观经济环境，本地经济的持续快速增长，都将 为本地商业及其它服务业的持续增长提供良好的基础，另外，厦门市宏观经济环境较之其 它沿海城市更为有利于项目的开展。 以上资料来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报 厦门市三大产业发展状况 第二三产业持续增长，产业结构有望优化。 年厦门市第产业增加值亿元，下降较上年同期，下同第二产业 增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长，比年 增长，年均递增。占全市生产总值的比重下降个百分点。按现行价格计算 的二三产业对国民生产总值增长的贡献率分别为和。三次产业 比例为。厦门香山游艇有望得到优化，三次产业之间的比率将更加协调，这也为项目发展提供较好的宏观 环境。 厦门市外商投资情况 外商投资恢复增长，外资企业增速平稳，外籍人士不断增加。 厦门市招商引资呈现出总量大增幅高质量优的良好局面。年外商直接投资 合同金额为万美元，随后受非典等不利因素影响，出现下滑，到年 降到万美元，下滑。 年出现快速增长，全市合同利用外资实现了亿美元，增长，比历史 最高年份年高出。 厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 数据来源福建省统计年鉴， 年全市实际利用外资亿美元，增长，港资和台资占全部实际利用外资 额的。外商投资中工业三大支柱行业吸收合同外资最多，为亿美元，占全 市合同利用外资额半，增长第三产业中以房地产业吸收合同外资最多，增 长了倍。 从年福建省主要城市实际利用外资情况的对比可以看出，厦门市居第三位，分 别比福州市和泉州市低和，处于较低水平。相信随着引资力度的不断加 大，厦门市的外资仍有很大的发展空间。 厦门市历年外商直接投资情况 年份 外商直接投资合同金额万美 元厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 年福建主要城市实际利用外资 亿美元 厦门 福州 漳州 莆田 泉州 数据来源福建省统计年鉴，。 在沿海同类城市的比较中，厦门市的实际利乐部综合项目研究及策划报告 厦门市历年第三产业产值 产值万元 第三产业产值 数据来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报 从年月厦门市产业结构情况看，第和第三产业所占比重继续下降，而第二产业 的比重继续上升。在第二产业中，工业所占的比重最大，占到，接着所占比重较 大的是第三产业中的运输邮电仓储业，批发零售餐饮业，及金融保险 业。 出现这样的情况，较大的因素是近年来厦门市加大了招商引资力度，而这些外资主要集中 在第二产业，特别是工业，带来了第二产业的高速发展。相比之下，第三产业的发展速度 较慢。 年月厦门市产业构成 第二产业 第三产业 第产业 数据来源厦门统计信息网厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 年前月厦门市本地生产总值构成 工业， 金融保险业， 批发零售餐饮 业， 运输邮电仓储 业， 建筑业， 房地产业， 其他服务业， 第产业， 第产业 工业 建筑业 运输邮电仓储业 批发零售餐饮业 金融保险业