开发建设要定位于品 味高独特，要将其步到位建设成为体育休闲旅游文 化生态城。因此，在规划及项目的选定上耗费了大量的时间，同时 也意味着需要大规模投入。另方面是地方财力有限。而对于般的 投资商，虽然都看到了正处于暴风雨般的大开发大建设的前 夜，但在具体开发思路上要么偏离了政府的定位，要么无法选定能迅 速聚集人气的项目，担心承担更大的投资风险。为此，省锦绣黔投 资有限责任公司提出了整体建设运营方案，并选定水上乐园等项目 作为首期实施项目，以期通过对其开发建设和运营，使名胜景区在 短时间内能迅速聚集人气，带动其它后续项目的实施，最终实现整体 项目的开发建设和运营。 整体项目及水上乐园项目亟待开发建设主要基于以下理由 开发建设促发展不仅是政府的责任，更是当地广大民众的强 烈愿望。为了避免重复建设，造成不必要的资源浪费，当地政府早已 对城区的建筑物进行了限制，但这种限制不能长时间下去，否则， 将造成更大的浪费。项目的开发建设无疑也顺应了广大民意，也必将 得到广大民众的支持。 水上乐园项目是省投资有限责任公司经过对当代世界 范围内旅游业的特点及发展趋势进行分析论证后提出来的，项目建 成后，必将成为省旅游的大亮点，吸引大量的游客。 水上乐园项目的建设和运营，将更好地带动其它项目的实 施。 水资源丰富，水上乐园项目充分利用水资源，项目建成后 运营成本较低。 项目拟建地址无建筑物，征地拆迁条件良好。 拟建地址部分为丘陵洼地，部分为山体，开挖部分可就地回 填，施工较容易。 综上所述，已具备实施水上乐园项目的各种条件，希望有实力 的企业或其它组织能看到旨在倡导健康休闲方型以及具体建设条件等情况另定。 竣工验收阶段个半月内完成 竣工验收主要包括验收的准备和实施验收两个阶段。具体安排 如下 验收的准备主要有三方面的工作，是整理技术资料二是 绘制图纸三是编制工程竣工决算。 实施验收项目建设全部完成，经过各单项工程的验收，符合 设计要求，并具备竣工图表竣工决算工程总结等必要文件资料， 由项目主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请，由 负责验收的单位对项目进行验收。 十管理体制及人员编制计划目录 项目概要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目背景及建设的必要性„„„„„„„„„„„„„„ 三水上乐园项目市场状况浅析„„„„„„„„„„„„„ 四项目目标定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五项目规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 六主要建设内容及规模„„„„„„„„„„„„„„„„ 七项目业务发展策略„„„„„„„„„„„„„„„„„ 八环境影响评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 九项目实施进度„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 十管理体制及人员编制计划„„„„„„„„„„„„„ 十项目费用估算及资金筹措„„„„„„„„„„„„ 十二项目效益分析及可开发潜力„„„„„„„„„„„ 十三结论及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目概况 项目名称省水上乐园项目 建设性质开发建设 建设地点省省县镇清江村青狮坡城市主干道旁 项目估算总投资万元 主要建设内容及规模见第页 建设单位省投资有限责任公司 省投资有限责任公司是经由贵阳市工商行政管理局核准成立 的非金融性投资公司，是专门从事体育休闲旅游产业开发及多产 业复合开发的经济实体。 公司于年月与省州县人民政府签订了省体 育休闲生态城整体开发项目开发协议。该项目业繁荣，远在嘉庆年公司年就被辟为商埠， 到民国时期发展为闹市，有水陆码头，是重要物资集散地。镇上商 贾云集，马帮成群结队，商号货栈会馆餐馆遍布街头巷尾，彻 夜营业，时人誉为小上海。年省省人民政府批准成立 风景名胜区，古镇被列为重点保护区之。 作为省省唯的少数民族文化体育村，也是省省的龙 舟训练基地，曾举办过多届省省龙舟赛。被誉为省唯亚 洲最好世界流的国家皮划艇激流回旋训练基地，也曾多次举 办过国家乃至世界级赛事。这些赛事的成功举办，促进了旅游大州 的建设，大大地提升了的知名度，前来观光旅游的中外游客正逐 年大幅增多。 项目建设的必要性 随着生活水平的不断提高，人们越来越追求健康的休闲生活方式， 到优美的自然环境中去，赏山玩水，吸天然氧吧，舒缓因工作生活 给现代人带来的压力，放松心情，充分的享受大自然给人们带来的清 爽美好感受，休闲旅游业也因此而迅速发展起来。 省省州自然风神奇秀丽，人文景观绚丽多彩，民族风情浓郁 迷人。以台江雷山为代表的苗族风情，文化底蕴浓郁，因与 咫尺之遥，亦属其列。联合国确定的十大返朴归真重返大自然 的世界级民族风情文化旅游胜地，十大民族文化保护圈人类疲备休 息最后的家园胜地，在亚洲仅有两个，个是中国的西藏，个是中 国省的。 近年来，州委州政府，县委县政府根据区域内优越的旅 游资源，已会同有关部门对及周边进行统筹规划，明确将打造成 大的后花园，并通过举办系列丰富多彩的旅游文化活动，旨 在深度开发生态旅游产品，广泛宣传环境友好型旅游理念，让旅游业 在拉动地方经济发展调整产业结构中发挥重要作用。为了加快旅游 产品的开发和建设，更充分发挥生态资源优势，满足不断升级的旅游 消费需求，各级政府相关部门在资金筹措及基础设施建设方面也做了 大量的工作。目前，的路水电通讯等基础设施已接通和完善， 退采用体育文化 休闲旅游复合地产与城市功能整合运营相结合的模式，采取 政府企业深度合作开发，企业当地居民合作共利的多赢模式 进行运营。拟开发建设旅游文化产业园主要包括古镇文化与生态 保护省水上乐园游客接待中心等项目民族文化产业园 省高校产学研基地企业培训总部基地企业管理总部基地 会议会展中心老龄化论坛及养老公寓示范基地省体育文化产 业园生态农业观光园等项目。整体项目占地平方公里，核心区 平方公里，总投资亿，建设期五年。 省投资有限责任公司自成立之日起就以力争把打造成 省旅游名片为己任，公司拟开发建设项目均综合经济效益社会效 益生态保护及城市规划等进行反复论证。目前，在当地政府的大力支 持下，整体项目正在有条不紊地推进中。 二项目背景及建设的必要性 项目拟建地基本情况 镇位于省中部的县东部，行政隶属县，是苗族侗族自 治州的西大门。地理位置为东经，北 纬，地质稳定，地貌复杂，山峦奇雄， 河流纵横，地处清水江畔，自然风光清幽秀丽。海拔米左右，属黔 中亚热带湿润气候区，年平均温度，降雨量毫米左右， 冬无严寒，夏无酷暑，四季均可旅游。东北部与市毗邻，西 南部分别与县的杏山镇龙山乡宣威镇相接，总面积平方公 里。境内有国道凯麻高速公路贯穿东西，湘黔铁路株六复线从 镇域西北及东北边缘穿过，由开发区往西延伸的凯司大道已修至 镇清水江边，交通十分便利。距离县城公里，与州府市相距 公里，离贵阳市公里，都匀市公里。辖区内有国家电缆通讯干 线光缆通讯干线通过，通讯十分发达。城区原由清江桃花两村 组成，不久前桃花村已并入清江村，共有余户，余人，由苗 族汉族等民族杂居组成。 古镇具有悠久的历史文化，城区房屋或依山或临江而建，建筑 物地方特色突出，街巷临江，风景宜人，地势优越，是历史重镇之 。自古商旅游资源和 设施的支撑。当个旅游点不是单的，而是呈集群式的，也即围绕 着水上乐园还其它旅游点的时候，游客才能有长距离出行的动力，才 能吸引周边甚至全国的游客。目前，省水上乐园在建成后要实现 长隆这种综合性发展的要求，需要运营商对发展有长远的规划，需要 相关部门的大力支持。总之，的地理位置和水上项目的发展空间， 尚不具备做大做强的条件，省内外及周边民众对的环境的认可度还 存在定的差距。该项目在建成后能够在运营中实现赢利，取得成功， 还需要下很大功夫，还要做很多工作。 水上乐园项目首先要有清晰的定位。要对项目本身有充分的 理解，要弄清游客为什么要来这个问题。其次要尽量利用各种资 源优势，进行综合发展，满足广大游客的消费需求。通过广泛借鉴国 内外同类项目的成功经验，着力整合发挥当地各种资源，努力在提 高差异化竟争上大做文章，力争将水上乐园打造成为个兼顾本土 特色和世界潮流为体的高品质的水上游乐场所。 水上乐园项目的大突出特点便是季节性强，这作为个客 观局限因素，在很大程度上限制了该业态的发展。在炎热的夏天， 个大的项目，有时天可以吸引上万名游客，但到秋冬，天没有 个游客进来也是常有的事。如何规避季节影响这劣势是本行业走 出迷局的关键。本项目将实行园多用的办法来应对这问题。 夏季是水上乐园，而冬季则变身为欢乐城堡的主题板块。要让冬天有 冬天的玩法，尤其要结合自身的设施推出系列陆地新玩法，实现全 年经营。比如夏天是广受欢迎的漂流河，在冬天则成为漂流船，用于 进行狩猎项目，游客可以坐在船上射击岸上的靶子。 当然，要在秋冬季玩水，作为南方地区，还要解决习惯问题。 北方很多城市都有冬泳的习惯，如北京东三省等地，每年都会举办 些冬泳比赛项目，不少人热爱冬泳，但南方并没有这个气氛。尤其 是市及周边地区的居民，这个习惯时半会难以改变，所以水 上乐园项目要根据游客的需要来做些改变，到很好的效果。 该项目非常注重同质化竟争问题。通过调查，发现长隆的刺 激项目较多，不少