进了市场销售的上升。年， 苏州市城市居民人均消费支出元，比上年增长 其中人均生活消费品支出元，同比增长。农村居 民人均生活费支出元，同比增长其中人均生活消费品 支出元，同比增长。社会消费品零售总额与城乡居民 的消费支出基本同步增长。 从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要 因素由生产能力转为市场需求。消费投资出口三大需求成为人们 关注的热点问题。就长江三角洲来个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这个城市中名列三甲。 经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。 步入小康的市民更加注重生活质量，体育娱乐用品消费的需求 扩大。在满足般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐享 受型更高的生活层面迈进，些集和娱乐为体的多功能成套 器材开始搬入家中。年，限额以上贸易企业体育娱乐用品类 零售亿元，同比增长倍，可见，体育市场潜力巨大。 第二节项目周边环境分析 项目周边环境分析 苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作项目， 于年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形 式。苏州工业园区紧邻上海，位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政 辖区面积平方公里，其中，中心开发区规划面积平方公里， 规划居住人口万，计划吸引各类投资亿美元。工业 园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园出口 加工区国际科技园研究生城现代物流园等产业发展载体和功能 分区。 特殊的政策优势便利的交通网络高标准的基础设施优越的 生活环境充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各 地投资者的青睐，到年，全区固定资产投资超过亿元， 实际利用外资亿美元，主要经济指标年均增幅超过。实现国 乐部将配置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本项目中享 受到全面的高层次服务。 二项目装修设计 本项目处于大厦群楼的四五层，与独立俱乐部项目相 比，不易引人注意。大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标 牌，使过往行人注意。 由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应 尽量保留层高，尽量给会员及来宾以宽敞自由的感觉，增加其运动 舒适感。俱乐部内部装修将以简洁明快整洁舒适具有时尚品 位为原则，运动区域通过在墙面通道屋顶等设置色彩跳跃的 第章综述 第节项目总论 游泳馆是个定位于休闲娱乐的企业，是园区管委会 投资建设，大厦项目是苏州工业园区游泳馆的二期项目之， 期项目有游泳嬉水体疗按摩桑拿乒乓球羽毛球器械 健美女子中心女子瘦身，并开设游泳训练班武术培训班等， 并备有日本料理日式酒吧等配套功能。作为游泳馆二期项目， 设立会馆有更深层次的设想，通过整合和改造期现有项目，配 合二期新开的壁球网球羽毛球项目，打造个特点鲜明的体育产 业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就游泳馆二期大厦四 五层群楼会所项目与投资管理有限公司提出商榷。为加强双 方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供 本项目的可行性方案交由贵方参考。 第二节项目背景 产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。 是国家体育总局下属的体育产业公司，作为产业股份的下属公司， 以产业为主营业务和发展目标的投资管理有限公司是产 业的战略决策中心品牌与连锁经营管理中心物流配送中心专业 咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关 系，努力推进全民的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国 外知名品牌资金和管理体系，是迅速发展的重要举措。与美国连锁知名品牌公司的强强联合和有效的合作，在引市场效益做出分析评估，以便贵方参考。 从战略上考虑，的进入，不但提高了游泳馆有限公司品 牌形象，也有效整合了的现有的项目，使项目得到了丰富和完善。 同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提高投资管理有限公司和 俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。 第四节项目主要财务指标 投资建设俱乐部苏州大厦项目的主要财务预测指标如 下 投资估算人民币万元 年均经营收入估算人民币万元 年均经营成本估算人民币万元 年均利润估算人民币万元静态投资回收期年 投资利润率 财务净现值万元 内部收益率 动态投资回收期年 第二章市场研究 第节经济环境分析 苏州市位于长江三角洲中部江苏省南部，东临上海，南接浙江， 西傍无锡，北依长江。全市总面积平方公里，人口万， 下辖县市和个区，其中市区面积平方公里，古城区 平方公里。改革开放多年来，苏州经济社会发展充满了活力，年 均增长保持在左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。 年全市国内生产总值达亿人民币，人均 达到美元，全年财政收入亿人民币，实现工业总产值 亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。年 全市实现进出口总额亿美元，其中出口亿美元，进 口亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。年新增 合同外资亿美元，实际利用外资亿美元，约占中国 的，占全世界的，在全国各大中城市的排名由年 的双双第位上升到双双第位。世界强跨国公司中已有家先后落户苏州。苏州已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业 城市。 消费市场方面年，苏州全市实现社会消费品零售总额 亿元，同比增长，增幅比上年的提高了 个百分点，为年以来增幅最高。苏州市零售总额占全省 ，比上年增加了个百分点。苏州已成为继上海之后全 国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅 速扩张，使苏州区域内的社会消费品购买力大增。 江苏省统计局年发布 进其先 进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己 套完整的俱乐部管理体系，成功打造了品牌。目前已 经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万 人。 公司发展的目标是采取直营合作经营和特许加盟等方式，以京 沪穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家 的连锁经营规模，实现品牌理念营销管理培训的统，建立 起以业为核心，同时带动体育用品业信息业和无形资产经营业， 实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为 国内产业的领头羊，五年内占有国内市场的最大份额。 作为中国奥委会的合作伙伴单位，拥有奥运商用标志的特许 使用权。随着年北京奥运会的临近，投资管理有限公司将 实质性地介入奥运会项目中有关项目的相关工作。 第三节项目基本情况 苏州工业园区游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设，位 于苏州工业园区街苏春西路口，正处于苏州工业园中央的核 心地带，期项目以游泳馆为主，占地面积平方米，建筑 面积平方米。馆内设有个的标准游泳池和二个儿童 嬉水池，是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。由苏州工业园区 商旅集团公司全面经营管理。开设项目有楼的游泳，二楼的有氧操房及瘦身美容理疗足浴等。三楼设有块羽毛球以及器械空 手道项目。 苏州工业园区大厦群楼位于游泳以东米，并和游泳 馆有过道相连。包括四五层的会馆，以及四层平方米的洗 浴中心，片羽毛球场，片壁球场。双方就大厦群楼四五层 会馆项目达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层的平方 米加上五层的平方米，总共平方米。经双方协商，大 厦项目由投资管理有限公司和苏州工业园区游泳馆有限公司 合作开发，合作方式以投资管理有限公司为主，并采用 俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进步协商，现就此项目 的投资预算以 小计家五百强企业在园区注册了家企业 如此规模的办公科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标 客户，新区内服务设施的欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是 其它项目无法比拟优势。 高档住宅小区 大厦会馆项目处苏州工业园的中心地带，苏州工 业园环中心生活区建有普通居住区别墅区外商公寓及商业文 化体育公共娱乐等批配套设施，形成环中心生活带。其中最 大的高档小区有都市花园，位于园区的中央商贸区与中央花园的附 近，邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南临中央公园。都市花 园共分五期项目，首期兰华苑，二期茗华苑，三期 菁华苑，四期英华苑，五期银色贵族。项目总 占地公顷，建筑面积万，容积率。 此外，以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。湖左岸高档 住宅区占地面积万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央和城 市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区，占地公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸的城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的 金鸡湖大桥将两者连为体。金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高 级住宅小区，设施完善，自成体。占地约公顷。水巷邻里 总面积为公顷，是配有商业设施的中高密度住宅区。高尔 夫花园共开出平方米的园际公寓和半岛别墅，第期将推 出套公寓。乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街 延伸段东暂名，占地公顷，总投资亿元，共有幢楼， 分别为四六七八层，共有多套房。 以上高档的楼盘的每平米的均价都在元以上，而且分布十 分密集，尽管如此，园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。 商业中心以及其他娱乐场所情况 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社会服 务设施都集中在邻里中心，以园区中央为中心在平方公里 规划区内规划个邻里中心。项目区周边大商业文化中心也十分密 集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施公共机 构及住宅商业楼群组成，占地公顷。主要道路成方格状，与 原人口东移的房地产政策，使到在园区买房，已成 为苏州人心目中的首选。会馆的聚合效应明显，项目的目