展和人口的膨胀，青岛市区住宅价格飞涨，从 年的最高价位，元平方米涨至，元平方米，给普通市民 购房造成巨大压力。旧村的开发建设，在为即墨鳌山湾东部区域的新 农村建设增添新的亮点的同时，满足人们居住的需要，缓解即墨鳌山 湾区的住房供求矛盾。同时，该项目区还是市区东部建设组团的重要 组成部分，具有其必要性。 该项目所处位置属于即墨东部旅游区，交通便利，是理想的居住 环境，项目从总体规划到单体的室内外设计也充分考虑市场的需求， 以人为本，进行人性化设计，这就决定了在即墨市这个范围内，它 是中高阶层的首选住宅，市内其他地区以及外地的置业者也会对在此 居家置业具有浓厚的兴趣和信心，销售前景相对乐观。 从年青岛销售成交套数来看，即墨市可以说是绝对的焦点， 其龙山花园成交套多得冠军，其二在政策房淡出的上半年，即 墨辽河路号表现突出，以套的成绩列居第五。东部的南山 领海港中旅项目平均售价在元，并且出现房难求的现象。市场发展预测 地块毗邻滨海公路路，独特的交通资源使得该区域的休闲度假 优势较为突出 地块周边规划为较低容积率的高档物业，视野开阔 地块周边是条米宽的业劳 保统筹费 万 元 新型墙体材 料专项基金 墙改费 协议约定免收回 迁部分配套费 散装水泥专 项基金 协议约定免收回 迁部分配套费 建筑劳务工 资保证金 万 元 竣工后可返还 项目资本金 万 元 万封顶，竣工 返，办完证返 ，最迟竣工后 五年返完 征地管理费 万 元 水土保持设 施补偿 测图费 第章整体概述 城市概况 城市基本概况 即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有青岛后院之 称。全市总面积平方公里，万人口。年经济基本竞 争力名列全国百强县市第位。 即墨区位优越，交通优势得天独厚。即墨扼青岛通往全国的陆上 咽喉，胶济蓝烟铁路横穿境内西部，济青青银高速公路，青 烟青威青沙等条国家和省级公路纵贯全境。城区距流亭国际机 场不足公里，距青岛港公里西到蓝村即墨火车站分别为 公里和公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山女岛两个国家二 类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。 即墨处于北温带沿海区域，海岸线公里，年平均气温， 降雨量毫米，夏无酷暑，冬无严寒，温润相济，气候宜人。即墨 为山海形胜之地，物华天宝，文物古迹重多，旅游资源丰富，鹤山 ，在青岛市委第次常委扩大会议上，青岛市委市政府 作出了把即墨作为大青岛重要极加快推进的重大决策。年月，青岛市委九届五次全委扩大会议指出，青岛要 进步完善细化三点布局线展开组团发展的现代化国际城 市大框架，抓紧研究以即墨温泉周边区域为启动点，拉动城市东部崛 起这重大战略课题。打造青岛新东部。 十二五开局之年，首个国家发展战略落户山东。期待多时 的山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。 青岛新东部是指即墨东部区域，包含温泉镇镇田横镇 王村镇丰城镇田横岛旅游度假区等五镇区，土地面积平方 公里，海域面积平方公里，海岸线公里。鳌山湾东临黄海， 三面环山，拥有丰富的山海岛泉滩林港等自然资源，海 水和温泉交相辉映，十里沙滩绵延不绝，个岛屿环抱海岸，座山 峰层峦叠嶂。山海岛泉滩等旅游和港口资源丰富而独特，具 有半岛城市群延伸和大青岛拓展的良好空间和资源优势。 二区位分析 即墨市确定了东部开发建设的功能定位，是青岛大旅游的补充 延伸和升华，以休闲度假疗养保健为主体的旅游度假中心具有国 内外高水准的会议中心和接待中心聚集高精尖人才的科研教学中心 吸引精英人才的居住中心依托女岛港和鳌山港，以发展造船基地 船用配件基地物流区和多层生活区为主的临港产业区，鳌山海洋科 技创新及产业发展示范区。项目位置 马山田横岛温泉华山国际乡村俱乐部金口天后宫七级双砖 塔小龙山千里岛长门岩等旅游景区，星罗棋布于即墨大地，异 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,彩纷呈。历史悠久，文化灿烂。即墨于秦代置县，汉初已成为胶东政 治经济文化中心，自隋朝建城至今已有年的历史。战国时期， 即墨被称为三齐名区，文化发达经济繁荣商贾云集，与齐都 临淄并夸富饶。秦统中国后，即墨正式定为县，隶属于齐郡。 二城市经济发展状况 经济社会事业兴旺发达。即墨东临碧海，海洋资源丰富，素有 渔盐之利，盛产对虾贝类鱼类等海产品。西拥千顷良田，是 全国粮油生产大县市。工业基础雄厚，形成了机械化工轻纺等 大骨干门类，有种产品获省优部优和国家级名优产品称号， 多种产品远销多个国家和地区。涌现出了红领亨达即发好事 中诺等批著名服装企业市场繁荣兴旺，即墨服装批发市场 小商品城七级生猪批发市场蓝村皮鞋城闻名全国。近年来，即墨 确立了面向青岛依托青岛融入青岛服务青岛的发展思路和 建设大青岛都市新区的发展方向，抢抓五年战略机遇期，积极实 施经济国际化农村城镇化科教兴市和可持续发展四大战略，突出 发展现代农业外向型经济民营经济市场商贸新兴旅游五大特 色经济，经济和社会各项事业实现了持续快速健康发展 三城市发展规划 年底钟车 程，山东大学及其附属中小学，能满足生活学习需要 第四章规划方案 设规模和建设内容 本项目占地亩，建筑总面积万平方米。该地块规划有公共 绿地居住用地商业金融和其他服务设施用地。 二总体规划 本项目按照有关建设法规，考虑即墨鳌山湾实际情况，充分分析 市场及周边环境，努力达到功能齐全布局合理形态新颖色彩和 谐空间丰富的中档高尚社区的目标。建设规划方案坚持经济美观 原则，体现以人性需求为目的，以合理规划为手段的规划思想。路网规划 经过对周围环境及区内地形地貌的分析研究，在鹤山路上开个 主出入口，在小区东侧的路上各开个次入口，人车分流，出入 口位置适中，距离相当，方便出行，且满足消防需要，使人车流更方 便，快捷。 二建筑布局 建筑均应面南朝北，符合北方地区居住习惯的需求。 建筑风格 建筑风格要注意即墨市传统建筑文脉的延续，进行新现代主义海 派风格设计。以体现时代特征为主，不求过分装饰，切从功能出发， 讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快简洁 实用。体现简约和谐温馨的生活气息。 三绿地景观规划 强调绿化与生态。通过绿化廊道将公共绿地道路绿化小区绿 化等各级绿化联系起来，形成网络式绿化体系。 四园林设计规划 体现以人为本的思想。使人回归自然，亲近自然。 引入主题园林景观设计，配合小区 其中物 业管理用房 按建筑面积的 ‟计算，含在商 业部分 地下 个车位，地 下， 个， 总面积 土地费 序 号 分项名称 单 位 计算基 数 标准金额备注 土地成本 政府收费 万 元 占地面积 平方米，价格 万元亩 居民安置 过渡费用 万 元 房屋补偿 成本与收入中均 不考虑 契税 万 元 楼面地价元 土地成本合万计元 二各项手续费 序 号 分项名称 单 位 计价基 数 取费费 率 金额万 元 备注 基础设施配 套费 协议约定免收回 迁部分配套费 供热配套费 供电配套费 住宅 供电配套费 地下 供电配套费 商业 消防负荷 燃气 配套费 商业办公无燃气 可不缴纳 燃气二 配套费 户 住宅高层， 多层 工程队伍招万费率累标准收费折投标费元进计算 招投标交易 服务费 万 元 累进计 算 建筑企主题。考虑建筑小品与整体园林景观的有机结合。 道路系统与整体园林景观的结合。 园林景观考虑原有植被树木的保留与利用。 居住小区内的绿地景观设计，其，区内绿地见缝插针，配合硬 地设计，真正作到满眼绿色而无黄土。其二，区内周边布置绿化带， 大大净化了小区内空气。 小区内的绿化设计与建筑物丰富的立面造型形成多彩的景观效 果，真正作到户户有风景，窗窗有视野。人居其中，心旷神怡，惬 意悠闲。 五市政及社会配套设施规划 小区中的市政设施按照现行标准做了适当的安排，变电站垃圾 转运站煤气调压站等设施按照规定及服务半径进行了合理布置。物 业管理及居委会治安等社会配套设施业都结合商业设施进行了合理的 安排。 六户型设计 区内户型设计充分考虑市场需求，户型配以梯两户梯三户 梯四户，以平方米左右的套二套三房为主，兼顾套四 小户型及错层式户型，必能迎合大众需要，满足不同业主的不同需求， 取得满意的销售业绩。 另外，小区中也考虑了居民的杂物存放，设置储藏室。三项目进度计划 项目建设分为二期，工期四年，即年秋开工，年春建成。 第五章开发成本预测及财务分析 开发成本预测及财务分析 序 号 部位 单 位 方案建 筑面积 占地面 积 总投资 万元 备注 地上 其中住宅 其中商业 部分 处为