及其他欧 美知名小镇都以自然音乐艺术运动等为主题的城镇。 小结随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光文化体验等 传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产 品具有很大的市场需求和开发潜力。 二区域社会经济背景在辽宁沿海经济带开发建设规划城镇化战略中指出，要完善城市功能， 引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据 市城市总体规划，从城市结构调整和城市发展走向来看，旅游综合开发项 目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接沿海产业带和区域拓展的战略 要地，承接城市的总体发展方向。土地整合开发是辽宁沿海地区经济发展的必然 趋势。滨海大道的建设，促进了辽宁沿海地区土地整合，营建若干个沿海的小城 镇，形成港口运输观光旅游以及农业产业体化的新兴经济带。作为辽宁 沿海地带的重要支撑和组成部分，在区域整合中起到重要的作用。 生态风情小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大型国有农场的资源 优势，农场经济实力显著增强，在省直单位中名列前茅。公司基地位于辽河与饶 阳河交汇处，系辽河入海冲击三角洲末端滨海平原，与世界第二大苇田相毗邻。 温暖湿润的海洋性气候，纯净丰饶的辽河水资源，栽培优质粳稻不可缺少偏碱性 土壤条件，纵横阡陌的近万亩林带，远离工业三废污染，构成得天独厚的优 越生态环境。公司有耕地近万亩，芦苇万多亩，公司以发展优质农业为目 标，选用优良品种，注重水稻深加工，引进了国际先进的大米加工生产线，提升 了粮米加工质量，生产的粳冠牌大米先后荣获辽宁省名牌产品国家免检产 品。公司还是国家有机食品生产基地。公司土地集中连片，农业技术力量较强， 在发展种子业方面具有较多的优势，粳冠牌稻种旅游，选择乘 火车及自驾车为主。 二市场供给调查 房地产市场 现有住房情况调查 通过对相关资料的统计整理，得出营口两市现有住房的基本情况。 市区现有住房情况统计 居民住房总面积万平方米 人均住房面积平方米 建筑样式高层多层别墅其他 楼房住宅面积平方米以下平方米平方米以上 营口市区现有住房情况统计 居民住房总面积万平方米 人均住房面积平方米 建筑样式高层多层别墅其他 楼房住宅面积平方米以下平方米平方米以上 第章项目总论 项目基本背景 项目范围 项目区域南与湿地保护区隔水相望，东距市中心公里，北至高 速公路出口公里，可建设用地约平方公里。 二研究内容 按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要 包括项目背景分析项目建设的必要性项目建设的依据项目建设条件分析 旅游市场现状及预测分析项目建设的内容和规模投资估算及资金筹措项目 建设进度安排项目组织运作项目的国民经济效益分析项目的社会效益分析 项目的生态效益分析及评价。 二项目建设必要性与意义 风情小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景 区发展到的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动房地产经 济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。 是能进步提升生态旅游区的核心吸引力，为壮大市域旅游提供强 有力的支撑，风情小镇项目以人居养生文化为主题，湿地生态环境为特色 的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务度假居住及景点四大 功能于体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的 趋势下，本项目能为市城郊的重要休闲度假基地。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇 意义重大，该项目的开 结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。 生态风情小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效 益的提升有直接的促进作用。在社会效益方面，对游客居民社会政府投资企业都将产生良好的社 会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活 质量和水平利于区域旅游品牌形象的打造。生态风情小镇建设可提高湿 地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶 情操，提高社会主义精神文明建设水平。 在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能 力，且风险都在可控的范围内。 通过对生态效益社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益生态 效益生态效益社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的 举措。本项目可行。 第二章项目宏观背景分析 在对当前的宏观背景旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要 对城镇旅游背景社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。 城镇旅游发展背景 旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的种重要形式。旅游与小城镇协 调发展不仅有利于当前国民经济增长，同时也为实现城镇化健康发展和建设新农 村提供了可行途径，近年来在我国兴起了批旅游城镇，如以小桥流水人 家的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄，有独特魅力和浓郁民族风情的云南 丽江古城，以及分别以历史文化民族风情丹霞地貌美食文化生态旅游 休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安龙胜阳朔等县，利用主题特色，形 成了旅游竞争优势使其脱颖而出，成为我国旅游业的新星。 在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，旅游小镇的发展也 向定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有定的主题特色。上海市 重点发展的城九镇是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌 都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特 要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅游 资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流物流 信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业， 强化房产休闲渔业旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村 镇的城市化进程。 三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开 发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具有定的启发 作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，如果借 区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业 链，打造有特色的旅游新镇。 三研究工作依据 本项目可行性研究编制依据以下法律法规及标准等进行编制 相关法律 中华人民共和国颁布的中华人民共和国城市规划法中华人民共和国 环境保护法中华人民共和国水法中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国土地管理法风景名胜区管理暂行条例等有关法律法 规。 二有关规范规程及标准 中华人民共和国国家标准旅游规划通则 旅游区点质量等级的划分与评定 旅游资源分类调查与评定 风景名胜区规划规范。三相关规划计划 东北地区振兴规划 辽宁沿海经济带开发建设规划 市国民经济和社会发展十五规划 市土地利用总体规划 市旅游总体规划 市十五发展规划 市十五旅游发展规划 市环境保护十五发展规划 四其他相关材料 市志 市文史资料 实地踏勘与座谈资料 网络及其它公共渠道资料 四研究工作结论 在生态效益方面，生态风情小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植 被恢复民俗文化保护等方面都有较好效果，生态风情小镇将促进现有产业 于长沙的水平，正向消费型城市过渡，住房休闲旅游商业等正成为居民的 消费热点。 房地产市场需求调查通过问卷调查的方式，在市兴隆台区及营口市区，对名市民进行随 机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求普 通住宅平均价格预期为元平方米，具体调查结果统计如下 购房意愿调查结果统计 购房意愿 受访者中在三年内有购房计划 第套房第二套房换房 住房面积平方米平方米平方米以上 建筑样式高层多层别墅 价格预期普通住房元平方米别墅元平方 米 营口购房意愿调查结果统计 购房意愿 受访者中三年内有购房计划，其中，有意愿在购房。 第套房第二套房换房 住房面积平方米平方米平方米以上 建筑样式高层多层别墅 价格预期普通住房元平方米别墅元平方 米 休闲时间与及休闲方式调查 通过有关数据统计随机调查问卷访谈等方式，对及营口地区休闲娱 乐消费方式进行调查统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧茶吧 歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费元，主要集中在周末和节假日等。其中， 酒吧茶吧在月为旺季，月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人， 夏季为旺季。温泉水疗以中青年为主要消费群，随季节变化较小。 营口地区休闲方式及时间调查统计 休闲方式酒吧茶吧歌舞厅温泉水疗其他 休闲时间节假日周末下班后其他时间 人均消费以上 商业消费调查 通过有关数据统计问卷调查等方式，对地区商业场所进行调查统计 和分析，大型购物场所主要有家，数据统计结果反映出及周边地区商业 购买力很强。 主要商业场所调查结果统计 名称年年年总收入人次万总收入人次万总收入人次万 兴隆四百万元万元万元 兴隆大厦亿亿亿 辽河商业城万亿亿 商贸城万亿亿 鼎信商厦万万调查 京津唐地区是中国最大，最优质的客源市场之。年京津唐地区居民 出游率将超过。其中，国际游游平均花费万元，国内游平均花费