元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿能 力分析表明，项目有足够的还款能力。因此，该项目具有经济可行性。 第二章项目选址及建设条件 选址分析 花园居住小区位于市南部站前区，是市城五区 的重要组成部分，是市委市政府依托城市交通枢纽，打造集物流商 贸休闲居住为体的城市新区。 站前区环境优良北抵风景区，悠长的对景景观大道是 城市独有的生态风景线贵中学高中部新校区即将开工建设站前区 文化广场职业中学市站前区三甲医院站前区医疗服务中心 站前区污水处理厂等项目前期工作都在抓紧进行当中。 站前区交通优越南北东西中分别有铜九铁路沿江高速 宁宜城际铁路路长江南路等通过或穿越，火车站汽车客运 总站公交始发站均位于区内。 站前区规划面积平方公里，规划人口规模万人，房地产 业十五期间计划建设万平方米商品住宅，路以西部分建设 高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约亩水面形成水上公园。 站前区将成为个传统和时代交融特色鲜明的休闲居住区。 建设条件 配套建设条件 历经多年建设，市火车站站前区不仅形成了四通八达的交通网， 并且强电弱电供水排水供电供气等配套建设全面跟进，达到 了道路通供水好排水畅电力稳供气足环境美的总体目标， 可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。供水由纬三路纬四路市政给水管网供给。 排水纬三路纬四路纬五路世纪大道市政雨水均建有市政 雨水管网和污水管网。 供电区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。 市区燃气管道网通信光缆网和有线电视网均延伸到达。 自然条件 地质大地构造上位于扬子地台东北。 从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的，与月份持平。 方面显示我市去年 出台的促进房地产市 场持续健康发展的各 项政策持续发挥作 用另方面说明我 市对周边地区人口吸 引力不断增强，中心 城市地位稳步提高。 四房地产市场价格分析 商品房价格分析 年月份我市主城区商品房平均销售价格为元平方 米，同比上升商品住房平均销售价格为元平方米，同比 上升。 二手房价 格分析 年 月份我市主城区 二手房平均销售 价格为 元平方米，同比 上升二 第章总论 项目概述 项目名称花园居住小区建设项目 建设单位房地产集团置业有限公司 建设地点该建项目建设用地位于市南部站前区，工程场 界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。 主要建设规模与内容该建项目工程占地面积平方米， 规划建筑面积平方米，主要建筑物情况见表。 表主要建筑物览表 序 号 建筑名称 建筑面积 备注 小高层住宅建筑 地上建筑 情境洋房多层建筑 幼儿园 商铺建筑 居委会用房 物业管理用房 公厕 门卫垃圾收集等 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,人防车库 地下建筑高层地下室 情境洋房地下室 投资估算与资金筹措项目总投资估算为万元，其中 建设投资万元，建设期利息万元。资金筹措计划为企 业自有资金万元，股东投资万元，楼盘预售款万元，申 请银行贷款万元。 进度计划本项目拟在年内建设完毕，年内销售资金全部 回笼含建设期。 主要技术经济指标 表项目主要经济技术指标汇总表 序号项目单位指标备注 技术指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 其中 小高层住宅建筑平方米 计算容积率 建筑 情境洋房平方米 幼儿园平方米 商铺建筑平方米 居委会用房平方米 物业管理用房平方米 公厕平方米门卫垃圾收集等平方米 人防车库平方米 不 本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。 花园居住小区所在市火车站站前区是市委市政府依 托城市交通枢纽，打造集物流商贸休闲居住为体的城市新区。 环境优良，交通优越北抵风景区，南北东西中分别 有铜九铁路沿江高速宁宜城际铁路路长江南路等通过或穿越， 火车站汽车客运总站公交始发站均位于区内。站前区规划面积 平方公里，规划人口规模万人，房地产业十五期间计划建设 万平方米商品住宅，路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留 天然湖泊约亩水面形成水上公园。站前区将成为休闲居住的乐园。 项目开发的是高品位住宅小区，锁定的是有较大经济来源和实力 以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标 是明确的，定位是准确的。 年以来，市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速 发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目 提供了良好的市场前景。 去年以来，市出台了关于促进房地产市场持续健康发展的 若干意见政号和关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房的若干意见政号，放宽公积金贷 款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增 强消费信心，这些政策措施在定程度上扩大了购房需求，对本项目是 有利的。 最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽 中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。会议表示保持宏观经济政策的 连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。房地产跨年 度行情即将展开。 财务分析表明，该项目具有较好的经济效益，较强的抗市场风险 能力，以及较强的债务清偿能力，在经济上是可行的。 该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完 备，工程方案是可行的。 项目建设在可定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居 民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。 计算容积率 建筑 高层地下室平方米 情境洋房地下室平方米 保温层建筑面积平方米 居住户数户 机动车停车位辆 自行车位辆 绿地率 集中绿地率 建筑覆盖率 容积率 二经济指标 总投资万元 销售收入万元 上缴税收万元 税后利润万元 投资利润率 资本金利润率 内部收益率税后 财务净现值万元税后 借款偿还期年贷款意向项目背景与进展年月，房地产集团股份 有限公司注资万元成立房地产集团置业有限公司。 年月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了市火车站站前区 地块的土地使用权。至年月，公司完成居住小区 花园规划建筑方案的设计与修改，获得市规划建设指导委员会审议 通过。目前，花园工程已经完成土地平整场地临时设施建设等项目 前期工作，土建工程即将开工。包括分摊土地款在内，本项目已投入资 金约万元。 编制依据 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 市城市总体规划调整 市火车站站前区控制性详细规划 市住宅小区配套设施规划建设管理办法 市商品房销售管理办法 城市房地产开发经营管理条例 花园方案设计 项目单位提供的其他资料 有关统计调查资料 有关政策和技术标准 研究范围 我们受建设单位委托，对工程项目的必要性建设条件工程方案 市场环境投资构成与能力财务效益与社会效益环境影响等方面进 行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。开发企业概况 房地产集团置业有限公司为房地产集团股 份有限下属的控股公司，是家以房地产综合开发为主，集房地产开发 销售，房屋租赁，城市基础设施及公用设施项目开发经营服务，建 材销售工业民用建筑技术咨询等为体的企业。公司成立于年 月日，企业法人，注册资本万元。 项目综合评价 强，经济发展的硬环境得到改善和提升。 近五年来全市人民收入变化情况见下表 人民收入年年年年年 城镇居民人均可支配收入 万元 增长率 农村民人均可支配收入 万元 增长率 市主城区商品住宅未来需求判断 随着市国民经济和社会的发展，人们的财富水平有较大提高， 人们的消费理念生活方式正在迅速发生变化，在衣食住行等基础 生活要素中，住房已成为人们改善生活的首要目标。 根据市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要的生活 质量目标，到年市城镇居民人均住房面积为平方米，而目 前市城镇居民人均住房面积才达到平方米市统计局统计 数，按照市城市总体规划调整预测，到 年主城区人口约万人到年底实际人口为万人，至 少还需要万平方米的商品住房供应。截止年月底，市 主城区商品住房累计可售量为万平方米，其中年以上待销售住 宅万平方米，从发展角度讲，市商品住宅开发近两年还有较大的市场空间。 同时，根据市城市新轮发展规划预测，到年，主城区人 口将增长到万人，城市建成区面积由目前的平方公里增加达 平方公里。按照人均住房面积平方米计，年至年间新增 城市人口对商品住房的需求总量为万平方米。考虑城市房屋拆 迁改善性购房和个人房产投机也是块很大的市场，估计十二五 期间，市主城区的住宅需求总量为万平方米左右，年均需求量 在万平方米左右。 全国房地产市场运行情况 国家统计局发布的月全国房地产市场运行情况报告显示 年月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方 米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋新开工面 积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点 房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高 个百分点。其中，住宅竣工面积亿平方米，增长，比 月提高个百分点。 月，全国商品房销售面积万平方米，同比增长。 其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商 业为万平方米，占总成交量的价格在元平 方米的销售面积为万平方米，占总成交量的价格在 元平方米的销售面积为万平方米，占总成交面积的价格在 元平方米的销售面积为万平方米，占总成交面积的 价格在元平方米的销售