符合国家及省市的产业政策， 土地在本市总体规划范围内，属旧城改造用地。 研究结论本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程 的要求，项目建成后，在定程度上满足中低收入家庭的住房 需求，经计算项目总投资万元，财务内部收益率 税后，投资利润率，投资利润率，借款偿还 期年。由此表明，项目具有定盈利能力清偿能力。虽 然微利，具有定风险，但社会效益显著，项目总体可行。 第二章项目背景与建设的必要性 项目背景 产业政策 改革开放二十年来，我国经济已经进入了个新的增长阶段， 经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长 点。房地产业作为新兴产业，带动了建材冶金化工轻工 等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目 前带动国民经济发展的个先导性行业。 中共中央国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设 开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场 化为取向的系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更 高更新的层次上发展。石家庄市委市政府十分注重本地区 房地产业的开发和建设工作，为此出台了系列非常优惠建设内容 本小区建设内容包括住宅楼和公建工程。住宅栋，公建工程 包括物业管理中心托幼文化活动中心小学等。各项工程 详细指标见下表 序号项目建筑面积建筑形式备注 物业管理中心框架 文化活动中心框架 商业服务框架 托劝框架结构 居委会砖混 公厕砖混 变电站砖混 泵房砖混 热交换站砖混 垃圾转运站砖混 小学框架结构 建筑设计 户型设计 根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层的需求。本小区以产 品质精品舒适和经济为设计的主要指导思想，户型多样化，二 第章项目基本情况 项目名称及承办单位 项目单位石家庄市房地产开发有限公司 法人代表 石家庄企业集团有限公司 法人代表 联合开发本项目。 项目名称沿村家园 拟建地点 项目拟建地点位于西临沿西街，南临丰收路，东临沿东街，北临 北二环路的区域内。 承办单位概况 石家庄市房地产开发公司，是经市计委基计 号文件批准于年月成立的国有公司，隶属于石家庄 市国土资源管理局，注册资金人民币万元，经营房地产开 发和旧城改造项目。公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备， 下设办公室项目部财务部人事部工程部销售部。公 司总部共有职工人，其中具有大专以上学历的人，具有中 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,高级专业技术职称的人，对房地产开发管理具有丰富的经 验。区级文明单位称号政绩突 出领导班子先进党支部光荣称号并被省经贸委省统计局 省财政厅劳动厅和人事厅批准为省中型档企业。 目前集团公司正与爱地公司紧密合作，为搞好这次千载难逢改 造项目，公司上下干部职工，已经全力以赴，准备迎接挑战， 为石家庄市添光彩，为我们生活的更好，为子孙后代造福。 研究工作的依据和范围 研究工作的依据 市委市政府关于加快石家庄市城中村改造的文件精神。 项目场址地形图 有关基础数据资料。 研究工作范围 本报告重点对建设的必要性市场预测建设规模建设内容 工程技术方案投资估算及经济分析等进行研究。 研究工作概况 项目单位依据市政府关于加快城中村改造建设的通知，通过近 年来石家庄市房地产开发明显不适应省城建设要求，住宅档次 低，价格偏高，决定开发建设沿村家园住宅项目，以期为省会居民提供能被工薪阶层接受的环境优美，集商业健身娱乐 休闲广场物业管理规范的绿色环境小康达标的高品质的质 优价廉的住房。 建设方案 建设指导思想 结合城市总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土 地，创造舒适安宁环境秀美健康经济适用的住宅小区。 建设规模 小区规划总占地万平方米，总建筑面积万平方米，建 有高层住宅学校托幼活动中心商业网点网球场篮 球场羽毛球馆等健身设施及公建配套设施。 建设条件 供电本下属企业有物业管理公司工大化工设备有限公司及生产 厂纺织公司。公司正向集团化发展，并采取嘀志绞讲⒔ 牟呗裕凶殴憷姆骨熬啊目前，公司开发的项目有 瑞国花园，于年开发的瑞国花园经济适用小区，位于石家 庄市和平东路号，占地亩，总建筑面积万平方米，是 老百姓买的起的好房子。建华百合园，于年由我公 司与众诚公司合作开发的多层住宅，位于石家庄市建华北大街 与光华路交叉口，占地亩，总建筑面积万平方米，是附 近企业上班族理想的居住地。平安万和园，于年开 工建设的高层住宅，位于石家庄市平安南大街东平路上，占地 亩，总建筑面积万平方米，是为国家公务员精心打 造的官邸。爱地大厦，于年开发建设的高层商住体楼 宇，位于石家庄市裕华东路与谈固大街交叉口，占地亩，总 建筑面积万平方米，是鸟瞰国际城的理想之地。 现公司股份制改造基本完成，实行总经理负责制。相信不久的 将来，我公司必将跻身于大型房地产开发企业行列。 石家庄北方企业集团有限公司隶属于石家庄市长安区，注 册资金万元，实有资产总植万元，现有职工总数 人，其中大中专生及科技人员人。辖区总人口人，总 户数户。是集纺织印染禽兽用药地产商贸为体，经济实力雄厚的综合性集团公司 公司下属家工商企业，年实现总产值亿元，增加值 万元，利税万元。连续三年跨入市万元以上利税大 户行列。十年来连续被授予市级东小区，建设场 地呈长方形，规划总用地面积为亩。该场址区域位置较好。 自然条件 石家庄市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半 湿润半干旱季风型大陆气候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四 季分明。每年降水集中于月份。 气温 全年平均气温 极端最低气温 极端最高气温 湿度 冬季空气调节室外计算相对湿度 夏季通风室外相对湿度 降水量 日最大降水量度 时最大降水量 全年平均降水量 积雪深度 最大积雪深度过 冻土深度 最大冻土深度 风向 冬季主导风向及频率， 夏季主导风向及频率， 年主导风向及其频率，风速 冬季室外风速 夏季室外风速 全年平均风速 全年日照量数 冬季日照率 全年雷暴日数天 大气压力 冬季 夏季 年平均相对湿度 地质状况 石家庄市地处太行山东麓华北冲积大平原，地跨山地与平原两 大地貌单位，地势由西北向东南倾斜，坡降均为千分之，海 拔，市区为滹沱河山前洪水冲积造成的倾斜平原，基底 岩层以上有较厚的第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和轻亚粘 土组成地耐力般为。 抗震设防 依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的中国地 震动参数区划图 按照小区组团两级结构概念有机组织居住空间。 充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成通 而不畅的道路系统河丰富得步行系统。 在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣 有家园氛围得空间序列。 按照可持续发展概念进行规划布局设计。 总平面布置综述 本居住小区规划总用地去为亩，用地西侧为沿西小区居民 住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通 便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅的内部交通。 景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕 塑河构筑物，中心绿地设音乐喷泉，形成丰富而怡人的环境。 各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合式形成 富于变化的室内外环境，为居住者提供了户外的休闲活动场 所，同时加强了邻里交往。并与小区中心有机结合，联系紧密 又互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。 小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。 竖向设计 小区内地形较为平缓。竖向设计采用就地平整的平坡式布置形 式。考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。 总平面图布置经济技术指标 规划总占地面积万，亩 总建筑面积万。 其中住宅建筑面积万 公建面积万。 居住户数户。 居住人口人。 建筑密度 绿化率。 容积率工程设计方案 ，本项目抗震地动峰值加速 度按设防。建设条件 供电 本项目计算用电总负荷为，电源引电源至小区变 电站，由母线向小区各配电室提供电源，能满足本项目 使用要求。 给排水 本项目设计最高日最大时用水量为，给水水源为 市政管网，水量及水质可满足项目需要。 本项目排水采用雨污分流，生活废水经化粪池处理后排入市政 污水管网，生活污水主要来源于厨房及洗涤用水经中水系 统收集处理后用于绿化和景观补水。屋面雨水经与地面雨水统 收集后排入市政雨水管网。 供暖 本项目在我市集中供热区域范围内，采暖热源为集中供热蒸 汽，压力约为，采暖热负荷为。 弱电 本项目弱电系统包括电话通信系统不线电视系统安全防范 系统小区三表集中抄表系统等。 第五章工程技术方案 工程设计原则 自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理念，即以天人合的设计思想为指导来构建新世纪居住工程。 小区的建设是城市建设的部分，把小区建设融入整个城市的 规划之中，优美的自然环境，淳厚的文化底蕴，较高的文化品 位，现代化的生活理念，将构成小区的大特色，可谓风景 这边独好，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交 融般和谐。 新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原 则。 总平面布置 总平面布置原则 根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置放二十多年