现。因此，的商业地产市场竞争激烈，但 以上项目分期进行开发，的商业地产拆迁难度较大，年将逐渐开 始出现市场。因此，商业地产的需求较大。 年新开发项目统计 项目名称开发量平方米规划面积亩备注 相府锦苑 昌盛花园二期程氏商务中心 金景宝地 昌东新天地 金宏泰 阳光嘉园小区 爱伦堡 濠景海岸 锦绣佳苑 矿机 长运公司 乐化塑编厂 原拖拉机厂 永康花园 合计 三县住宅市场分析 经过此次对各大住宅项目的市调，虽然城市范围不大，但板块效应 已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块如温泉公寓科文学府 等住宅的平均价格维持在元平方米，站前街以南住宅板块的平均价格 维持在元平方米。整个城市的住宅均价维持在元平方米。从住宅 销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的 不断发展，自住型住宅将会相当长的段时间内占主导地位。 目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式的不 断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征 住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫 面积在平方米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓 产品同质化比较严重 客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。 外立面设计呆板 小区景观绿化设计缺乏创意 项目普遍缺乏整体营销概念。现有住宅项目简表 楼盘名称规模主力面积均价备注 东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期 天和家园平方米平方米元平方后期 阳光佳苑平方米元平方后期 雅居园平方米元平方后期 蓝宝石花园已售完 宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发孔隙水，碳酸岩类裂隙岩溶水，岩溶岩类裂隙水，变质岩类裂隙水五 类。以松散岩类孔隙水量最重要。根据地形地貌分为四个水文地质区。北 部山前平原区，覆盖层厚米，岩性为玄武岩，属平原型地下水，主要 含水层亚砂土累计厚度米，沙层厚度累计米。 南部山前平原区，覆盖层厚米，下伏玄武岩和石灰岩受沟谷切割较 明显。属山丘型地下水，与河水关系密切，枯水时地下水补给河水，主要含 水层除山前冲洪亚砂土和细砂层外，还有富水砂层，隐伏灰岩岩溶水受断层 阻拦，形成富水区。低山高丘区地下水属山丘型地下水补给地表水。主要 第章总论 项目名称及承办单位 项目名称 帝都国际 项目建设性质 新建 项目建设单位 置业有限公司 法人代表 通讯地址 邮编 报告编制单位 工程造价咨询事务所有限公司 工程咨询等级 证书编号 发证机关国家发展与改革委员会 二工作依据 置业有限公司与工程造价咨询事务所有限公司签订的工程 咨询委托书与合同书 中华人民共和国城市规划法 城市规划编制办法 城市居住区规划设计规范 县城市总体规划 项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,有关部门提供的证明和资料等 三研究范围 项目建设必要性及市场需求分析 建设条件与地址 规划设计方案 物业管理 环境保护节能 实施计划与工程管理 投资估算与资金筹措 经济和社会效益分析 四工作概况 工程造价咨询事务所有限公司在接受高置业有限公司关于建设 帝都国际项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观科学 和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进 行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真细致地 研究讨论，根据目前县住宅商业等状况以及城市分区规划的有关要求， 确定了项目的建售费用 万元。 资金筹措 期申请银行贷款万元占总投资的 期项目资本金万元占投资的 期预售再投入万元占投资的。 二三期资金由建设单位自筹解决。 经济和社会效益分析 该项目的开发建设符合国家产业政策和县城市发展规划，对于改善城 市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。同时可带动县建材工业和第三 产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。 主要经济技术指标表 序号项目单位指标 总投资万元 期项目投资万元 二三期项目投资万元 销售收入万元 期销售收入万元 二期销售收入万元 三期销售收入万元 期效益分析 销售税金及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 投资利润率 投资净利润率 投资利税率 所得税后全部资金内部收益率 财务净现值万元 投资回收期静态年 盈亏平衡点第二章项目背景和建设必要性 项目提出背景 随着县城的建设发展和城市规模进步扩大，城区居民不断增加，尤其是 县城科技工业园的建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们的到来不仅 可大大加快县的经济发展速度，同时还可带到县的就业及再就业工程， 使城区人口数时进步增加。城市功能随着商业步行街假日广场温州商城 等项目的运作日臻完善，但与衣食住行等方面比较，市民居住环境改善 的提高相对缓慢，与城市经济的发展状况不相适应。因此，正是基于上述背景， 提出建设帝都国际项目。 二县房地产市场概况 总人口万人，城区人口万人，亿元人民币，人 均元人民币。住宅供应量约万平方米，成交量万平方米。 人均居住面积为平方米，属四线待发展城市，人均居住面积应约为 平方米左右。 年规划住宅土地供应量亩。建筑面积大约万平方米，预计 年开发量将达至万平方米。 年，县将撤县换区，城市化进程更加快速。宝通街与东风路二条 主干通路的贯通将大大影规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。 五建设单位概况 置业有限公司成立于年月日，法人代表贾丰开，注册资 金万元。公司位于县昌明花园号，是家集房地产开发销售 于体的股份制企业。 公司现有职工人，有专业技术人员人，其中高级工程师人，下 设办公室财务室经营部保安部工程部环卫部等部门。公司以诚 信真实和谐安全为理念，以品质求生存诚信求发展客户满意为 衡量工作的最高标准。 六研究结论 建设地址该项目位于县中心城区，比邻县级商业中心，基地东邻城市主干道 新昌路，南接城市支路孤山街。该地块市政设施配套齐全，交通便捷，地 理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。 建设规模 该项目规划总用地公顷，其中净规划用地公顷。总建筑面积为 ，其中地上建筑面积，地下建筑面积，居住 户数户，停车率。项目建成后，将形成个布局合理配套齐全功 能完善物业管理到位的商住社区。 期工程建筑面积，其中高层住宅建筑面积，东门以 北商业建筑面积。 二期工程建筑面积，其中高层酒店建筑面积，东门以 南商业建筑面积。 三期工程建筑面积，其中多层住宅建筑面积，孤山街 商业建筑面积，小区北侧商业建筑面积。 物业管理 该项目建成后，通过招标择优选择家物业管理公司负责进行物业管理， 中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定为居民商户提供多层次 全方位细致周到的物业管理服务。 实施进度计划 该项目建设期计划为年，工程拟于年月份开工，预计年 月份竣工。 投资估算 该项目建设总投资为万元。 项目分三期进行 期建设总投资为万元，其中工程费用万元，土地费用 期工程所占用地比例计算万元，其他费用万元，不可预见费万元，财务费用万元，税费万元，销售费用 万元。 项目的资本金为万元。 二三期建设总投资万元，其中工程费用万元二期 工程费用万元，三期工程费用万元，土地费用万元， 其他费用万元，不可预见费万元，税费万元，境内有距今万年的远古 火山群和处古文化遗址。现已探明和开发的矿产资源有蓝宝石玄武岩 石灰岩木鱼石煤粘土砂金等类个品种，处矿产地。石灰 岩保有量为亿吨，其中熔剂灰岩为亿吨，水泥化工灰岩为亿吨， 建筑石料灰岩为亿吨。特别是蓝宝石资源丰富，有矿面积平方公里， 是目前世界上罕见的大型蓝宝石矿床之，具有颗粒大颜色纯质量好 奇异宝石多等特点，颇受国内外珠宝界的青睐，也因此被誉为蓝宝石之 乡。 县农业基础雄厚，现已形成瓜菜黄烟桑蚕林果肉鸡肉鸭和 奶牛七大主导产业。西瓜已有多年的栽培历史，栽培面积万亩，品 种多个建有中华西瓜科技园，年四季有瓜，是有名的西瓜之乡， 产品已获国家农业部绿色食品认证。畜牧养殖业，有乐港永昌等龙头 企业，形成了鸡鸭牛羊猪等个系列，年产肉蛋奶万余吨， 年养殖肉鸡肉鸭万只。 县工业发展较快。目前，县各类企业发展到家，其中年销售 收入过万元的企业家，形成了化工建材农副产品加工宝石加 工塑料轻纺等行业为主的工业体系。目前，县的珠宝塑料袋油漆 肉鸡肉鸭葡萄糖等产品的产量居全国同行业前列。县共有塑料加工企 业家，年加工能力万吨拖拉机组装企业家，年生产能力万台 乐器加工企业家，年产吉它贝司等乐器万把地毯生产企业家， 年加工能力万平方英尺。 县的第三产业发展势头强劲。现有大型专业批发市场和集贸市场发展到处，其中尧沟瓜菜市场年交易量亿公斤，被评为国家定点西瓜市 场。县商业零售餐饮网点发展到户，城区有温州商城商业步行街 佳乐家超市等大型商业网点，年县社会消费品零售总额多亿元。 旅游业以蓝宝石为依托，建成了中国宝石城中华宝玉石博物馆世界民族 文化村仙月湖景区等多处旅游景点，推出了蓝宝石之旅生态观 光等旅游专线。 县投资环境优越，投资政策优惠。近年来，县委县府把招商引资作为 带促各项工作上水平的总抓手，提出了招商引资促发展，求真务实建强县