投资万元。经测算，在基准贴现率为的情况下，项 目财务净现值万元，财务内部收益率， 动态投资回收期年，投资利润率。因此，富田金色 荷塘项目在经济上是可行的。 二建议 切实做好项目前期工作，如工程地质勘察规划设计 环境影响评价等。 应切实做好与外部供水排水供电等工程的衔接，以 保证项目建设及投入使用期的需要。 应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。第二章项目建设的背景及必要性 第节项目建设的背景 海南国际旅游岛将进步推动海南旅游房地产的健康 发展 房地产是国民经济重要的支柱产业，它对整个国民经济发 展，增加财政收入，促进居民就业，改善居民居住条件，推动 海南国际旅游岛建设具有很大的促进作用和重要的意义。 由于受金融危机影响，我国部分省市房地产市场遭受不同 程度的影响，但我省的房地产开发投资仍然保持了良好健康的 发展局面。年月份以来，海南及时化解国际金融危机 对房地产市场造成的巨大冲击，采取了系列措施，促进房地 产市场回暖。年月日，国务院关于推进海南国际旅 游岛建设发展的若干意见正式出台，把建设海南国际旅游岛 上升为国家战略，是转变旅游业开发和房地产业发展模式的重 要举措。旅游房同质化 较严重，市场竞争激烈。 博鳌板块位于琼海市东侧沿海地带，依托博鳌亚洲论坛 趋势，该地区近年来发展迅速，博鳌水城已作出整体规划，大 盘开发开始逐步主导本地区市场，项目多以线海景和博鳌品 牌作为营销手段，将于今年举办的首届博鳌国际旅游论坛使本 地区成为近来的热点板块，商品房价格得到整体上的攀升，公 寓价格已上涨到元平方米以上，部分超过万。该区 域生活配套和公共配套设施尚不够完善，但随着博鳌机场的动 工及东环铁路的开通，该区域市政配套将快速完善，并力争建 成国际化的商务度假社区和国际大型会议中心聚集地。 核准通过，归档资 料。 未经允许，请勿外 传,第章总论 第节项目基本情况 项目名称 琼海富田金色荷塘房地产建设项目 二建设单位概况 建设单位 琼海富田实业有限公司 二建设单位概况 琼海富田实业有限公司成立于年月日，注册资 金为万元，注册号，法定代表人为，注册地定 琼海市城。公司现有管理及技术人员共人，是家具 有暂定资质的房地产开发企业限于富田金色荷塘项目开发。 公司主要经营房地产开发经营房地产租凭房地产营销策 划商务服务企业策划建筑材料销售等。 三项目拟建地点 琼海富田金色荷塘房地产建设项目位于琼海市嘉积镇银 海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五 分钟的路程。 四项目定位 根据琼海市客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位 为中万元 预备费万元 建设期利息万元 财务内部收益率税后 财务净现值税后万元 投资利润率 投资利税率 资本金净利率 投资回收期税后年序 号名称单位数量 投资借款偿还期含建设期年 第二节编制依据及研究范围 可行性研究报告编制依据 琼海富田实业有限公司与海南签订的关于编制 项目可行性研究报告的合同书 民用建筑设计通则 住宅设计规范年版 高层民用建筑设计防火规范 年版 建筑设计防火规范 城市居住区规划设计规范年 版 城市道路和建筑物无障碍设计规范 其它现行的标准规范定额 建设单位提供的相关资料。 二研究范围 研究工作的范围包括建设的背景及必要性市场分析及 预测建设地点及建设条件建设规模及建设内容建筑建设 方案公用工程消防环境保护及节能项目组织及劳动定 员项目建设管理及招投标项目实施进度投资估算与资金 筹措财务分析与评价等。第三节结论及建议 研究结论 海南国际旅游岛开发建设和琼海房地产的快速发展，为 本项目提供了广阔的市场前景，因而本项目方面将为市场提 供高品质的房地产产品，满足市场的需求，另方面也会产生 较大的经济效益和社会效益。 琼海富田金色荷塘房地产建设项目设计符合琼海市城 市总体规划，已经琼海市建设局关于项目总平面图档偏高品质中高级物业管理中档价格的精品装修房。五项目主要建设规模及内容 根据琼海市房地产发展现状和趋势，并结合地块情况进行 项目开发，本项目拟建设栋层住宅楼幢层商住楼。 根据规划初步意见，项目规划指标容积率建筑密度 绿化率。 项目拟建设 总建筑面积，其中商业铺面面积 住宅建筑面积，底层架空层面积。 配套公用工程设施，包括智能安防和紧急救助系统 给排水电气空调道路广场绿化围墙等。煤气管道 入户，智能化管理宽带入户。 配套各种娱乐设施，设网球场羽毛球场棋牌室 台球室健身房乒乓球室等健身娱乐设施，也可进行太极 舞蹈体操晨跑等户外有氧运动。 六项目总投资及资金筹措 本项目总投资万元。向国内银行申请中期借款 万元，银行中长期借款按年利率计算利息。其余 万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解 决。 七主要技术经济指标 详见以下主要技术经济指标表 序 号名称单位数量 总用地面积 总建筑面积序 号名称单位数量 地面总建筑面积 计容积率建筑面积 其 中 住宅 商业铺面 地下总建筑面积 建筑占地面积 建筑密度 容积率 绿化率 总户数户 机动车停车数辆 其 中 地下停车数辆 地面停车数辆 总投资万元 其 中 土地费用万元 工程费用万元 前期工程费万元 其他费用份， 海口新建住宅同比上涨近，居全国第五位，环比居全国第 位，已经显示出不可小觑的热度。 平米以下住宅最受消费者青睐 根据海南搜房网调查显示，两房和三房是大多数受访者的 意向户型，意向购买两房和三房的受访者分别占和 ，房的意向购买量相对较少，占，选择购买单身 公寓和单体低层住宅类产品的很少，均为，选择四房的最 少，仅为。 从消费者购房面积的调查显示，平方米的房子最 受青睐，有的受访者意向购买平方米的房子， 平方米和平方米以下的房子也有着较大的需求量，意 向购买者分别占和，另外，平方米房子的 意向购买者占将近，而平方米以上的市场需求量较 小，意向购买者占。 岛外人士仍是购买海南商品房的主力军。 据海南省住房和城乡建设厅统计，海南旅游房地产呈现建销两 旺的局面，截至月底，已销售万平方米，全年有望 达到万平方米。今年上半年，岛外人士购买海口市三亚市商品住房保持较高的比重，总套数分别为 ，总面积分别为。 第三节海南未来房地产市场预测 从上述海南房地产运行情况来看，海南房地产市场未来虽 然有些波动，但总体上还在正常区间运行，并呈现以下特征。 国家政策支持房地产健康发展。 年月日国务院总理温家宝主持召开国务院常务 会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。国务院 办公厅年月日发布支持房地产开发企业积极应对市 场变化的意见国条。国务院日前公布的关于推进海南 国际旅游岛建场影响较小的原因。 海南省房地产的主要购买人群为岛外人士和少量的外国 人，占全省房地产销售的以上。从抽样调查得知，这部分 人群收入较高，除了满足基本的住房要求之外，他们在海南购 买房子主要用于休闲度假疗养等。海南房地产业主要面对的 是国内中高收入人群，而且随着我国经济的不断发展，人们收 入的不断提高，在城市化进程和国际旅游岛建设不断推进的背 景下，这种需求还会有所增高。海南的房地产业应开发更好的 产品，不断提高生活环境水平，完善公共基础设施，满足购房 人群的需要。从这个角度来看，海南的房地产业会有比较健康 和理性的发展。 第四节琼海房地产市场状况琼海被誉为海南的东方明珠，它拥有充满传奇的红色娘子 军风光旖旎的万泉河殊惊世界的博鳌亚洲论坛。琼海房产 在年月份以前，均价仅在平方米，经过月份 的暴涨，市场权威专家称目前均价已经在左右。 琼海市近年来经济发展速度增长较快，人民生活水平得到 提高，城市配套设施日渐完善。目前琼海市房地产发展可以分 为三大板块，以万泉河和市中心为品牌的市区嘉积板块，以博 鳌论坛和线海景为资源的博鳌板块，以及以养生度假，休闲 为口号的官塘板块。 嘉积板块位于城市中心，生活配套设施较好，交通便利， 分享琼海红色旅游城市便利，客户需求以满足外来和本地双重 主导，市场价格直居于处于较低水平，近期受整体市场利好 影响，也出现大幅上涨情况，目前价格维持在元平 方米的价位，但是该板块近年来开发项目较多，但产品设发展的若干意见，将海南国际旅游岛建设的目 标定为到年初步建成世界流的海岛休闲度假旅游胜 地。上述为实现中央关于促进房地产市场健康发展的政策措施， 支持房地产健康发展。 从海南近来的房地产市场状况来看房价逞增长态势。 海南向来是诸多国内外有识之士异地臵业的首选，再加上 海南宜居养生价值日益彰显和海南国际旅游岛建设进程的推 进，海南受到了越来越多外来资金的青睐和追逐。由于海南的 房价与内地其他省市相比，还外于较低水平，在城市化进程和 国际旅游岛建设不断推进下，海南房价整体上涨是可以预期的。 根据国家统计局海南调查总队在年月日召开的 庆改革开放三十周年贺海南建省二十周年房地产金融 论坛上在分析今后几个月及明年房价走势方面时，调查显示未来海南房价在相当长的段时间会维持小幅增长态势，并呈 现如下特点，首先是新建商品房销售将继续保持平衡态势，价格 基本稳定其次是不同位臵的房价走势将呈现出不同的态势。二 线县市房价远低于海口三亚，仍