国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法 工程建设相关法律法规及设计规范 福州市国民经济与社会发展十五规划 开发商提供的其他有关材料。 研究范围 本可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 工程设计 公用工程 环境保护 节能与节水 劳动安全卫生和消防 项目招标组织 工程进度安排 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 不确定性分析 项目风险分析 结论等 在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为 政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可 靠的依据。 第二章项目市场分析 宏观环境分析 福州市位于中国东南沿海福建省东部，东经北纬 之间，与台湾隔海相望。 福州市为福建省省会，现辖鼓楼台江仓山晋安马尾五个市辖区， 福清长乐二个县级市，闽侯连江闽清罗源永泰平潭六个县。总 面积万平方公里，其中城区规划面积平方公里，至年底建成区 范围面积平方公里。现有常住总人口万人，其中市区人口万 人。 福州市经济发展状况 年福州市生产总值达亿元，同比增长。全社会固定资 产投资完成额达亿元，同比增长。社会消费品零售总额达 亿元，同比增长。人均可支配收入达元，同比增长。 经济的稳定增长，促进了财政的增收。全市完成财政总收入不含基金 亿元，增长，地方级财政收入亿元，增长，财政 般预算支出亿元，增长。省市重点项目及重大项目高速增长。 温福福厦高速铁路已建成通车。福永高速公路福泉高速公路福州段扩建 工程，火车南站建设工程，火车北站改扩建工程，江阴铁路支线米。 其中，福州市住宅成交各户型中，三室四室最受欢迎。三室成交占， 四室成交占。室二室累计成交仅占。成交面积段中， 平方米面积段成为成交主力，占，其次为平方米面积段，占。 成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。成交总价 段量较大的为万以下段，占。 从供求关系角度来看，销售率最好的项目为融晟红郡金辉天鹅湾泰 禾红树林，累计销售率均在以上中庚城销售率在以上融信大卫 城项目为年新开盘项目，销售率仅为。从销售速度看，融晟红郡的 第章总论 项目背景 福州市十五规划提出，十五期间，围绕海峡西岸经济区延 伸两翼对接两洲，拓展线两岸三地，纵深推进连片发展，和谐平安 服务全局的基本态势，按照产业做强规模做大功能做优环境做美的 要求，调整优化城市经济结构，改善城市基础设施和人居环境，完善城市功 能和凸显城市特色，提升城市品位和综合竞争力，形成以中心城市为核心 次中心城市为支撑周边卫星城镇为基础的海峡西岸省会中心城市群，发挥 省会中心城市的重心作用，增强服务全省的带头示范效应，推动发展壮大闽 东北翼，成为海峡西岸经济区的重要增长极，促进与长江三角洲珠江三 角洲紧密对接，向内陆腹地纵深推进，实现互动联动共同发展。 福州市牢牢把握中央支持海峡西岸经济发展和海峡两岸关系出现新变化 的机遇，发挥省会中心城市在服务海峡西岸经济区发展大局和祖国统大业 的领头作用，以五缘促六求，拓展榕台经贸交流领域。福州市近年来 经济发展速度很快，年福州市生产总值达亿元，同比增长。 全社会固定资产投资完成额达亿元，同比增长。社会消费品零 售总额达亿元，同比增长。人均可支配收入达元，同比 增长。 万达集团抓住福州社会经济快速发展的有利时机，再次进军福州市场， 建设福州仓山规模最大档次最高业态最丰富的城市综合体项目福州仓 山万达广场。 福州仓山万达广场项目位于福州市仓山业面积万平方米，是亚洲排名第的不动产商。 计划到年开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租 金总收入超过亿元，规模排名全球前四。 文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之。万达集团连续多 年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地影视制作 电影院线在内的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第的院线，目 标到年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国 的市场份额，到年超过块银幕，占据全国左右的市场份额， 成为全球排名前五的院线。 连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之，其旗下品牌万千百货，目前 已在北京上海南京成都等地开业家百货店，年将开业家店。 计划到年开业家店，营业面积万平方米，年销售额亿元， 成为中国流的连锁百货企业。 大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力的同时，也为社会公益事 业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校 小学幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基 金会和大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益 事业捐资超过亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了 良好的企业公民形象。 福州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，该 公司成立于年月，年月整体变更为股份有限公司，注册资本 亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯业务平台。 公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以万达广场命 名的万达城市综合体。 截至年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国个省 自治区和直辖市的个重点城市投资建设了个万达广场，其中已开业 个万达广场，正在运营家五星级或超五星级酒店，公司计划在年新开 业个万达广场，新运营家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布 局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商 业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。 编区金山片区，占地面积公顷， 汇集大型购物中心酒店式公寓高档写字楼办公楼时尚休闲娱乐 商业步行街，融商业商务居住休闲于体，引入国内外知名商家和品 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 牌，创造商业价值投资价值的最大化。 项目概况 项目名称福州仓山万达广场项目 项目地址位于福州市仓山区金山片区，地处金山板块主干道浦上大 道与次干道金州路交汇处，和城市核心区江之隔，属于福州居住新区。 总用地面积万平方米。 总建筑面积万平方米，其中地上建筑面积万平方米，地 下建筑面积万平方米。 建设内容大型购物中心，精装写字楼甲级写字楼商务酒 店室外步行街底商酒店式公寓等。 投资与收益概况 该项目投资总额为万元。 该项目开发的室外步行街底商精装写字楼酒店式公寓及其 地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术 经济指标见表。 表主要技术经济指标表 指标值指标值 销售 部分 指标 投资利润率 全部投资 税前 财务净现值万元 投资利税率财务内部收益率 资本金净利润率投资回收期年个月 全部投资 税后 财务净现值万元 自有资金 税后 财务净现值万元 财务内部收益率财务内部收益率 投资回收期年个月 偿债 指标 年份 利息备付率 偿债备付率 开发商概况 大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业， 是东北首批股份制试点企业之。经过多年的发展，万达集团已成为以商 业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资 产达到亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。 商业地产是万达集团的第支柱产业，在全国首创了订单商业地产 的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代的单店第二代 的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。 万达集团目前持有收租物寿命岁。 五年累计新增就业人数万人，累计转移农村劳动力万人，登记失 业率控制在以内农村居民新型合作医疗参保率以上城镇职工基 本养老保险覆盖人数达万人以上，城镇基本医疗保险覆盖人数达万人 以上。 城镇居民人均可支配收入年均增长农民人均纯收入年均增长 城镇居民恩格尔系数以下农村居民恩格尔系数以下。 围绕上述的奋斗目标和预期目标，在发展过程中，要树立强烈的责任意 识，更加自觉地把福州发展与建设海峡西岸经济区的大局有机对接融合，切 实按照省委省政府提出的要发挥福州省会中心城市的重点作用，增强服 务全省的带头示范效应，要挑起海峡西岸经济区建设大梁，树福建形象 的工作要求，扎实推进建设海峡西岸经济区，做大做强省会中心城市，力争 通过年努力，在全省牢固树立省会中心城市经济排头兵地位通过年努 力，凸显海峡西岸经济区省会中心城市的个性魅力和实力，城市综合竞争 力在全国省会城市中位次不断提升，并进入先进行列。 福州市城市总体规划 福州市以闽江为发展轴线，以中心城为依托，以海港机场为导向，东 扩南进，两岸呼应，依山傍海，以优良绿色空间分隔，以快速便捷交通相联 系的带状组团城市，形成城中心城三组团马尾长安琅岐 沿江发展的空间布局。 福州市东扩南进西拓战略是福州城市化发展的重点。总体目标是将 闽侯连江长乐等县市的些地域以及琅岐经济区全部纳入中心城市规 划区。东扩主要开发闽江两岸经济增长带南进要全面开发南台岛，加快形 成沿福厦高速公路沿线的经济增长带西南拓展至闽侯县和荆溪镇上街镇 和甘蔗镇等。 福州将推进城市三山水向七山二水大福州转变，即在原中心 城和马尾长安琅岐三组团的基础上，增加甘蔗荆溪大学城峡南长 乐吴航长乐滨海五组团。 城由中心城区鼓晋台南台岛