发展起来的。它 拥有以中关村为核心的平方公里的中心区和余平方公里的发 展区，是中关村科技园区的重要组成部分。 海淀园各项经济指标直保持着以上的年平均增长速度。经 济总量在全国个高新区中保持领先地位，以联想方正同方为 代表的近家高新技术企业群体在首都经济发展中起到重要作 用。 小结 随着国家在政策上和经济上的支持，海淀区经济直呈飞速发 展态势，企业的规模和数量均有了很大的提升，优惠的人才政策不断 地吸引大量的归国留学人员外地人才进入园区，为海淀区的住宅开 发市场提供了较为稳定并持续增长的需求支撑。 政府对该地区道路交通市政配套乡镇改造环境治理等工程的建设，方面大大改善了该地区的交通状况，提升了区域外在形 象，另方面带来了大量的可用于开发的土地资源，两方面均将给该 地区房地产市场带来更多的发展机会。 因此，从宏观市场走势来看，海淀区的房地产市场在今后较长 的段时间内仍将保持较为持续和稳定的增长势头。 海淀区房地产市场分析 海淀区是北京市住宅开发热点区域之，销售价格高于平均水 平 近年来，海淀区的销售套数和销售面积在北京市十六区县内居 前列，中关村科技园区以及高校的促进。根据中关村科技园总体规 划，海淀区北部地区是中关村科技园区海淀园的主要发展区。目前是 北部六乡镇中城镇化水平最高的个乡镇。 区位优势 从上图中可以看到，温泉镇周边有温泉科技园中医药科技园 永丰高新技术产业基地中关村生命科学园中关村软件园和上地信 息产业基地等众多的科技园区，这些园区的建设和发展将为温泉地区 提供较多的发展机遇，并为该地区的可持续性发展提供了强有力的保 障。 温泉镇的定位 在中关村科技园区总体规划中，将海淀山后地区确定为中关村 温泉镇 第部分项目概况 项目位置 地块位于北京市海淀区 温泉镇中心区位臵，东至名人居路南至温泉路西至白家疃路北 至京密引水渠。属于海淀区中关村科技园西区，地理位臵好。 二交通状况 通过镇内主干道安阳路永丰路直达市区，并联系北安河地区 阳坊地区。周边道路四通八达，南北向有两条对外道路和两条级道 路通往北清路，可经由北清路联系永丰科技园和生命科学园等科技园 区，并方便到达北部地区的风景区。 三用地现状 西部是农田，东部主要是苗圃，其中有温泉镇农业公司苗圃 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,办公区白家疃娱乐中心。原温泉镇政府位于本地块北部中央位臵。 此外，地块北侧温泉路边建有个加油站。 四规划指标 项目为政府收购土地，总规同比增长，增幅提高个百分点，增速呈上升趋 势，人均消费支出为，元，比上年增长，居民 的消费实力大大增强，生活质量在逐步提高。 年上半年商品房销售面积为万平方米，同比增长 ，其中，商品住宅为万平方米，同比增长。 受上半年市场持币观望的影响，空臵面积略有上升，月 底，全市空臵年以上的商品房万平方米，同比增长， 总之，对于北京房地产市场来说，尽管国家不断出台宏观政策， 抑制房价上涨，但由于需求强劲，北京房地产市场依然呈现上升势头， 长期看，市场前景乐观。 二区域市场分析 区域背景分析 区域概况 海淀区位于北京市西北部，东接朝阳区，南接西城区和丰台区， 西接石景山和门头沟区，北面是昌平。面积平方公里，人口 万。地势西高东低，西部山地位太行山余脉，林木浓郁东部和南部 是风光秀丽的现代化城区境内水系公里，水质优良的山泉和 面积阔大的湖泊散布各处，水量充盈。 人文环境 海淀区是著名的文化教育区。区内驻有北京大学清华大学等 所高等院校，在校大学生人数占全市的驻有中央市属及区 属科研单位个，中国科学院个研究所大部分均在海淀，拥有 各类专业技术人员余万人，住区两院院士人。区内科研力量科学仪器设备图书情报信息科研成果等均高度密集。海淀区 已经成为书香之地的代名词，形成了得天独厚的文化氛围。 中关村第园海淀园 海淀区也是全国著名的高新技术产业区。年国务院颁布关 于加快建设用地面积公顷，建筑 面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，容积率， 高度米行政办公建筑面积平方米，容积率，高度 米商业建筑面积平方米，容积率，高度米。 功能配比图 住宅 行政办公 商业 其他配套 第二部分宏观市场分析 北京市房地产总体市场 近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲， 建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长 的主要力量。 供给方面 年上半年实现地区生产总值亿元，按可比价格 计算，同比增长，增幅比季度提高个百分点， 对比全国的经济增长速度，北京仍处于较快的增长的 轨道上。 年上半年北京市完成固定资产投资亿元，同比上升 ，其中，完成房地产投资亿元，同比增长，增幅下降个百分点，调控作用开始显现，房地产开发 投资趋于平稳。 年上半年房地产业商品房开复工面积达到，万平 方米，同比增长，竣工，万平方米，同比增长 。 需求方面 近几年来，随着北京经济飞速增长，城市化进程脚步加快 奥运会的临近以及外商直接投资额的增加，北京成为世 界关注的焦点。经济发展的同时也带来巨大的房地产需求。 年上半年北京为亿美元，同比增长，而 全国这指标下降了。 年上半年北京市城镇居民人均可支配收入，元， 销售情况较好。但该地区受政策的严格控制，以及上半年政府出台的关于严禁在香山旅游风景区搞房地产开发项目的通知，使得本地区的 土地供应受到严格控制。 颐和园圆明园以北山前地区低密度是该区域的主要特点， 项目有博雅西园天秀花园麒麟家园百 旺家苑西山庭院等，容积率都控制在以下。 环境是这里的买点，有西山风景区颐和园圆明园和东北旺苗圃等， 是名副其实的中关村的后花园。项目价格大多在元左右，规模 适中居住舒适度高。 山后地区该区域包括海淀区今后重点建设的温泉镇西北旺 镇以及几个科技园区。目前处于前期开发准备阶段，除了科技园区， 主要规划为居住区。位于西北旺镇的百旺新城先期开发农民搬迁房， 容积率，销售价格为元平方米。温泉镇范围内，在山坡地 带有早期开发的普通住宅和少量低价别墅，由于开发时间过长，目前 已经不在市场销售。重新规划的温泉镇以及西北旺镇，有大量的住宅 开发用地进入土地供应市场，这些土地须在年前全部建成，因 此未来几年内该区域将是住宅建设的个热点区域。 分析结论 万柳地区的自然环境，城市化氛围等最具吸引力，但是该区域 过高的价格以及过大的户型，将中关村区域市场的中端客户以及追求 低密度住宅的客户拒之门外 板井地区项目环境较好社区规模较大具有成熟氛围，销售价格稍微低于万柳地区，社区规划产品设计单，建筑体量过大，人口密 度大，且开发程度较高，对于讲究居住与自的住宅消费提供了稳定长久的支撑，种种因素均为房地 产的发展带来更多的机遇。因此，土地供应量大交通方便的西四环 外和北五环外，在今后将成为海淀区住宅发展的重要区域。其中，位 于海淀区北五环外的山后地区，近年来是道路市政设施和配套住宅 建设的重点区域，在未来更加成为海淀区住宅建设的重中之重。 三温泉镇区域分析 温泉镇背景分析 温泉镇的地理位臵 温泉镇位于海淀区北部西山北坡，处于海淀北部地区的中心 位臵。东临东北旺，北临苏家坨和上庄，西临北安河，南部隔山与门头沟区和海淀区四季青乡相邻。温泉镇中心地区距海淀区中心海淀镇 公里，距市区西直门公里，是北部地区距离市区最近的乡 镇之。而海淀区的北扩趋势，将更加缩短温泉镇与城市中心地带的 时间距离。 区位条件 温泉镇是海淀区北部地区的中心镇的主要建设区，区位条件较 为优越。根据年北京市民政局京民基字第号文批复， 撤乡建镇，从自温泉镇成为北京市近郊区唯的建制镇，也是北京市 个中心镇之。根据年月，国家高技术信息获取与处理技 术专家组批复，确认海淀区温泉镇为国家计划主题计 划是邓小平同志亲自批准的国家高技术研究发展计划，主题是基 于空间信息的小城镇规划建设与管理决策支持系统选定的关于 小城镇的个重点示范小城镇之，也是北京市唯被选中的城镇。 作为计划主题的示范镇，温泉镇将立完善的规划建设与管 理体系，对温泉镇的发展将是很大融合的高知人群来说已 经失去了价格低产生的吸引力 上地区域的项目客户区域性特征从目前市场显现出受轻轨开 通的影响对区外客户的吸引力有所增强 京昌路沿线该区域随着回龙观文化社区沙河大学城等大规 模社区的建设，以及温渝河沿线高档别墅的推出，未来其释放量会成 上升趋势，同时目前陆续也有如双拼联排等中高档产品入市。 香山地区该区域市场受政策限制，供应量较少，推出的楼盘 也成两极化发展，部分以当地拆迁居住为主，部分是原有立项的 别墅类项目。 山前地区，颐和园圆明园以北地区的潜力正在被进步挖掘， 自然环境优越，容积率低，产品以花园洋房为主，居住环境舒适度高， 该区域道路交通越来越通畅，周边配套设施逐步完善。该区域产品目 前表现为户型面积偏大，总价较高，对于中端客户的购买力提出了挑 战。 山后地区本项目区域环境优美交通畅达文化底蕴深厚对 于地缘性客户而言具有极高的认同。温泉镇的商品住宅开发还处于起 始阶段，在该区域取得土地开发权必须全面考虑未来市场的发展