气温宜人，草木常青，终年无霜雪。年均降水量，年日照时 数为小时， 交通条件 湛江市交通较为便捷，拥有海陆空全方位畅通无阻的优越条件。 在航空上，湛江机场位于市区西北部，距离市区大约公里，为国家 级机场，可起降波音等类型各种飞机。开通了北京上海广 州长沙贵阳海口深圳汕头等地的航班。目前规划中的湛江 市新机场将辐射这个粤西地区，是规模仅次于广州白云机场深圳宝 安国际机场的的广东省内第三大机场在铁路交通上，黎湛铁路粤 海铁路在湛江交汇，广东西部沿海城市高铁也即将在年开通公 路交通上，国道贯穿全境，广州湛江渝重庆 湛江湛江徐闻三条高速公路汇交于湛江。湛江市汽车客 运站已开通了前往广州深圳珠海中山东莞等省内城市和北海 海口三亚等省外城市的客运班车航运交通上水运湛江港以大 优深而著名，是全国十大深水港之。 二城市综合评价 人口规模 湛江市年市区户籍人口总数逐年上升，但增速有所放 缓，年户籍人口达到万。按照按照年平均增长率 计算，到年末，湛江市区人口将达到万人，其中 年将增长万人。 随着钢铁项目和中科石化项目落户启动，以及 万 商品房批准预售面积商品房销售面积供需比 年月商品住宅去化量万，本期间商品住宅供需比为 年月商品住宅供给量万。 第部分可行性研究报告编制依据及结论 可行性研究报告编制依据 湛江市统计年鉴统计公报，来源于湛江市统计局。 湛江市商品房销售面积，来源于湛江市房管局。 湛江市发展规划，来源于湛江市规划局。 湛江市调研结果。 湛江市土地供应面积，来源于湛江市国土局中国土地市场网。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第二部分城市背景综述 城市背景 城市简介 湛江市位于中国大陆最南端广东省西南部，坐落在雷州半岛， 处在粤桂琼三省区交汇处，广东第二大人口地级市。湛江下辖赤坎 霞山麻章坡头个区和湛江经济技术开发区东海岛经济开发试 验区，以及雷州廉江吴川遂溪徐闻县市。 湛江是中国首批对外开放的沿海港口城市县市首位。 坡头区坡头区下辖官渡龙头坡头南三乾塘南调麻斜 等七个镇街，总人口万，总面积平方公里，中国海洋石 油西部公司总部设在城区内。新城区规划面积平方公里。坡头区滨 海旅游资源丰富，滨海旅游业初具规模。湛江市第五次的城市总规划 将坡头区定位为湛江市副城区文化中心。 湛江经济技术开发区是年月经国务院批准成立的首批 个沿海开放城市经济技术开发区之。现与东海岛经济开发试验区合 并后，陆地面积平方公里，滩涂面积平方公里，是目前全国 面积最大的国家级开发区之。其中，经国务院批准的政策区面积 平方公里，平方公里位于湛江市城区中心。经过多年的建设， 湛江开发区基本形成了以石油化工特种纸业机械电器农海产品 加工纺织服装生物医药食品饮料等产业为支柱的外向型经济格 局。目前，钢铁基地和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过 亿元，湛江经济技术开发区将成为湛江经济发展的龙头和广东西部最 具活力的新兴经济区。 地形地貌及气候特点 湛江陆地大部分由半岛和岛屿组成，地势北高南低，以北部廉江 市境内的双峰蟑米为最高点。全市以平原为主，平均海拔 至米之间。双峰嶂为湛江市最高点，海拔米。 湛江较大的江河有鉴江，流经吴川市境内公里九洲江， 流经廉江市境内公里南渡河，流经雷州市境内公里以及流经 廉江遂溪雷州麻章等境内的人工运河雷州青年运河。 湛江属亚热带气候，受海洋气候调节，终年无霜雪，月多之，大西南出海通道 的物流中心是粤西和北部湾经济圈的经济和交通中心。 湛江辖区万平方公里，人口万人，其中湛江市区人口约 万人含流动人口。 行政辖区概况 湛江下辖赤坎区霞山区坡头区麻章区湛江市经济技术开 发区五区以及雷州市吴川市廉江市三个县级市和徐闻 县遂溪县二县，具体各区县分布如下图。 赤坎区是广东省湛江市的中心城区另个为霞山区，也是市 委市政府机关所在地，区内有湛江师范学院广东海洋大学寸金学 院等多所高等学院，以及湛江中湛师附中培才中学等重点中学。 全区总面积平方公里，辖个街道办事处，个社区居委会， 个村委会。 霞山区市湛江市中心城区之，位于湛江市区中部，濒临湛江港 湾，东隔麻斜海与坡头区相望，北与湛江市经济技术开发区和赤坎区 相连，西南均与麻章区接壤。区人口万，辖个街道办事处 和个镇。霞山区是湛江市的交通中心，有著名的深水良港湛江港， 有目前中国大陆南端铁路终点站湛江南站，有直通全国各大城市及香 港等地的湛江民航机场。 麻章区前身为雷州府遂溪县的麻章镇湖光镇太平镇东海岛 等。解放后为湛江市郊区，年月，经国务院批准，更名为湛江 市麻章区。区内有广东海洋大学等所高中等院校以及南亚热带作 物研究所等个国家省市级科研院，全国唯的玛尔湖湖光 岩风景区。麻章区现已成为湛江市工业增长引进外资外贸出口增 长最快的区县市，工业总量跃居全市各区面积 城市宏观总结 从上述资料来看，湛江市经济近年来稳步增长。目前，钢铁基地 和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过亿元。其中，宝钢 集团与广东省投资的湛江钢铁基地项目首期建设规模为年产钢万 吨，计划投资亿元中石化与科威特石油公司合资的中科炼化 体化项目建设规模为炼油万吨生产乙烯万吨，总投资额超 过亿元，用地平方公里填海平方公里，预计 年底建成投产。钢铁和石化两大项目将拉动投资亿元左右，大 批上下游配套项目落户湛江，使湛江将成为湛江经济发展的龙头和广 东西部最具活力的新兴经济区。 第三部分市场研究 土地市场 近年土地出让情况 近四年来湛江市区用于建设商品房的土地供给量较少，自年 至今，通过招拍挂方式总共出让宗用于建造商品房的土地。 年，湛江市区土地市场供应占地面积共计亩建筑面 积万平米，成交占地面积共计亩建筑面积万平米。 具体成交明细如下。 成交时间行政区域四至范围用地属性 建筑面 积万 平米 成交单 价万 元亩 楼面价 元 平米 麻章区瑞云中路东侧商住 赤坎区 人民大道西体育北 路以南体育南路以 北 商住 赤坎区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住 开发区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住 霞山区瑞云北路号商住 麻章区椹川大道南号商住 霞山区椹川大道南号 赤坎区军民堤松苑路北商住 霞山区民治路南侧，人民东路以北商服 积万平米 竣工面积 万平 米 销售面积 万平米 销售均价 元平米 年 年 年 年 年 三商品房市场价格 湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏 观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房 销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，年均价达 到了元平米。 年年年年年 销售面积万平米销售均价元平米 近年湛江市商品住宅市场成交均价曾在年月份达到了历 史性的元，之后逐步下降，在年月达到元， 赤坎金沙湾片区少数高端楼盘均价甚至突破了万元大关。 四市场供需分析 年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致年市 场供给相对较大，造成年供求失衡。年商品房供需大幅增加， 供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。年总供给量的 基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。年供求比为， 年总供给量为万，总销售面积万。 自年年月份，市场累计供给万，而同期市 场需求为万，供需比为按年月年月平 均万的去化速度，该期间商品房新增存量约万近个 月去化。 年年月湛江市辖区商品房供需览表万 年年年年 销售面积 批准预售面积 供求比 年年月湛江市商品房供需分析图 霞山区避风塘地段商住 霞山区录村路南侧录村二路西侧商住 霞山区椹川西三路号商住 赤坎区观海路以西商住 霞山区机场路号商住 麻章区金洋路北侧商住 赤坎区海田路东侧商住 近年土地成交价格情况分析 年，湛江市区土地成交均价走势呈倒型增长走向， 年土地成交均价为万元亩，楼面价为元平米。 二房地产投资开发概况 房地产投资 湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然 也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。年房地产投资额达 亿，同比增幅。 年湛江市市区土地成交状况 年年年年年 供应占地面积亩成交占地面亩成交单价万元亩 年湛江市市区土地成交状况 年年年年年 供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米 湛江房地产投资