他各类从事经营活动的经营户他们由于开工厂办企业 或从事商业经营活动手中有比较充裕的资金，他们手中的这些资 金有相当比例是流入到黄江的房地产市场的。他们看准黄江 镇外地人口比例过大，外资企业比较多，外资管理人员工资比较 高，要求有个比较舒适的住宿环境。也就是说他们看准了黄 江房屋出租市场这块大蛋糕。因此，本地企业的老板尽可能的将 手中资金投资物业用来出租。来可以将闲散资金保值增值减少 投资风险二来在适当时可以抛出套现。 本地人投资购房的房型主要为房厅房厅房 厅房厅，房的面积般在，房的面积般 在，也有个别购买面积在的房厅做投 资。 黄江镇本地人买房投资出租的主要对象为外资企业中高级 管理人员在黄江镇从事商业经营人员高收入的酒店类服务人 员。据我们调查的家中介公司中，他们均认为黄江镇本地 投资者喜欢购买锦绣花园假日豪庭富康花园这三个楼盘的物 业。其中锦绣花园由于地理位臵比较好各种设施比较齐全，出 租率最高，而富康花园因其周边是高尚住宅区和两大商业区升 值潜力大，更受黄江本地人投资者的青睐。 深圳投资者 黄江镇离深圳不远，而房地产价格差异比较大，黄江房屋销 售价格般在元∕左右，而深圳房屋销售价格在万元 ∕以上。黄江与深圳往返次只要几十分钟，交通十分便利， 在黄江镇深圳人买房臵业的非常多。这些购房者买房绝大部分是 用于投资，用于自居的比较少，在黄江镇深圳人买楼完全用于自 居的只占。 深圳投资商购房般选择房厅和房厅的户型，面积 多在，也有选择房厅房厅的，面积在 。 台湾香港投资者 台湾投资者 在黄江镇有许多台资企业，这些台资企业的管理人员中有相 当部分人是直接从台湾过来的，公司给他们的待遇非常好，工资 也比较高，般年薪都， 所购房型主要以左右的房厅，或左右的房 厅，而台湾老板级人物则买房厅多以上的住房。 深圳居民 深圳人在黄江臵业完全用于自居的比例比较少，大约在深圳 在黄江购房人的左右，房型多以房厅房厅为主， 面积般在。 外来务工人员 黄江镇全镇的工矿企业大概有家，主要以电子厂鞋厂 为主，上人规模的企业比较少，在外资的内地来的管理人 员的工资比较高，待遇比较好，公司般为他们解决住宿问题， 有的配有单身的住房。而对些小型的私人企业，老板对管理人 员非常看重，为了笼络他们，般为他们配有专门的单身住房。 第章总论 第节项目概况 项目名称 黄江镇商品住房娱乐商场及办公楼设施建设项目 二项目地理位臵 本项目位于位于广东省东莞市黄江镇黄江大道号，黄江 镇是全国的工业重镇之，东莞市已将黄江镇列作重点区域，是 凤岗雁田清溪樟木头的行政中心。 三建设规模 项目总用地亩，总建筑面积平方米，其中计入 容积率建筑面积为平方米。 四项目投入总资金及资金效益情况 该项目总投资估算，万元，预测能实现销售收入 万元，税前利润，万元，税前成本利润率 ，税后利润，万元，税后成本利润率。投 资回收期年。 第二节承办单位概况 承办单位名称 房地产开发有限公司 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 二承办单位概况 第三节可行性研究报告编制依据 国家发改委投资项目可行性研究指南 国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第 三版 房地产开发项目经济评价方法建标号 东莞市城市总体规划 东莞市十五规划 城市规划编制办法 城市居住区规划设计规范 委托方提供的有关资料。 第四节项目主要建设条件 项目的建设符合东莞市城市发展总体规划要求。 项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。 项目场址周边市政设施配套条件较好。 项目所需资金已经有所落实。 第五节主要技术经资金中，定金及预收 款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。 个大中城市房屋销售价格指数 房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。年月份， 全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月 份缩小个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小 个百分点。 新建住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小 个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨 商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨 ，高档住宅销售价格上涨。与上月相比，经济适用 房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通 住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨。 二手住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小 个百分点环比下降，比月份涨幅低个百分点。 全国房地产开发景气指数 月份，全国房地产开发景气指数简称国房景气指数 为，比月份回落点，比去年同期提高点。 从分类指数看房地产开发投资分类指数为，比 月份提高点，比去年同期提高点本年资金来源分 类指数为，比月份回落点，比去年同期提高 点土地开发面积分类指数为，比月份提高点， 比去年同期回落点商品房空臵面积分类指数为， 比月份提高点，比去年同期提高点房屋施工面 积分类指数为，比月份回落点，比去年同期提高 点。 第二节黄山镇房地产市场购房人群消费行为分析 购房人群的分类 通过市场调研对黄江镇购房人群的购房行为进行的分析和 统计，将黄江镇的购房人群分成投资型和自居型两大类，在其两 大类中又将其细化，具体分类如下 第大类投资型 黄江镇本地居民万人，外来人员有多万，总共人口 将近万，黄江镇的厂矿企业比较多，上规模的就有多家， 加上各种大大小小的经营店，在黄江从事商业经营的据不完全统 计有万人。许多企业的多层人员和从事商业经营的人员， 他们有比较高的收入，比较讲究居住的舒适性和隐私性，喜欢租 房居住。所以，房屋出租在黄江是块很大的市场。而黄江镇房 地产的价格相对比较平稳，不像其它城市和地域房价那样会大起 济指标 序号项目指标 占地面积 总建筑面积 计入容积率总建筑面积 项目总投资，万元 项目经营收入万元 利润总额，万元 税后利润，万元 成本利润率税前 成本净利润率税后 财务净现值万元 财务内部收益率 动态投资回收期年 第七节问题与建议 房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多， 项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策 略，加强广告宣传，降低项目投资风险。 建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的 施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地 控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。 第二章项目投资环境与市场需求研究 第节全国房地产发展状况 房地产开发完成情况 月，全国房地产开发投资亿元，同比增长， 其中，商品住宅投资亿元，同比增长，占房地产开 发投资的比重为。月份当月房地产开发完成投资亿 元，比上月增加亿元，增长。 月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米， 同比增长房屋新开工面积亿平方米，同比增长 房屋竣工面积亿平方米，同比增长，其中， 住宅竣工面积亿平方米，增长。 月，全国房地产开发企业完成土地购臵面积万平 方米，同比增长，土地购臵费亿元，同比增长。 商品房销售情况 月，全国商品房销售面积亿平方米，比去年同期 增长，增幅比月回落个百分点。其中，商品住 宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长 。月，商品房销售额万亿元，同比增长， 增幅比月回落个百分点。其中，商品住宅销售额增长 ，办公楼和商业营业用房分别增长和。 月份当月，商品房销售面积万平方米，比上月减少 万平方米，下降商品房销售额亿元，比上月 减少亿元，下降。 房地产开发企业资金来源情况 月，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增 长。其中，国内贷款亿元，增长利用外资 亿元，下降企业自筹资金亿元，增长 其他资金亿元，增长。在其的升值潜力，所选购的物业多集中在 棕榈泉富康花园宝湖山庄三个楼盘，选购房型多以 的房和的房为主。 第二大类自居购房 在黄江镇购房的另大类群体是购房自居型，他们占有黄江 镇购房者的半壁江山，按地域分可以分为以下几类 本地居民 黄江镇以前是个以农业为主的乡镇，经济比较落后，本地 住民绝大部分为农民，般都拥有自己的土地。在改革开放后， 些外资企业陆续进入黄江，外地来黄江镇打工的人员也逐渐的 多起来。尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江的外地人 突然暴涨，突然增多的外地人需要大量的住房，住房下子供不 应求。有商业经营头脑的本地人意识到这是条发家致富赚钱 的好机会。于是，许多农民哪怕是借资也要在自己的土地上建起 出租房，出租给外来人员，收取租金。同时也可以给自己住居。 在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发 的商品房的。但是，在年左右情况发生了变化，本地人购 买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者的个主体。 黄江镇本地人购房用于自居按类型和目的可以分为以下三种 改善居住条件 以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。 最主要的是本地人在收取多年的租金后，手中都有比较充裕 的资金，另外，在黄江人中有种相互攀比的心态。在上述几种 因素的驱动下，黄江镇本地人有选择的购房，买来用于自己居住。 这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两 代或两代以上的人同居，家庭人口般在口以上，所以所购房 的面积比较大，所选购的住房多是房厅房厅面积 般在左右的户型，还有部分人购买面积在左 右的错层复式。另外，本地人购买大面积的还有个原因，他们