万 配套公建万 商业用房万 住宅套数套数 居住人口人 总占地面积公顷 可规划用地面积公顷 建筑容积率 绿化率 二项目总投资万元 三单位建筑面积平均造价元 四投资利润率五投资利税率 第二章项目提出背景及建设的必要性 第节项目提出背景 近年来，随着居民收入的增加和生活水平提高，加之国家货币分 房政策的逐步实施，个人购房热潮正在兴起，新房型智能化的住宅 越来越受到居民青睐。另外，肥城作为泰安市重要县市之，近年来 全市经济迅速增长，为进步完善城市功能，改善投资环境，加快该 市对外开放步伐，促进全市经济进步发展，市委市政策研究确定， 全面实施肥城市新轮城市总体规划，将西区开发作为重点工程进行 建设，使城区规模的扩大与高新技术区的膨胀有机结合，使之成为新 的经济增长点，加快城市化进程。肥城市城西新区将建设成以居住为主，兼有高品质生活服务设施，体现肥城市世纪新形象的现代化新 区。根据有关政策的要求，结合肥城市城西新区控制性详细规划， 项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目，以满足肥城市 发展对住宅的需求和解决企事业单厚米，层 底埋深米。 强风化灰岩 灰白色，泥质结构，块状构造，质软局部夹红粘土薄层，溶蚀 现象较为严重，有溶洞存在，但均被粘土充填密实。 该层分布不均匀局部缺失，层厚米。 中风化灰岩 灰白青灰色，隐晶质结构，块状构造有溶蚀现象，但不严 重，有小溶洞存在，但均被粘土充填密实。 该层分布不均匀局部缺失，层厚米。 微风化灰岩 青灰色，隐晶质结构，块状构造没有溶蚀现象。 该层整个场区均有分布层厚较大，没有揭穿，最大揭露厚度 第章总论 第节项目名称及承办单位 项目名称 肥城市阳光花园小区建设项目 二建设地点 肥城市城西新区 三项目承办单位 肥城市阳光房地产开发有限公司 第二节可行性研究的依据 本项目可行性研究的依据包括 肥城市阳光房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的 委托。 国家和山东省有关政策法规规划。 现行有关技术规范规定。 肥城市城市总体规划。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,当地有关部门或单位出具的证明。 项目单位提供的有关基础资料。 山东省肥城市城西新区控制性详细规划。 第三节项目法人简介 本项目法人肥城市阳光房地产开发有限公司，法人代表孟凡胜。 肥城市阳光房地产开发有限公司的前身为肥城市建安公司第开发公 司，经多年发展，该公工 程 总计万 公司主要负责人情况简介 姓名年龄性别学历职称职务 孟凡胜男大学高级经济师董事长 孟凡祥男大专经济师总经理张成宗男大学工程师总工程师 杨华女大专会计师总会计师 第四节可行性研究的范围 本可行性研究报告的范围包括 项目提出背景及建设的必要性 市场分析及建设规模 建设地点及建设条件 设计方案 环保及节能 物业管理 实施进度 投资估算和资金筹措 经济评价 第五节研究结论 本项目总建筑面积万平方米，其中住宅建筑面积万平 方米，商业用房面积万平方米，配套公建面积万平方米，项 目总占地亩。项目固定资产投资万元，其中工程费用万元，其 它费用万元，预备费万元，建设期利息万元。 项目资金筹措渠道为项目开发单位自筹万元，拟申请国家住 宅建设专项贷款万元，剩余万元采用流动开发销售方式 解决。 项目建成后，可实现销售收入万元，销售利润万 元，投资利润率，投资利税率。 随着肥城市城市发展速度加快和西区开发方案的实施及旧城改造 力度增加，城区住房市场供需矛盾日益突出，本项目建设套住宅， 对解决当地企事业单位住房不足和缓解居民住房紧张的状况，特别是 解决中低收入家庭的住房困难，具有十分重要的作用。另外，由于本 项目符合肥城市城市总体规划，建设地点位于城区西部，项目的建设 对于保证肥城市城西区扩建规划的实施，完善城市用地功能结构布局， 改善投资环境逐渐发展成为以住宅开发和沿街建筑建设为 两大支柱的肥城市房地产业的大企业之。从年至今，阳光房地 产住宅小区沿街楼双管齐下，先后成功开发了乡镇企业局沿街楼 供销公司住宅楼农机公司综合楼新新家园号楼等 工程，累计开发面积平方米，投资总额达多万元。竣工项 目全部达到泰安市优良工程，深受广大消费者欢迎，售房率达以上， 创造了良好的经济和社会效益。年月董事长孟凡胜被肥城市政 府授予肥城市十大杰出青年荣誉称号。 公司现有职工人，专业技术人员人，拥有固定资产多 万元，自有流动资金万元，年开发能力万平方米。近年来，该 公司立足企业长足发展，深化改革，紧紧抓住肥城市住宅市场发展的 巨大商机，审时度势，在肥城西区黄金地段，拟征土地亩，进 行阳光花园小区的开发建设。目前，公司已发展成为集房地产开发建筑施工装饰装璜建材加工物业管理餐饮服务为体的 综合性企业，具有较高的知名度。公司近三年经营业绩，公司主要负 责人情况简介见下表 公司近三年经营业绩览表 项目名称地点 建筑面 积 工程质量利税利润 乡镇企业局沿 街 企业局 泰安市优等工 程 煤炭公司住宅 楼 煤炭局 泰安市优等工 程 农机公司商住 楼 农机公司 泰安市优等工 程 新新家园 苹果园小区 东 泰安市优等工 程 玫瑰园新城路西首 泰安市优章市场需求分析和建设规模 第节市场需求分析 近来年，随着住房制度改革的不断深化，居民购买力的提高，住 房消费已成为居民消费的热点之。肥城市近几年住宅建设速度加快， 人均居住面积已达到，但要实现年人均居住面积达 的目标还需建设万住宅新区，住宅市场需求潜力巨大。 随着城市居民收入的增加生活水平不断提高，人们对居住空间提 出了不同类型不同层次的需求。相应住宅类型多元化智能型以及 具有特色已成为居民购房需考虑的重要条件。肥城市原有部分居住小 区由于建设年代比较早，住宅已不适应发展的需要，居民具有二次购 房，改善居住环境的要求，加之该市近日又出台了为加快西区发展， 停止在现建成区批住宅建筑，律到西区及住宅小区购房和据有关规 定取得土地使用权后再建设住房的有关文件，这都为本项目新型社区 的建设提供了市场。 根据肥城市委市政府的要求，结合城西新区的规划设计，本项 目建设的商品房主要面向全市多个企事业单位及驻肥国有大型企 业，如兴隆矿石横特钢厂市水泥厂市人民医院等单位。 目前该公司已与市兴隆矿签订户与石横特钢厂签 订户与市水泥西厂签订户与市人民医 院签订户的购房合同，另外还签有的个人购房意 向合同。以上分析可以看出，肥城市住房市场潜力巨大，项目建成后市场 有保障。 第二节建筑规模 根据上节对肥城市住宅市场需求分析和城市总体规划要求为项目的建筑提供了良好条件。 第三节配套条件 自然条件 根据当地气象部门提供的资料，肥城市属暖温带大陆性季风气候 区，具体气象数据如下 气温 年平均气温 极端最高气温极端最低气温 降雨 年平均降水量 年最大降水量 年最小降水量 风向及风速 夏季主导风向 冬季主导风向 平均风速 最大冻土深度 二工程地质条件 本项目拟建场址已经肥城市建筑设计有限公司钻探勘察，并出具 勘察报告，具体如下 地质构造 肥城市大地构造位置位于肥城断陷地东南麓邻近小区断裂主要 有二条，分别为小区南公里左右有条近向的桃园断层，倾向， 正断层场区东公里有条马山断层通过，走向，倾向， 倾角，落差米，正断层二者均属中生代构造根据查阅地 震地质资料，地史记载该断层为非全新世活动断裂对场地地基的稳 定性无不良影响。 地层经勘察查明，在钻探所达深度范围内，场地地层属第四纪全亲世 土层和中奥陶纪灰岩。共揭露地层层，现由上而下分述如下 耕植土 浅褐色，松散，稍湿以粉土为主，包含少量砂粒植物根系腐 殖质等。该层在整个场区均有分布层厚米。 砂质粘土 褐红褐色硬塑湿土质不均匀，混砂粒，含铁锰质结 核中等压缩性，残积成因。 该层分布不均匀，仅在地势低洼处分布层结合 建设用地条件和周围环境，同时考虑到资金筹措的可能，确定本项目 建设规模为总建筑面积万平方米，其中住宅万平方米， 商业用房万平方米，配套公共建筑万平方米，住宅总套数 套，总居住人口人，项目总占地面积公顷。 第四章建设地点和建设条件 第节肥城市地理概况 肥城市历史悠久，曾有较多古遗址和革命纪念地，它以丰富的地 下矿藏和优美的人文地理环境闻名国内外。获群桃之冠的肥桃早 在明朝已著名于世，现已驰名中外。陶山栖幽寺附近的陶朱翁范蠡 墓等历史古迹吸引了大批史学家和游客。 肥城市位于山东省中部偏西，距省会济南公里，地理坐标位于 北纬，东经，东临泰安市 郊区，西靠平阴和东平县，北与长清县接壤，南濒大汶河与宁阳县隔 河相望，全市总面积平方公里，总人口万人，城区位于市 境的北部，占地平方公里，城区人口万人。 第二节建设地点 本项目建设地点拟定于肥城市城西新区的东付村，北临新城路， 南抵北京路，东为金牛山大街，西为陈刘大街，规划用地呈长方形， 地形呈南高北低。本项目场地中除予留出规划学校幼儿园市环境 检测站用地外，总占地面积公顷