亮苏轼等都曾在此活动。莒南县是革命老区，被誉为山 东的小延安。年月，这里诞生了中国共产党领导下的 第个省政府山东省政府，年代莒南县以毛泽东主席亲 笔批示的厉家寨高家柳沟王家坊前三个典型闻名全国。 莒南县近海临港，区位优势明显。莒南地处青岛日照 连云港三港腹地，县城离临沂机场公里，离连云港机场 及港口公里，离青岛港公里，离日照港公里，离岚 山港公里。兖石铁路复线和岚济公路国道横穿东西 新建成的同三高速公路经我县可直达厦门，新开工的天汕高速 公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角珠三角连为体。 莒南既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。莒南县物华天宝，具有得天独厚的资源优势。莒南属暖温 带季风区半湿润气候，年平均降雨量毫米，年平均光照时 间为小时，四季分明，光照充足，气候宜人，森林覆盖 率达。矿产资源丰富，现已探明可供开采的矿石有金铁 重晶石氯石金红石紫砂岩明矾石花岗石等种，其 中重晶石氯石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，花岗石 储量亿立方米。电力非常充足，电网可供能力万千瓦， 新建的千伏输变电工程可满足今后年的发展需要水资 源充足，境内有大中小型水库座，其中大中型水库座， 总储水量亿立方米，可满足工农业和生活用水需求劳动 力资源十分丰富，农村剩余劳动力万人，境内有各类职业技 术学校家，年培训各类初中高级职业技术人才万人， 劳动力成本低，劳动力市场发达旅游资源丰富，境内既有天 佛风景区马山风景区和沂蒙风情园等自然景观，又有 八路军师司令部和山东省政府旧址等历史人文景观。农业 资源优势明显，花生板栗茶叶大樱桃苹果桑蚕黄 烟等特产闻名全国，是全国最大的花生加工贸易集散地，花生 板栗肉类出口居全国各县区入了个产业更新改造换代期。 换代型住宅在性能装备水平功能环境使用寿命等个 方面都有明显的进步和提高。年建设部实施的国家康居 示范工程集中体现了住宅现代化的发展方向。 促进这时期到来的主要原因有以下几点 国力增强，人民生活水平的提高，对住宅从量的需求逐 步转向质的需求。追求环境适宜质量好品味高的住宅已成 大趋势。 住宅商品化市场的日趋成熟，需求档次已拉开，中高档 次的住宅率先进入换代期，是换代住宅的主要消费对象。 住宅科技成果转化速度明显加快，使建造水平住宅成为 目录 第章总论 项目概要 可行性研究的依据 可行性研究的范围 可行性研究结论 第二章项目背景及建设的必要性 项目区的自然经济和社会发展概况 承办单位概况 项目提出的必要性 第三章市场分析及预测 市场供求情况分析 发展趋势分析 竞争分析 第四章项目选址与建设条件 项目选址 主要建设条件 第五章工程设计方案 设计依据和技术标准 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,规划方案 总体布局 建筑设计方案 给排水方案 供电及电气设计方案 通讯系统售收入万元 可行性研究的依据 项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书 中华人民共和国城市规划法 国家城市居住区规划设计规范 山东省城市房地产开发经营管理条例 莒南县城市总体规划 莒南县国民经济和社会发展十五规划纲要 国家省市有关法规 现行的有关技术规范和规定 莒南供销商住小区规划设计方案 建设单位提供的有关资料 可行性研究的范围 项目建设的必要性和市场需求分析 项目建设地点及配套条件 主要建设规模及内容工程设计方案 环境保护及节能 投资估算及资金筹措 财务分析及经济评价 项目实施进度安排 可行性研究结论 住宅是人们生活的必需品，消费市场具巨大的潜力，受国 家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业直保持 持续稳定的增长。随着县城人口的高速增长县域经济的快速 发展和新轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅 小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。莒南 县十字路镇供销合作社根据县城新轮总体规划，按照县府出 台的关于加快旧城改造步伐的布署，在充分论证莒南县经济发 展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本单位实际，委托 莒南县国鑫房地产开发有限公司对原十字路镇供销合作社旧址 进行改造，建设处高品质分展示人性化的新型商住小区， 供销商住小区是县府实施旧城改造的启动工程之，小区的建 设将成为在莒南倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城 市品位的示范工程。 通过整体分析论证，该项目属新型中档商住小区项目建设， 小区选址符合莒南县城市规划的总体布局，项目开发建设具有 良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范效益良好，具有定的抗风险能力， 是安全可行的。 第二章项目背景及建设的必要性 项目区的自然经济和社会发展概况 莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积平方公里， 辖个乡镇，个行政村，万人口。 莒南县历史悠久，文化底蕴 供热 管线综合布置方案 第六章环境保护与节能 环境保护 节能 第七章物业管理 第八章投资估算与资金筹措 投资估算 资金来源及筹措 第九章财务分析 成本构成 费用 销售收入及利润估算 第十章经济与社会效益分析评价 经济效益分析 社会效益评价第十章项目实施进度计划及建议 附件 委托书 企业法人营业执照 组织机构代码证 税务登记证 国有土地使用证 建设项目选址意见书 建设用地规划许可证 抗震设防标准证明 项目平面布置图 房地产开发企业资质证书 第章总论 项目概要 项目名称莒南供销商住小区 项目承办单位法人代表及所有制形式 项目承办单位莒南县十字路供销合作社 法人代表谢军 所有制形式集体所有制 项目主管部门莒南县建设局 项目拟建地点莒南县城镇中路中段西侧 可行性研究报告编制单位 莒南县宏发投资咨询服务有限公司 主要经济技术指标 总用地面积平方米 建筑面积平方米 其中住宅面积平方米 商铺面积平方米 其它面积平方米 其中车库平方米 储藏室平方米居住户数户 建筑密度 容积率 绿化率 日照间距系数 总投资万元 销的贡献率给予定 比例的奖励返还。对来莒南投资市场开发房地产开发的项目， 可以通过土地招标拍卖挂牌等方式，依法取得土地使用权， 并享受有关优惠政策，确保项目有较高的投资回报率。 承办单位概况 莒南县十字路供销合作社成立于年月，注册资金 万元，总资产万元，现企业地址县城隆山路中段，是家 从事百货五金交电日用杂品中小农具食品农机配件 废旧物资畜产品农副产品批发零售购销等业务的集体所有 制商业流通企业，原址位于县城镇中路，现企业主要经营场所 是年由镇中路迁建的，主要经营场所迁出后，十字路供销 合作社镇中路旧址改为商住用地。 公司现有职工人，大部分是多年从事供销工作的老职 工。由于经济体制的转型和历史的原因，供销系统职工住房十分紧张，原供销社旧址现有经营用房和职工住房大部分已年久 失修经鉴定为危房。针对职工多住房条件差的现状，十字路供 销社计划对镇中路旧址进行改造，总的原则是在改善职工居住 条件的同时改善经营基础设施功能，重新将经营网点进行布局， 拓展市场空间，从而满足社会需求。 莒南供销商住小区将由莒南县国鑫房地产开发有限公司开 发建设，项目建设将按照经济实用的原则，最大限度地盘活 存量资产，提高空间利用率，小区改造完成后将产生良好的经 济效益与社会效益。 莒南县国鑫房地产开发有限公司成立于年。企业为房 地产开发暂定资质。公司注册资金万元，公司下设办公室 财务科技术科安全科预算科材料科售楼处物业管 理公司等职能部门。开发企业具备实施该项目的技术力量和经 济实力。 项目提出的必要性 居民小区建设是加快旧城改提升城市形象的需要 为进步加快旧城改造步伐，改善居民居住条件和城市环 境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形 象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据 县政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以三个代表重 要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标， 按照落实科学发展观构筑和谐社会的要制度。城乡居民持币购 房已是大势所趋。通过调查，莒南县年城镇居民人均居住 面积平方米。到目前为止，全县城市居民住房困难户在 户以上，处乡镇机关干部民营企业家想在县城内购房的也有几百户之多，同时，全县每年将有复转退伍军人大中 专毕业生结婚及分家立户的还要新增上千户。而莒南县自 年九月份开始，县政府原则上不再审批单位集资建房，实行小 区集中居住，客观上造成县城住房供求关系紧张。从年至 今，莒南县房地产呈现出持续快速健康发展的良好局面，并 且在加速发展的迹象。房地产开发投资商品房竣工面积销 售面积和二手房交易等指标均创新高。主要表现在以下几个方 面 新建商品房供需两旺。年全年新开工商品房建筑面 积万平方米，比上年增加万平方米年开发商品房 建筑面积约万平方米，超过年万平方米。销售情况 非常理想，空置率很低。 商品房价格情况。年普通商品房价为元平方 米左右，比年增长元平方米，同比增长 年商品房均价为元平方米，比年增长元平方 米，同比增长年商品房均价为元平方米，较 上年同期增长左右。 商品房价格增长的主要影响因素。社会经济总量的增加， 居民收入水平的提高以及城市化发展是商品房价格上涨的最根 本原因。商