较强的盈利能力和定的抗风险能 力 结论本项目符合石家庄市城市总体规划，建筑设计满足使用 者对居住办公和商务活动的要求。本项目的建设对于加快我市旧 城改造步伐树立省会优美整洁的都市形象提高土地的有效利用 率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。综上所述，本项 目是可行的。 第二章项目建设的背景与必要性 项目背景 近年来，随着国家陆续出台了系列旨在启动房地产业发展的优惠鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃 起来，进入相对理性稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个 国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需扩 大消费安排就业保持国民经济健康稳定快速发展起到了不 可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业。 任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的快速 发展适应了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住房需求。 据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产 业景气指数直处在较高水平。 近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房 建筑面积已达。但和经济发达代的多风格建筑，色彩斑澜的夜色景观，浓厚繁华的 商贸氛围，已显露了现代化都市的风采。 自然条件及地质状况 气象条件 石家庄市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为 大陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，降水 量集中在月。 全年平均气温 极端最高气温 极端最低气温 全年平均降水量 日最大降水量 小时最大降水量 最大积雪深度 冬季西北风，夏季东南风 全年平均风速 全年日照时数 最大冻土深度 第章总论 项目概况 项目名称棉二生活小区改造工程 承办单位石家庄市中宏房地产开发有限公司 法定代表人李文立 注册资金万元人民币 地址石家庄市中山东路号 电话 承办单位简介 石家庄市中宏房地产开发有限公司是以房地产为龙头以高新 科技为依托，集商贸工业科技餐饮娱乐服装于体，走 综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人， 其中管理人员多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以 上学历及各类中高级以上技术职称人员占以上，在公司完善的 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,组织结构及企业访华下形成了个富于创新勇于奋进充满活力 的团队。 公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加盟，形 成了个强有力的开发团队，从项目策划规划设体规划 石家庄市发改委关于市中宏房地产开发有限公司棉二生活区改 造项目建议书的批复，市计投号文 石家庄市规划局年月日规划条件通知书。 石家庄市规划局年月日批准的总平面规划图 国家计委建设项目经济评价方法与参数 建设部房地产开发项目经济评价方法 项目场址地形图及有关其它基础数据资料。 建设单位委托书 编制原则依据石家庄市总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和 法规及省市有关政策进行编制和规划。 本着科学规划合理布局，设计先进，节省投资的原则。 积极采用新技术新材料，充分利用区域和规模优势，创 造既有现代风格和又有浓郁商业气息的住宅办公商业小区。 可行性研究报告编制工作概况 受建设单位委托，我院组成可行性研究报告项目组，同建设 单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构 思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查 统计分析研究的基础上，编制了本可行性研究报告。 可行性研究报告的研究范围 依据该项目建设特点，对项目建设的必要性，建设规模建设 选址总图布置建筑方案环保与节能投资估算及资金筹措 财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算 建设规模 建设总用地 总建筑面积 其中地上建筑面积，地下 总居住户数户 总居住人口人研究结论 经计算，本项目 工程管理 市场营销物业管理等环节均由业界精英进行动作。 中宏房地产以人为本业为重和为贵的企业精神和投 资发展经济回报社会大众的经营理念，优化组合企业和社会资 源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业 经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚 的社会基础和良好的口碑。 公司积极响应政府号召，投身石家庄市的城市建设和改造，投 资开发的万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好的社会 效益及经济效益。 中宏房地产在创造自身经济效益的同时，不断以各种形式回报 社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适应市场发 展规律，并沿着企业集团化管理科学化经营多元化产业科技 化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十世纪的辉煌。 本着互惠互利优势互补共同发展的原则，经过友好协商， 石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有 限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。 项目拟建地点 本项目拟建地点位于石家庄市中山路以北，广安街西。 可行性研究报告编制单位概况 编制单位石家庄市建筑设计院 咨询证书编号工咨甲 法人代表曹肃国 法定地址中华南大街号 电话 编制依据编制原则编制工作概况和研究范围 编制依据 市政号关于加快旧城改造的实施意见 石家庄市年善了居民居住条件，居民住房已由 短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽敞的居住 空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等， 商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业 管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。开发商只有 顺应这市场变化趋势，才能赢得市场。 我市房地产市场发展趋势 从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美户 型合理配套完善功能齐全物业管理水平高的小区项目均受到 购房者青睐，有的甚至出现热销。 随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房二 三级市场的启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款的实 施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满，需 置换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成， 进而促进商品房级市场的活跃随着我市城市化步伐的加快，户 籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。上述两大住房消费群体构 成我市房地产市场的主体。 今年我市商品房价格与去年同期上涨约，亦说明我市 房地产市场较为活跃。 市场定位 由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较高，因此本项目适宜定位在高品质中高价位的开发档次上，以大 规模开发降低成本，以优秀的人性人设计，营造新建筑风格和五星 级居周边项目的实施，将有力促进我市 的形成，其对商务活动的聚集效应将得到充分释放，因此区位优势 十分明显。 本项目以写字办公为主，相应配置商务会议餐饮康乐 健身会展接待生活服务等多种功能，可为住商提供全面周 到的服务内容。使本项目具有明显竞争优势，有利于吸引国内各类 机构和组织进驻。 综上所述，本项目将以合理的市场定位，完善的服务功能，独 特的区位优势，合理的价位，流的物业管理为广大国内外客商所 青睐，本项目市场前景良好。 建设规模 总用地面积 总建筑面积平方米 其中地上平方米地下平方米 总建筑面积中 住宅建筑面积平方米 公建建筑面积平方米 地下车库平方米 商务建筑面积平方米 住宅总户数户 居住总人口人 第四章建设场址与建设条件 建设场址 场地概况 项目场址位于青园街以东广安大街以西中山路以北谈南 路以南的地域内。场址现为棉二生活小区，该小区始建于上世纪五 十年代，大部分楼房已成为危房，现有建筑中居民住宅约万平 方米，居住户数为户，另有其它配套设施约万平方米，需 拆迁。场址地处城区中心地带，周边城市市政配套条件完备，生活 服务设施完善，是理想的居住用地。项目场址周边已具有城市中央商务的雏形，本项目设置商务功能奠定了良好的基础。项目场址具 有极强的区位优势。交通，健全配套的基础设施，整洁优美的城市 环境，靓丽现环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对石家庄 旧城改造和房地产业起到积极的示范和带动作用。项目的商品住宅 主要面向市区卖旧买新置换型购房群体及新入市新组建家庭。 市场机会点分析 石家庄房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大的操作 空间和赢取竞争优势的机会。 目前规模较大环境优美配套完善的住宅项目颇受购房者 青睐，是本项目可利用的市场机会点。 小高层高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有 供应不具备太强的竞争优势，是本项目的又市场机会点。 商务楼部分 随着我国社会主义市场经济的建立和逐步完善，我国经济将呈 现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展 的局面，第三产业将得到迅猛发展。具体说各种社会中介组织和机 构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前的增 长。石家庄市能适应形势的发展，因此，本项目的建设将有效地缓 解这矛盾，为我市各类社会服务，中介机构的发展提供必要的硬 件设施，项目市场前景非常广阔。另方面，随着世界经济体化步伐的加快，我国对外开放的 尝试和广度将出现空前的提高，对外交往将日益频繁，各种国社会 服务中介机构商务机构将进入我国，项目的建设将为国外的机构 进驻我市，发展事业，提供到理想的办公场所，具有广阔的市场前 景。 项目场址所处区域是我市规划的中央商