地区，个小时到南通 常州无锡杭州宁波等地。昆山是江苏的东大门，拥有国家经济技术开发区出口 加工区等著名园区。昆山年全年完成亿元， 财政收入亿元，全年新批利用外资项目个，合同外 资亿美元人均人均财政收入进出口总额和外 商直接投资均列江苏省县市第。 年昆山对外贸易全年进出口总额突破亿美元出 口突破亿美元，均创历史新高。据海关统计，昆山 年进出口总额达亿美元，是年的倍，比上年 增长，增幅比上年提高个百分点。其中出口 亿美元，增长进口亿美元，增长。出口 增速分别高于苏州江苏和全国和个百分点。 在不到全国万分之的土地千分之的人口创造了全国 江苏苏州的出口总额。活跃的经济和宽 松的投资环境吸引了大批高学历人才投身高新技术企业，该类 企业属于知识密集型产业，员工普遍收入高，特别是三资企业 薪酬福利制度完善，员工收入处于长三角的中高收入层，从而 产生了强大的消费购买力。 潜在购房者区域分布广数量庞大 本项目地处长三角都市经济圈中心，产品定位于居住休闲度假型别墅，客户来源以上海市为主，本地的富裕阶层 台商外资企业高层管理人员占相当的份额，同时亩的 大型别墅盘，如何全方位的介入上海市场激烈的竞争，获得较好而且 稳定的利益基础，追求利润最大化，降低投资风险，本司根据皇家半 岛项目并结合时代集团的发展，作如下战略规划 项目的战略规划 时代集团通过皇家半岛项目别墅及中央社区住宅商 业酒店两大项目的开发，以大手笔高投入参与昆山市的城市运 营，形成当地政府与企业的战略合作伙伴关系，引领昆山市别墅产品 的升级换代及商贸物流业的发展，使时代两大项目成为昆山市的张 城市名片。 时代集团通过皇家半岛别墅项目的开发，全面提升时代集团 目录 前言 第部分项目分析 项目优势分析 项目劣势分析 项目机会点分析 项目威胁点分析 第二部分项目战略规划和市场发展方向建议 项目发展战略规划 项目市场发展方向建议 第三部分项目市场定位客户定位 市场定位 客户定位 第四部分项目成本利润分析 估算前提和依据 投资效益分析于昆山，虽然与上海 市水之隔，但与上海市区西郊带高昂的土地成本相比较， 本项目总用地面积为平方米，合亩具有较大 的成本优势，同时只有很少量的民宅需要拆迁，这些也全部由 当地政府统协调拆迁，减少了相关的拆迁成本，这些优势为 开发商的成功开发奠定了基础，这已在其它项目操作过程中得 到了验证。而且，虽然同处于淀山湖畔，本项目的售价远低于 湖对岸的上海别墅，具有较强的价格竞争优势。 浓郁的江南古镇文化及人文环境，旅游资源丰富 项目所在地昆山市锦溪镇是江南水乡历史名镇，曲巷流 堤等构成的古镇美誉吸引了无数慕名而来的旅游者，与名闻世 界的周庄等江南六镇咫尺之遥，并且是中国博物馆之乡，众多 博物馆江南园林，内容几乎涉及到古代江南民间习俗信仰雕刻和各种艺术门类，具有高层次审美价值，同时可以悦目 悦心和悦志，为本项目以旅游为载体之进行房地产项目开发 奠定了基础。 便利的交通条件，至上海市中心分钟车程 本项目处于上海苏州杭州三角地区的中心地带， 国道沪宁高速在附近途经，苏沪高速即将建成通车，距离上 海虹桥机场公里，距离昆山市区公里，距离苏州公 里，交通方便快捷，四通八达，在心理距离上与上海很近。 位于长三角都市经济圈的中心区域，强大的产业支撑 长三角都市经济圈以上海中心四个次中心南京苏州 杭州宁波及十个中等城市所组成的城市群，是我国经济发 展速度最快经济总量规模最大最具发展潜 项目敏感性分析 第五部分项目融资和收益分析 阶段性工程建安费 项目投资计划及资金筹措表 税后利润表 现金流量表 第六部分项目的风险管理 第七部分结论 第部分项目分析 本项目的优势劣势机会威胁如下 项目优势分析 淀山湖为上海市唯的大型天然湖，具有很高的认知度 本项目位于昆山锦溪淀山湖畔，平方公里风景秀美的湖 面与上海市共享，以淀山湖为中心的沿岸旅游资源相当丰富， 淀山湖的绝大部分水域属于上海，上海市民直以来对淀山湖 具有良好的认知度，随着上海国际化大都市经济人口的高速 膨胀，这里日益成为上海市民居住旅游度假商务休闲的 好去处。 优美的湖景生态环境，有利于打造成为沪上高品质的湖 景庄园别墅 淀山湖风光秀丽，环境优美，空气清新，是上海市唯拥 有的天然湖泊，规模和景观远胜过佘山。本项目拥有米的 湖岸第排景观带，充满自然情趣，地块内众多水系形成密集的天然活水网络，为项目规划和营造亲水亲自然的水环境系 统提供了丰富的素材，而且项目本身的定位高，有很多岛屿式 半岛式规划，并有豪华会所和游艇码头设计，有利于打造成为 高品质居住度假商务休闲型的国际级湖畔生态庄园别墅。 位于上海西翼，低土地成本开发，售价远低于湖对岸 的上海别墅 本项目虽然位于淀山湖畔，但却区域处于个弱势区域，直游离 于主流市场之外，从本司的市场调研的情况看，具有高品质竞争力强的大型楼盘屈指可数，以往开发的项目设计缺乏新 意，园林景观楼盘素质开发水平仅相当于年代中后期的 水平，为贵司项目的迅速崛起提供了定的空间，如果以长三 角流别墅品质在淀山湖畔进行规划设计和开发，很容易从区 域板块市场脱颖而出。 长三角不断产生的富豪阶层的迅速崛起推动了别墅 高端物业市场需求的持续增长 随着新经济时代长三角经济的飞速发展，新的富豪阶层不 断涌现并发展壮大，对社会整体的高端消费刺激很大，对高端 别墅产品的居住度假商务休闲的需求都很强，而且做为有 车族，他们的活动范围较大，对郊区别墅的接受力渐强。不 断增长的别墅产品这高端物业的市场需求，与有限的市场供 给形成了剪刀差，势必推动别墅市场继续增长。 在以上海为中心的长三角经济圈，大批新经济时代的富 豪阶层聚集，本项目离上海市中心约分钟车程，同时项 目环境优美交通快捷，既享都市之繁华，又享自然田园之风 光，非常适合新经济时代的新富豪阶层居住度假商务休闲， 养精蓄锐。 淀山湖板块有望成为第二个佘山板块众所周知，上海西郊已形成个顶级的别墅板块，即佘 山板块，这个板块借小小佘山的环境与自然景观的优势，聚 集了众多上海的顶级别墅，如月湖山庄佘山高尔夫别墅上 海紫园紫都等。淀山湖板块则以绿洲江南园为代表的新代 融景别墅为中国十大关注别墅了部分购房者 的信心，对向认为不愁卖的多数高价位楼盘可能会出现滞销 状态，综合以上因素，将可能对上海及周边房地产市场带来资 金缺乏的压力，进而带来需求不足。 本项目最大的挑战在于能否成功开发上海市场客源作为总占地的大型郊区湖景楼盘，本项目必须有足 够大的市场需求才能消化巨大的供应量，以昆山经济开发区 苏州的人口经济基础是无法消化解决的，必须将本项目的目标 需求市场最大范围地扩大到长三角地区，其中，上海市区目标 群体庞大，消费购买力强，这是本项目长期最主要的目标市场， 此外，上海市区至本项目仅半个小时的车程，因此，本项目最 大的威胁在于是否能够成功吸引上海市场客源购买，而时代集 团则是首次介入大型高档别墅项目方面开发，在长三角的品牌 影响面较较窄，给予市场和消费者的信心有限。 项目的开发周期较长，前期资金投入较大，国家宏观政 策的干预要求开发商具有较强的抗风险能力 项目的开发周期约年，开发周期长，前期的市政道 路配套会所绿化水系等方面投入资金较大，别墅作为 高价值的物业形态，其销售速度较为缓慢，资金回笼的时间较 长，开发商的前两年资金投入较大，同时国家宏观调控政 策的可变因素较高，因此，需要有正确的开发思路市场定位 产品规划和科学的决策管理能力，以提高项目的抗风险能力。 第二部分项目的战略规划和市场发展方向建议 本项目作为个规划用地面积达平方米合，随着时代皇家半岛的加入，势 必掀起淀山湖板块新轮开发居住度假型别墅的热潮，占地 面积大风光秀丽旅游度假资源丰富的淀山湖畔必将成为上 海的第二个高尚别墅区。 市区别墅用地越来越少，别墅远郊化趋势有利于淀山 湖别墅的开发和成熟 由于城市发展的高速膨胀，人口稠密交通拥挤空气质 量差的城市中心区生活质量越来越低，土地的稀缺性也决定了 市区别墅的稀缺性，居住型和度假型别墅远郊化是发达国家， 也包括发展中国家在内的城市化进程中的必然趋势。由于土地 的不可再生性，同时，由于别墅高端物业大多数选址在山清水 秀自然环境优美的湖光山色区域，阳澄湖太湖周边的别墅 日益成为了长三角新贵们的新宠，淀山湖板块也同样如此，居 住型和度假型别墅远郊化的趋势日益明显，有助于淀山湖周边 别墅区的开发和成熟。 四项目威胁 国家相关宏观调控政策出台，抑制了部分购房者的信 心，短期内市场观望气氛浓郁 年上半年，国家出台了系列宏观调控楼市的政策， 规范了土地市场，提高了投资性购房人的贷款条件及转让条件 和交易税费，抑制了部分购房者及投资者的信心，购房者观望 心态较强，对上海及周边城市房地产市场需求造成定的冲 击。 从市场需求角度看，房地产市场消费主要存在两大需求。 首先是真实的住房消费需求，其次是投资需求。江浙买家曾是 上海房产的四大买家之，但随着相关政策的出台，些涌入 上海的江浙炒房资金纷纷选择撤离，同时也抑基础，目前已基本上形成了淀山湖别墅 板块，而极有可能成为继佘山板块之后上海的