项目的推出 符合市街改造规划方案 为调整产业结构，改善市民的居住和购物环境，市政府于年起，将 岭带规划成为全市商业中心，经过几年的建设，使该地变成了个集经 商购物休闲于体的商业广场。同时还规划在街商业广场周边，建设 批高层次高品味，具有时尚特色的商住楼，以解决中心商业区内市民的就近 置业问题。为了使街及周边项目得以顺利进行，市政府岳府阅号 号会议纪要要求各职能部门竭尽全力给予支持，千方百计提供优质 服务，创建好的投资环境。凡涉及到商业步行街的所有建设项目包括工程立项 土地使用含转让工程报建及售后服务等收费，能免则免，能减则减，快速 办理工程建设有关手续。 目前街中心位置建设已初具规模，而周边区域建设有待完善，其商业氛围有待增强，商住条件有待提高，特别是道带的综合效应有待显现， 加快道商住环境的建设刻不容缓。企业正是顺应市政府文件精神的要求，周 密设计，郑重提出岳阳大厦建设项目，就是希望通过自身努力，为市民 造福，为政府分忧，早日完成街建设，周边改造的重要任务，为街整体 布局添上亮丽的笔。 型新颖，极大地改善了周围的景致，是街举足轻重的建筑。 总平面布置及交通组织原则 总平面布置上满足规划要求 总平面布置上，利用周边道路和城市道路形成环行车道，既满足消防要求 也满足交通规范要求合理组织好不同性质的人流车流物流，使之既相对独立， 又联系方便，且建筑物尽量与外部环境协调。 二建筑退用地红线 根据规划要求北面后退相邻建筑东西各退后用地红线米以上，南 退用地红线米以上。 三设计标高 建设用地高于道路路面米，设计层室内标高正负 相对于绝对标高。 目录 第章概论 第节项目背景 第二节项目可行性研究报告编制依据及范围 第三节项目的推出 第四节项目的概况 第五节结论和建议 第二章市场分析 第节项目的建设内容 第二节项目建成后的环境特点 第三节项目建成后的销售条件 第三章建设用地的选址 第节场地条件 第二节建设条件 第四章建设方案 第节建筑设计指导思想与原则 第二节项目总体规划方案 第五章建设投资估算及资金筹措 第节投资估算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第二节资金筹措计划 第三节项目总价值及盈利能力分析 第六章项目建设实施进度 第七章经济评价 第节环境及社会效益 第二节项目建设的费用指标及成本分析 第三节财务分析 第四节项目敏感性分析 第五节偿债能力分析 第八章研究结论附件 国有土全市城市居民人均可支配收入元，比上年增加元，增长。农村居民人均纯收入为元，比上年增加 元，增长。显示岳阳经济保持良好的增长势态。 五项目建设单位及基本情况 岳阳大厦是由湖南置业有限公司投资建设，该公司成立于 年月，为房地产开发企业三级资质，注册资金万元，主营房地产开发， 法定住所为岳阳市路号，法人代表。公司现有员工人，其中专业技 术人员人，拥有高级职称人，中级职称人，大专以上学历者占。 公司成立以来，本着质量第信誉第的宗旨，先后成功开发了 商住楼厂厂住宅小区大厦等项目，累计开发各类物业万， 房产销售出租率达，为建设岳阳美化岳阳作出了较大贡献。经过十年的发 展，公司具备了雄厚的经济实力和技术力量，同时赢得了良好的银企关系和社 会信誉。年经市工商银行综合测评，达到级信誉企业。年月被 岳阳市房地产管理局和岳阳晚报社评为岳阳市新世纪首届房地产交易展示会 参展优胜单位。年度被市政府评为重合同，守信用单位和 年度信贷诚信企业。并被市房协和信息报社评为年度诚实守信级企 业。 至年月底止，公司总资产万元，负债万元，资产负债 率。 第二节项目可行性研究报告编制依据及范围 可研依据国有土地使用权出让合同 市发展和改革委员会岳发改投号立项批文 使用权出让合同 市发展和改革委员会岳发改投号立项批文 市规划局项目评审会议纪要 设计院编制的初步设计方案 建设方项目方案书 湖南房地产评估咨询有限公司相关证件 委托方相关证件 其他所需要的文件。第章概论 第节项目背景 项目名称岳阳大厦 二项目建设性质项目开发 三项目建设地点岳阳市步行街道 四区位与交通条件 岳阳市地处江长江三线京广线国道线京珠高速公路线 三省湘鄂赣四水湘资沅澧的多元交汇处，有湘北门户 之称，有吨级的城陵矶外贸码头，是湖南省唯临江而立的沿江开发城市， 有得天独厚的交通区位优势。 岳阳是座历史文化名城，具有两千五百多年的历史，辖区内有著名的岳 阳楼君山和张谷英村等名胜古迹，年被评为国家优秀旅游城市。 改革开放以来，岳阳的工业显著增长，以岳阳兴长正虹饲料岳阳兴长 和天科技等上市公司为龙头，形成了石化饲料机电食品加工和纺织等 支柱工业，年岳阳市为亿元，比上年增长人均 取得历史性突破，固定资产投资亿元，比上年增长社会消 费零售总额亿元，比上年增长城市消费品的零售额亿 元，比上年增长商品零售价格总指数，市场物价温和可控 年年末全市金融机构各项存款余额达亿元，比年初增加亿元， 城乡居民收入继续提高。地产交易展示会参展优胜单位。年度被市政府评 为重合同，守信用单位和年度信贷诚信企业。并被市房协和长沙信息 报社评为年度诚实守信级企业。 四项目建设的投资回报 根据分析预测来看，本楼盘总投资万元，可实现销售收入万元， 总开发价值万元，成本利润率达到，建设期个月，盈利能力强， 风险较易控制，属较佳的开发项目。 第五节结论和建议 结论 通过对项目建设立项场地建设条件投资效益财务评价的系统研究， 结论如下 项目的前期工作比较扎实，基本资料详实可靠。 项目得到了市委市政府以及市发展计划委员会市规划局的重视与支 持，为项目建设的顺利进行保驾护航，为项目的建设创造了有利条件。 项目的建设资金筹集解决，对项目的营运通过财务评价分析是可行的。 项目开发建设单位具有三级资质，具备开发建设相应规模商住楼的财 力经济和技术实力。综合上述分析研究，结论是该项目建设的风险较小风险容易控制，该项 目是可行的。 二建议 对项目建设资金的筹措需要得到银行大力支持，加大融资力度确保资金如 期到位，是保证项目按进度计划顺利实施的基本条件。 第二章市场分析 第节项目的建设内容 住宅泊车商场花园绿化带车道等是改善人们居住美化城市环 境，提升城市品位的基础设施通过旧城改造，建设具有现代城市特性的项 目，对岳阳市城市发展起着积极的作用该项目自向及频率为 冬季主导风向及频率为 夏季主导风向及频率为 气温 全年平均气温 历年最高气温 历年最低气温 相对湿度 年平均相对湿度 年平均最高相对湿度 年平均最低相对湿度 地貌 场地为西南高东北低的空置的场地推平并拆除部分原有建筑物。 地震 抗震设防烈度为度。 第二节建设条件 岳阳大厦地处市城市中心地带，项目得到了市委市政府的高度支 持，城市规划行政管理部门的高度重视，为该项目的建设提供了良好的外部建 设环境，有各种优惠政策，配套齐全的基础设施，建设的施工组织比较系统严 密，因此建设条件优越。 项目建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准，核发的了选址 意见书规划用地许可证规划建设许可证国有土地使用权出让合同等相关 的法律性和产权属性文件，在建设上得到了市政府的高度重视。 因此项目的建设环境非常好，能保证岳阳大厦顺利完成建设任务。 第四章建设方案 第节建筑设计指导思想与原则 建筑设计的指导思想以人为本，满足休闲娱乐购物观景的现代环 境要求，营造居住安全舒适，购物方便管理高效并具有浓厚文化气息的环 境为指导思想。 建筑设计的原则本大楼采用传统的三段式构图方式，经典的比例关系， 现代的建筑语言与处理方法，巧妙地将主楼与裙楼设计成统的优美整体，造 的特色，通过销售住宅 铺面的方式获得投资回报。 第二节项目建成后的环境特点 岳阳大厦是置业有限公司经过精心规划设计的小高层建筑，位于 商业街商圈的核心，公共配套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好。 第三节项目建成后的销售条件 从岳阳市城市经营户购买力情况分析，经营户对城区住宅商铺的需求旺 盛，该项目符合大部分城市经营户的购买意愿，因此销售该项目住宅铺面的 房地产市场前景较好。 第三章建设用地的选址 第节场地条件 场地情况 岳阳大厦拟建基地位于市岭商业步行街阁北侧，北临市局生 活区，东临巷西临巷，南临街道，交通便利，地理位置十分优越。 二水文气象地质条件 市属大陆性气候，根据气象局年至年观测资料分析统计， 本市有关气象资料如下 水位吴淞冻结基面历年最高水位 历年最低水位 历年平均水位水位保证为 水位变化最大为，最小为至 最大年水位较差 设计低水位，保证率 设计高水位， 流量 年平均流量 历年最大流量 历年最小流量 降水 年平均降水量 最大降水量 最小降水量 风速 年平均风速 最大风速 冬季室外计算风速夏季室外计算风速 风向 年主导街的兴建以及东路及南路的拉通，将有 万户居民需要拆迁和安置，市将迎来几年的住宅需求高峰，这无疑为实用 性强，增值快的商住楼提供了巨大的潜在市场，岳阳大厦将以其独特的建设 模式吸引众多