手，加快了城 市基础设施建设旧城改造住宅开发和县城小城镇建设步伐，进步 提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现 城市建设年变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。在沿街建 筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧重点 窗口地带城市出入等实施绿化美化亮化，切实改变面貌。 十五期间，连云港市加快了产业结构调整和产业升阶，培植产业 优势。为了更好地改善人民居住条件，十五期间，该市进步结合旧 城改革和新区开发，建设规模住宅小区，住宅竣工面积万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点， 带动相关产业发展。以此为发展前提与思路，从年开始，城区改造 地快和新建小区，律由连云港市规划局统规划，连云港市国土资源局 对土地使用权公开进行进竞标拍卖。 第三节项目建设的必要性 本项目开发建设的地块地处海州区锦屏路，新浦区是老城区，历史悠 久，既有独特的区位优势，又有便捷的交通优势既有丰富的自然资源， 又有充足的人才资源既有悠久的历史文化，又有现代的城市风貌目前， 该地段周边现有商业用房和居民住宅，由于其原有除经济适用房外，现在可无具有定的规模的小区，给我们 房地产的开发提供了良机，也加快海州地区经济发展的步伐。对附近流动 人口多，将会形成以商业和居住开发价值很高的地块，其销售前景令人乐观。 第三章建设规模及总图布置 第节建设规模及内容 秦王府小区的项目开发，集商业用房商品住宅为体，总占地 面积亩，计万平方米，拟建建筑总面积万平方米， 其中住宅建筑面积万平方米，商业建筑面积万平方米。 第二节建筑布置 住宅小区布置小区内住宅均为六层，住宅建筑之间除考虑了主 目录 第章总论 第节概论 第二节项目提出的背景 第三节项目建设的必要性 第四节可行性研究的范围 第二章市场需求与市场分析 第节区域概况 第二节市场需求与市场分析 第三章建设规模及总图布置 第节建设规模及内容 第二节总平面布置 第四章建设条件 第节地质状况 第二节气象条件 第三节交通条件及社会条件 第四节供电通讯给排水条件 第五节资金条件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第五章环境保护与安全卫生 第节环境保护 第二节消防卫生及安全 第六章公用工程 第节供排水 第二节供电 第三节电视电话宽带 第四节供热供气 第七章项目建设程序 第八章实施进度计划 第九章总投资估算和资金筹措 第节总的投资估算 第二节项目流动资金 第三节资金来筑面积万平方米 住宅建筑面积万平方米 公建建筑面积万平方米 车库建筑面积万平方米 阳台建筑面积万平方米 阁楼建筑面积万平方米建筑密度 容积率 停车率 绿地率 建筑间距系数 小区停车位辆 其中公建停位辆 住宅停车位辆 室外停车位辆 室内停车位辆 住宅停车率 住宅建筑净密度 总建筑密度 绿地率 建筑间距系数 项目开发周期个月 二连云港市海威房地产开发有限公司简介 连云港市海威房地产开发有限公司于年月成立，公司位于海 州区新海路号，公司注册资本万元，由连云港市海威房地产开发 有限公司投资万元，陈勇投资万元，共同组建。公司主要经营范 围房地产开发，房屋租赁销售物业管理等业务，公司可充分利用连云 港市荣阳房地产开发有限公司多年开发经验，以及技术资金，人才等多方优势。 第二节项目提出的背景 连云港市地处中国沿海中部，是全国首批个沿海对外开放城市之 ，是江苏省唯的海港城市，是年省重点开发市区，是新亚欧大 陆桥的东方桥头堡。九五期间是本市改革开放以来发展较快变化较 大的时期，国家十五规划即提出要加快建设新亚欧大陆桥经济带。十 五期间，该市进步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城 建设，大力实施开放兴市科教兴市以港兴市大主战略，加快推进市 场化工业化信息化城市化经济国和投资计划 第四节资金回笼计划 第十章经济评价 第节评价依据 第二节销售收入销售税金及附加 第三节销售总成本 第四节利润及其分配 第五节财务盈利能力分析 第六节敏感性分析第七节投资风险分析 第十章结论 第十二章附件 第章总论 项目名称海州秦王府小区 项目性质房地产开发 建设单位连云港市海威房地产开发有限公司 建设地点连云港市海州区 公司住所海州区新海南路号 开发资质暂定叁级 注册资本万元整 法人代表陈昌元 项目负责人俞鸿亚 第节概论 项目概况 基地概况 本项目基地位于连云港市海州区的西南部，东面是米宽的锦屏路， 西面的规划道路宽米，南面是米宽的东风路，北面为米宽的规划道路，周边交通便捷，市区路路路路路路公交 车均路过该地域靠近该地块，由该地到连云港港口约分钟车程，到白 塔埠机场，不足分钟车程，从该地块到市第四人民医院不足米， 到市第二人民医院海州小商品市场不足公里，到省重点中学海州中 学不足公里，到省重点小学海师附小不足公里，用地东面有白虎山， 东南面可见石棚山，西面又有蔷薇河，两山河使得该地的自然景观优势 不言而喻。 整个用地大致呈长方形，建设用地总面积亩。 用地使用性质商业居住用地 规划主要经济技术指标 总占地面积亩 建筑占地面积亩 绿地面积亩 道路面积亩 其他面积亩 总建年的增幅来看， 年较年开发量和需求量分别为和，年较 年开发量和需求量增幅分别为和，增长幅度较大，超出了其 他城市房地产正常的发展水平。 另外，商业开发面积也由年的万平方米增加到年万平方 米，将近翻了番。由此可见，连云港市房地产市场发展迅猛，市场发展 潜力巨大。 三连云港市历年房地产价格走势分析 年末，连云港市商品房住宅均值元平方米，到年 月末，连房住宅均值元平方米，较年房价上涨个百分比 百分点，到年月末，住宅均价急剧上涨到元平方米，较去 年涨幅高达。 四连云港市房地产市场现状分析 年下半年，连云港市房地产市场异常火爆，呈供需两旺的可喜 局面，市场上部分优质项目度脱销。目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。 从不同区域来看 东区处于城市规划发展方向，小区无论从规模配套环境户型等 方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，现在该区在售项目 基本进入清盘阶段。香益世纪花城，去年推出约平方米，年三 月份开盘到十月份销售已达，开盘时均价元平方米收盘涨到将近元平方米。 南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，今年在售 的有玉带新村和鸿港花园，至今已全部售空。 西区近两年供应量较东区南区小，但由于城市东迁造成成本区在前 两年不是很受欢迎，但由于今年东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差， 故而在今年下半年西部房产基本销售完毕。园林小区刚刚盖到两层，已被结构发展不平衡，中高档 次的供应量比需求量大，而面向拆迁户和中低收入人群的供应量不足，以 致下半年出现了在部分地区有钱买不到房的局面，这样必然导致房地产价 格的整体上扬。 五未来房地产市场竞争状况分析与预测 根据目前连云港房地产市场现状，可以看出 连云港市产市场在未来年内，价格依然会走高，但涨幅会趋 缓开发量还会增加，但市场前景依然看好 中价位住宅在未来三年内供不应求 从区域上来看，未来两年内东部高档开发面积将会过量而高收入 阶层的客户群毕竟有限，部分楼盘可能造成销售周期拉长西区北区地 价较低，中低收入阶层的客户群体较多，未来西部区域总体供应量低于需 求量，所以西部区域北部区域的房地产市场前景看好，价格增幅空间较大。 从各区域来看 东区在未来两到三年内将有万平方米的开发量，其中，万平 方米以上的住宅楼盘有香溢万润连通市房开等项目，其开发规模大， 配套齐全，档次高。部分房价已突破元平方米以上，主要客户群为政府机关工作人员，效益好的企业职工以及个体经营业主。但是因为价格 太高，所以销售情况不定很好。 南区基本上没有住宅用地储备，预计明后年开发量仍不会太大。 北区是老城区，各项市政配套随着旧城改造的步伐均加快已逐步完 善，明年供应量仍不是很大，但由于价格低，其价格上涨空间较大。 中心区今明两年将有位于步行中街南侧市房开开发小区见开盘，开发 量不是很大。 海州地区 抢订空，并且其价格高出紧邻的新海花园元平方米，达到元 平方米。新海花园总建筑面积约四万平方米，去年开盘销售直比较平 缓，但是下半年后，在短短几个月时间全部销售完毕。 北区由于是老城区，人气较旺，总开发量不是很大，可开发地块稀少。 随着旧城改造步伐的加快已形成供给量不足，需求量逐步加大的趋势，现 房已脱销，房价上涨已成必然。 中心区可以出让的地块越来越少，总供应量不是很大，有纳比克小区 飞翔公寓兆隆新村等，基本销售完毕给海州地区房地产开发提供了良机。 今年房地产市场之所以出现上述情况，我们认为主要是以下几方面原因 政府导向和东部市场的带动。政府在九八年就确定了东区为城市 行政教育中心，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格的急剧上 扬，进而又带动全市的房地产价格上涨 旧城区拆迁改造力度的加大。据有关资料显示年全市总拆迁 户约户，而按照新的江苏省拆迁政策，所有拆迁户给予货币安置， 这样极大的刺激了房地产需求市场 房地产开发水平和营销水平的提高。今年开盘的些小区，如溢世纪花城等，在景观规划配套设施和户型设计等方面下