万平方米。对已 售完的预售许可证回收权益，该局进步加强对商品房面积复审工作，共对家开发企业开发的商品房进行 复审，复核面积万平方米，较好地制止了商品房短斤少两现象。 二合肥市市区住宅楼市概况 由于市政府对市区规划有着高瞻远瞩的定位，所以在经过几年的努力实践之后，该区位城市建设日新月 异，尤其是中市区建设居全市首位，该区域汇集金融贸易酒店教育等行业，行成多位体的成熟商贸 办公住宅区域。围绕寿春路长江路美菱大道芜湖路等主要轴线行成了个极大的多层次的商圈， 有着浓郁的本土商业文化与艺术氛围，这里正是合肥达官贵族商业巨子最理想的办公经商地，该区位的 购房人士既享有成熟生活配套的快捷自如，又享有都市的繁华热闹，更重要的是在资讯方面能够迅速掌握稍 纵即逝的商机。该区域也是合肥高素质人士居住较集中的区域，其中以上的人接受过良好的教育，有着较高的素养与品质是的人商人，还有政府公务员企业高级白领等人士。他们居住于此无疑会提升区 位的整体形象与文化品味，形成个社会治安人文环境等因素都绝好的高尚的居家办公区域。 可以说正是在中市区东市店式商务公寓有望在未来市场应运而生，并且存在定市场空间。 基于区域市场的客观情况，本项目之发展商在产品设计上确定了百花大厦二期的功能，即个包括公寓 商场写字楼的宜商宜住的商务公寓。 为了对本项目的面积户型价格付款方式装修标准配套等进行准确定位，我公司对本项目周边 同类型楼盘以及市区几个代表楼盘进行了分类调查，力求在产品定位与营销策略方面准确无误，将发展商的 风险降至零。 目前，与本项目较近的在售楼盘有金城大厦新华大厦等，这些楼盘基本售磬。 第部分项目概况及市场调研分析 项目概况 二合肥市场调研分析 合肥市房地产市场总况分析 合肥市市区住宅楼市状况 本项目卖点探讨 项目周边同类型楼盘统计 第二部分百花大厦二期市场定位策略 百花大厦二期优劣势分析 分析 强卖点提炼 二百花大厦二期市场定位战略 目标客户群定位 属性定位 品牌形象定位 价格定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第三部分项目投资回报可行性分析 项目概述 二投资回报分析 三项目投资回报敏感性分析 四结论 第部分项目概况及市场调研分析 项目概况 百花大厦二期位于合肥市寿春路中段。东面紧临中国建设银行大厦。毗临市委市政府市人大市公安局市教委等政府机关 金融证券。邻近省工行建行省信托省人保平保等多家金融机构 文化教育。邻近省教委及著名中小学及幼儿园，如合肥六中宿州路小学省直机关幼儿园等 交通设施。向南正对美菱大道，紧邻寿春路等干道，市公交路路等十多条公交车贯穿东西南北。 目前，周边生活配套设施均距项目较近，居家办公休闲购物十分方便，切尽在掌握,合肥住宅市场调研分析 合肥市房地产市场总况分析 合肥物华天宝，人文荟萃之地，以三国故地，包拯家乡而驰名，它既是安徽省的政治经济 文化中心，又是全国首批园林城市和著名的科教基地。 随着住宅分配体制的改革，住宅开发成为合肥新的消费热点和经济增长点。在国家和各级政府的系列 扩大内需，激活房地产市场，培育新的增长点政策和措施的指导下，合肥市房地产市场今年上半年持续升温。 据统计，上半年累计完成房地产交易额亿元，比去年同期增长房地产抵押额亿元，同比 增长房地产评估亿元，同比增长已购公有住房上市成交户建筑面积万平方米。上 半年该市房地产市场明显特点是 淡季不淡市场活跃已购公房上市全面启动，比去年下半年增长 价格稳中有升居民个人购房已成为消费主体 抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大。为了进步培育激活房地产市场，合肥市房地产管理局经合肥市政府批准高层，向东约米是宿州路人行天桥南面过寿春路是百花宾馆高层合肥第中学中国人民保险公司西南有中国工商银行 大楼高层合肥商业银行大楼高层东南有国元大厦高层西面紧邻百花大厦期其 北面有小学和幼儿园合肥政府宿舍大院层住宅区西面约多米有荣事达大道，该大道向南与城市主干 道美菱大道相接。 百花大厦二期位于合肥最繁华的老城区中市区，南邻合肥金融街寿春路，这里金融机构云集，商业网点密布，有 市建行大厦人保大厦平保大厦省国投省工商银行等，同时与古井集团投资的另个大型项目古井假日酒店遥相辉 映，是合肥的政治经济核心制高点。 百花大厦二期占地面积，总建筑面积万，由层裙楼和两栋楼高层高层塔楼组成， 次性开发建设。 项目二期工程主要技术指标 占地面积 总建筑面积 公寓 商业裙楼 办公楼 车库与设备用房 双层车位，共个车位 容积率 层数 高度 建筑覆盖率 层 发展商安徽澳鑫房地产开发有限公司 建筑设计机械工业部第设计院深圳分院 承建商未定 周边配套设施餐饮娱乐。邻近新龙城大酒店百花宾馆新开元酒店古井假日酒店 休闲购物。邻近百货大楼鼓楼商厦乐普生商厦大中型超市中菜市宿州路综合菜场等 市政配为左右，这个价位居其它片区之首位，中市区地产成为合肥地产的领头羊，在合肥楼市中占据重要地位。 业主来源 据市场调查，购买合肥中市区住宅的业主大部分是经商人士高级白领等，主要有企业界成功人士 职业经理阶层私营老板机关干部高薪从业人员，此外还有邻县市人士集团购买等。随着交通 环境的改善，在合肥市区置业的来自周边地区的客户层面将越来越多。 发展趋势 合肥作为华东重要的历史文化名城和全国首批园林城市，市区内住宅建设的高层化是其住宅产业发展的必然趋势，而 市郊小区住宅开发成为热点。这是城市规划的必然规律，随着城市建设进程的发展，市区内的土地资源将越来越有限，地 价也会越来越高，同时政府对商家开发高层住宅项目也相应有所控制，所以城区中心地带的高层公寓就属于有限供应产品。 但从现已建成的如新华大厦金成大厦三荣大厦等项目的销售情况来看，有的很好，有的不尽人意，说明高层住宅项目 的操作风险也较大，对于发展商的资金实力资源掌控能力系统运作水平等都是考验。 三本项目卖点探讨 合肥中市区作为合肥房地产市场的个成熟地段，自然有其内外在的市场优势，而每个楼盘之间又有不 同的个性化卖点，正是两者的互相作用，共同推动了中心区住宅市场的快速发展。这些优势即卖点究竟有哪 些，让我们来简要探讨下。 成熟的地理位置 百花大厦二期座落于被誉为合肥市金融街寿春命，房地产市场更是如此。在影响房地产的诸多因素中，除了项目的 位置交通条件等具体因素外，成本价格因素也是决定个项目市场上能否具有竞争力的关键。 从目前合肥市房地产有关土地评估的信息结果可以看出，以百花大厦二期所处的黄金地段而论， 该地段的土地价格至少应在万元亩，可谓寸土寸金。尤其在中心区地段开发高层商住楼，在 不计任何建安费用的情况下，开发成本已达元。可以想象，按照目前合肥市的经济发展水平，如 此高的成本价格，不仅会令普通阶层消费者望房兴叹，就是有实力的开发商也难以承受。而现在 百花大厦二期的平均土地成本，按照澳鑫公司与合肥市政府的办公厅签署的协议进行测算，只有 元，相对于其位置而言，这低廉的价格在合肥市也是绝无仅有的。由此可见百花大厦二期上市 之后在周边市场中具有价格竞争优势。 强强联手开发精品 项目由安徽澳鑫公司与市政府办公厅联袂开发，具有较高知名度和较强的融资能力，这些单位强强 联手共同组建个开发班子，为把百花大厦二期建设成为合肥地段的又标志性建筑而努力，相信金融街上又个明星楼盘即将诞生, 四项目周边同类型楼盘统计 由于本项目位于合肥市中市区，紧邻寿春路，周边商业网点密布，商业人士往来频繁，给酒店业的发展 带来强有力的支撑，该片区有多家酒店，如正在营业的新龙城大酒店古井假日酒店等随着市场进步细 分，酒繁华地段。这里是合肥市市政规划的中心点 和最高点，类似人们熟知的国内大都市较著名的商业街，如北京市的东单西单上海市的淮海路金陵 路广州市的解放路长堤路深圳市的深南大道华强路武汉市的建设大道长沙市的五大道等。 这里商业网点密布，金融机构云集，文化氛围浓厚。毗临市委市政府市人大市公安局市教委等政 府机关，距省工行省信托省人保平保等多家金融机构著名学校商厦及菜市场等都较近，各类生 活配套设施应俱全，是典型的成熟生活社区。 便利的交通条件 项目是出入合肥市南北大门的美菱大道可直达骆岗机场荣事达大道与贯穿东西的寿春路 长江东路两条城市中轴线的交汇处，交通网络密布，市内十几条公共交通线贯穿东南西北，是合肥重 要的交通枢纽之。 良好的投资环境 百花大厦二期项目作为合肥市创建工作的重点形象工程之，项目从立项之初就受到合肥市政府及 其地方各级职能部门的大力支持，享有诸多的优惠政策首先性质上属于中外合资企业的澳鑫公司享有中 外合资企业的各项优惠政策其次，作为项目合作方的合肥市政府办公厅，能够充分利用政府职能部门的 特殊优势，在法律法规允许的范围内，灵活掌握和运用政策，为项目运作起到保驾护航的作用。截至 年底利用上述优势二期工程已获各项税费减免近万元，为进步投入建设铺平了道路。 较好的价格竞争优势市场可以说是为商的灵魂和道长江路寿春路等干道为主要轴线， 形成了个多功能的资讯快捷的区位，上述干道沿线标志性物业建设质量提高，加之市中心区地块的稀缺 性寓示着该区位物业增值前景