服务消费的空间 和领域，大力发展购房耐用消费品汽车贷学金等信用消费。 该房地产项目的建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适应，符合山东省国民经济和 社会发展的规划。 符合市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需要 市立足良好的区位优势和环境优势，紧紧围绕建设国际水准的滨海城市富有特色的精品城市 的目标，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌，确立了双 城区轴向拓展的带形城市空间发展战略。国民经济持续快速增长。初步核算，年全市实现 生产总值亿元，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业 增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。人均地区生产总值 元按年平均汇率折算为美元，增长。 随着市城市化速度的加快，人口的不断增长城市住房体制的完善和人民消费水平的提高，城市 居民对于不动产的需求日益扩大，需求层次也日益多样化。人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进 步追求住宅的功能环境服务等质的变化，对住宅房型结构位置配套设施环境等各方面都有了 更高的要求。 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到十五时期经济社会发展的主要目 标时指出城乡居民收入水平和生活质量普遍提高。城乡居民收入进步增加，储蓄大幅增长，消费 结构日趋合理，生活质量不断提高。城市在岗职工人均可支配收入达到元，全年城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长和。各项社会事业进步发展，居住交通教育 文化卫生和环境等方面的条件有较大改善。在房地产业方面制定房地产开发规划，加强房地产 开发投资引导，实现房地产集中连片开发，建立合理的住房供应体系。加快市区重点区域的商住开发和 城中村的改造。建设良好的生态人居环境。 本项目地理位置优越布局合理功能完善设施配套环境优美，是适合现代生活特点的新型高 尚住宅区。因此，该项目的实施符合市城市，三是住房 投资者和房改时未能分配到住房的职工。 市场定价 考虑区域地块项目以及企业的升级空间等，把本项目定位为精品。根据对该项目的成本预 期收益消费者价格承受能力市场状况等方面因素的综合考虑，建议该项目的住宅楼平均售价为 元平方米，具体价格视开盘时情况待定。 第章总论 项目背景 项目名称期建设工程项目 建设地址市东路南侧原市第机械厂地块内 承办单位 市房地产开发有限公司 承办单位概况 市房地产开发有限公司成立于年月日，注册资金万元，主要经营房地产的开发 和销售，具备房地产开发暂定资质。公司现有员工人，其中管理人员人，工程技术人员人，具 有高级职称的人，中初级职称人，并聘有专家级营销策划顾问人。公司汇集了各类高素质人才， 并聘有高级政策研究顾问项目策划顾问法律顾问等，成为专业化规范化的房地产开发企业。 市房地产开发有限公司目前在建设项目有个原市第机械厂地块内，项目 期占地亩，住宅用地。 市场经济机遇与挑战同在，希望与奋进共存，面对激烈的竞争，市房地产开发有限公司将 如既往，不断与时俱进，开拓创新，坚持诚信履约优质服务建设精品追求卓越的质量方针和 遵守法规防止 污染健康至上安全生产科学控制持续发展的环境和职业健康安全方针，全面实施走出去 战略精品战略多元化发展战略，与广大客户共谋发展，努力为客户提供更优质的服务。从而提高企 业核心竞争力，共同创造更加美好的未来。 可行性研究报告编制依据 建设项目经济评价方法与参数第二版 房地产开发项目经济评价方法 投资项目可行性研究指南试用版 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 民用建筑设计规范 住宅建筑设计规范 可研报告编制委托书 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,开发项目规划图 建设单位提供的其它有关资料 项目提出的过程与理由 项目提出的过程 房地产业是我国国民经济的支柱，以获取较好的经济效益社会效益和环保效益的有机统，并树 立品牌。 项目提出的理由 符合国家社会和经济发展规划及产业政策 房地产业是国民经济中关联度较高的先导性基础性产业，它的发展对扩大内需拉动经济增长具 有重要的作用。房地产业除能够带动建筑建材机械加工装饰家具家电等直接相关的产业外， 还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业金融医疗教育公交运输邮政电信等公共服务 行业的发展，在解决就业繁荣地方经济刺激消费增加财税收入等方面所发挥的作用是其它产业难 以替代的。自年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特 别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了系列政策措施加快推动商品住宅的建设，住宅建 设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出按照保障供给稳定房价 的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式， 加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。 目前，我国已进入全面建设小康社会加快推进社会主义现代化的新阶段。建设部提出全面小康社 会居住总体目标为到年，居住数量与质量全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局 合理文化特色突出，配套设施齐全现代，居住条件舒适方便安全，居住区内外环境清洁优美 安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本充分满足发展需要的小康居住目标。到 年，城乡居民的居住条件将得到全面提升，城镇人均住宅建筑面积达到平方米农村人均住宅 建筑面积达到平方米，最终实现以人为本的发展目标。 因此，该项目建设符合国家社会和经济发展规划及产业政策，对于改善城市居民居住条件，推动投 资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面将起到积极推动作用。 符合山东省国民经济和社会发展规划市场经济巨大的能动作用，使我国很快消除了计划经济时期的资源短缺现象，市场需求不足转而成 为了社会经济发展的主要矛盾之。作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的 作用，宏观经济政策要求住宅产业在新的形势下要有个大的产业，素有永远的朝阳产业之称，其关联度高，带动力强，在推动 国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社会就业途径促进投资和消费的多用利器。 长期以来，我国直实行福利分配住房和低房租政策，在人们衣食住行中，衣食消费水平 较高，住宅消费却很低。随着改革开放的不断深入，尤其是我国加入以后，经济飞速发展，人民 生活水平不断提高，城镇化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，住宅货币化城市拆迁及 外来人口的增加，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。中国房地产业正处于向规模化品牌化规范 运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政 府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。总的看来，我国的房地产业正在经历个价值回 归利润回归的过程，呈现出个健康稳定持续发展的良好趋势。 市是独具魅力的海滨生态旅游城市，以临港工业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户和亚欧 大陆桥重要的东方桥头堡之。两港通四海，路连欧亚，是中国重要的海陆交通枢纽，铁路 高速公路，两纵两横，连接全国交通干线。优越的港路条件优良的投资环境和壮丽的发展前景，使 备受瞩目和青睐。此外，的生态环境在全国也是首屈指的。素有北方的南方，南方的北方之 美誉，城市发展潜力巨大。 目前，市城市建成区面积达到平方公里，城市行政管辖区人口万人，城市化水平达， 城市绿化覆盖率，人均公共绿地面积达到平方米。城市居住环境优美，被评为全国园林绿化先 进城市并于年评为中国最佳人居城市之，继续保持了流的空气类海水类的沙滩 饮用水合格率的环境优势，大绿量花园式开放型生态化的中等海滨城市框架基本形成。 具有了越来越浓重的人文气息，并被评为全国卫生城市。近几年，的房地产业有了适合自己的土壤， 得以迅速蓬勃发展。房地产业供求状况良好，发展健康有序，已成为山东省房地产业发展最快的城市之 。 在这样的背景下，市房地产开发有限公司充分利用特有的土地位置优势，提出在市新市区与 老城区之间投资建设建设工程项目，公司将依靠企业正规专业的开发管理模式，结合本区域的人文环境，进行房地产开发建设本租 金水平。国家对购买新建商品住宅，加大了住房公积金对购房个人贷款的支持力度，改进住房贷款担保 办法，积极推行多种担保方式，调整税收政策，促进个人购房的发展，目前，个人购房已成为房地产市 场的主流。此外，房地产市场和房产交易中介服务机构的规范完善，为居民买房卖房提供了合法固定 的场所和流畅的信息来源，使之能够既清晰的了解房产市场行情，又有利于促进商品住宅的消费和流通。 房地产价格变动的主要原因 房屋质量的提高和配套设施齐全带动了房价上涨 随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，改善和提高居住环境，提高生活质量成为新的消费热 点，开发商对新建房屋质量品牌配套设施环境售后服务物业管理等更加注重人性化人文化， 从而带来了巨大消费需求，拉动房价总体水平上涨。 需求增加带动房价上涨 是环境需求。优美的自然风景良好的人文环境中国优秀旅游城市魅力城市的品牌， 名牌大学的引进，优越的居住环境吸引了大量人口入住，使外来人口不断增加，住房需求增长。二是入 住需求。随着城市化进程的加快，城市更新和房屋拆迁导致居民不得不买