项目概况 地理位置 本项目位于厦门岛东部海滨，西靠虎仔山观音山，东隔环岛路， 南至香山及何厝村，北至东宅村。 建设规模与目标 本项目为五通高林片区东南角总占地面积百多万平方米 的个部分，属于本项目思明区用地的用地面积为平方米。 本项目的建设目标是通过对厦门本岛东部地区零散的农村进行整 合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵的土地资源。根据城市总体 规划及分区规划，挂牌的地块将分别定性为办公用地酒店餐饮等旅 馆用地商业用地公园用地居住用地绿化用地其他用地等。 本项目的工程建设内容为区内场平道路给排水供电电讯 以及绿化等基础配套设施建设。 项目投资及财务分析 本项目实行代建制，所需投入的总投资为万元，其中征 地拆迁费万元，配套基础设施建设投资万元，工程 建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息 万元。 项目的总收入为万元，财务内部收益率为，财务 净现值为万元，投资回收期为年。 第章需求分析与建设规模 用地需求分析 厦门市地域范围狭小，制约了土地自然的供给。厦门市土地面积 ，平方公里含滩涂面积可达，平方公里，其中适宜建 设用地为平方公里，基本可建用地为平方公里，不宜限公司酒店 挂牌集美小于厦门惠龙集团有限公司居住 挂牌岛内小于厦门建发集团房地产有限公司居住 挂牌岛内小于上海百脑汇电子信息有限公司住宅办公 挂牌岛内小于厦门市鑫新景地房地产有限公司住宅商业 挂牌集美小于厦门古龙集团房地产有限公司居住教育 挂牌岛内小于厦门融坤房地产开发有限公司商业酒店娱乐 挂牌岛内小于福兴实业公司体育活动及配套 挂牌海沧小于 住宅商业 小计 目录 第章总论 项目背景 项目名称 项目承办单位 可行性研究报告编制依据及参考资料 项目提出的理由与过程 项目概况 地理位置 建设规模与目标 项目投资及财务分析 第章需求分析与建设规模 用地需求分析 土地价格现状与预测 建设规模 第章项目选址与开发条件分析 项目选址 开发条件 第章开发建设方案 规划布局方案 用地规划 开发建设内容及规模 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,土石方工程 道路工程 给水工程 排水工程 中水管网工程 电力工程 电信工程 燃气工程 路灯工程 绿化工程 其他公建设施和环卫工程 征地拆迁安置工程 第章环境影响评价 项目对环境的影响 项目建设对环境的影响 项目建成后对环境的影响 环境保护措施 施工期间环保措施 项目建成后的环保措施 环过程 改革开放以来，特别是厦门设立经济特区以来，厦门市充分利用 特殊的地理位置和优良的海港空港等资源，发挥特区的政策优势， 适时地调整经济发展战略，加快经济结构调整，经济建设和社会事业 得到了飞速的发展。 厦门地处福建省东南沿海九龙江入海处，背靠漳州泉州平原 濒临台湾海峡，与台湾和澎湖列岛遥遥相对。厦门由厦门岛鼓浪屿 及大陆九龙江北岸沿海部分组成，陆域面积平方公里，海域面积 多平方公里，海岸线长达公里，厦门港外岛屿星罗棋布，港内 四周群山环抱。厦门属海洋性亚热带气候，温和多雨夏无酷暑冬 无严寒。独特的自然条件和历史条件，形成了厦门市独特的风景资源。 根据厦门市总体规划中风景资源保护与旅游发展研究的 论述，东部滨海度假休闲区是厦门市近期最适宜开发建设滨海度假休 闲区的地域，厦门二十四景中的胡里炮王金山松石云顶观 日即位于此区域。强调做好修订完善东部滨海度假休闲区的 旅游设施开发规划。在保护生态环境的前提下，建设完善环岛路 沿线和前埔会展中心广场带的游览设施的服务设施，解决目前留不 住客旅游经济效益低的问题。加大海上娱乐海滨休闲项目的开 发力度，建设旅游码头游艇俱乐部，提高海上休闲度假项目的档次 和效益。④根据旅游客源市场的需求，建设若干较高档次配套设施 齐全的度假型旅游饭店，以带旺滨海度假区的人气。充分利用万 石山麓小水库和林深景幽的环境优势，兴建高层次的会员俱乐部休闲 中心和国际影响评价 第章项目组织实施 建设管理模式 项目建设成本控制 项目融资与资金管理 承担单位与工程建设管理 承担单位 工程建设管理 第章项目实施进度第章投资估算与资金筹措 投资估算 投资估算的依据 投资估算的说明 总投资 资金筹措 第章财务评价 财务评价依据及有关参数选取 财务评价依据及有关说明 财务评价参数选取 土地出让收入测算 土地开发成本测算 利润估算及利润分配 财务现金流量分析 清偿能力分析 敏感性分析 财务评价结论 第章社会经济效益分析 第章风险分析 风险分析 市场风险 融资风险 投资风险 社会影响风险 政策环境风险 环境影响风险 风险对策 市场风险对策融资风险对策 投资风险对策 社会影响风险对策 政策环境风险对策 环境影响风险对策 第章结论与建议 主要结论 建议 附件区位图 厦府地号文件厦门市人民政府关于环 岛路西侧政府储备用地的批复 厦开国投号厦门市开元国有资产投资有限公司关 于环岛路旅游区公共基础设施配套项目建议书的立项请示 厦门环岛路香山五通段咨询方案。 第章总论 项目背景 项目名称 厦门市环岛路旅游区公共基础设施配套工程。 项目承办单位 厦门市开元国有资产投资有限公司。 可行性研究报告编制依据及参考资料 投资项目可行性研究指南 可行性研究报告编制的合同书 承办单位提供的资料 项目提出的理由 方式向挂牌方式集中，年同样受政策影响，土地公开出让面积与 年基本持平。 年以前，厦门市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业 综合用途，但从年开始呈多样化的趋势，酒店旅游纯商业 办公等用途的土地公开出让日益增多，特别是年，体育用地占幅 约万平方米，占总拍卖地的。 近几年公开出让的地块除集美同安几块地因位置规模不理想 无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。此外，厦门市 土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与外地资本也试探进 入。年以前厦门参与土地公开出让市场竞争的主力军直都是以 大唐房地产明发集团鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业， 而从年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争的国有开发企 业也竞相加入战局，建发集团厦门国贸等上市公司和特房特工 国建古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚的外地资本也开始进 入厦门市场，香港京鼎集团有限公司福兴实业公司上海百脑汇电 子信息有限公司 等大型异地开发商都在公开出让的土地市场上 展身手。 据厦门市国土资源与房产管理局资料，年厦门土地市场公开 挂牌出让土地幅，成交幅，总成交用地面积为平方米，总 成交地价为万元。详见表。 从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有幅，岛外土 地有幅，但岛外住宅出让面积为，平方米，是岛内，平方 米的倍。这现象表明从年开始，厦门土地经验，又有政府相关部门的 支持 ④国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会 有太大变化 该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留绿地做为 主题公园用地，这部分地价对整个项目的地价会有所影响。 综合分析，厦门本岛的土地资源供给不是十分充足，但从中央近 期出台的房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于个 健康发展稳步而不是快速上涨的态势。因此，根据以上情况，预 计本项目土地价格在今后三年内不会有太大的变动从第四年起，按 每年楼面地价递增计。则本项目在经营期各年不同用地性质的楼面 地价如表所示 表经营期不同用地性质楼面地价预测表单位元 用地性质年年年年年年 商业用地 住宅用地 办公用地 旅馆用地 公园用地 厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告 表年度公开出让地块详情览表 地块编号出让方式占地面积地点容积率出让时间成交价万元成交楼面价元中标公司土地用途 挂牌岛内小于香港京鼎集团有限公司体育设施商业酒店 挂牌岛内以下厦门古龙集团房地产有限公司住宅商业 挂牌岛内小于厦门市鑫新景地房地产有限公司办公商业 挂牌集美小于厦门市海勃建设发展有限公司住宅商业 挂牌同安小于厦门磐金实业有限公司居住 挂牌翔安小于厦门国贸地产有限公司住宅商业旅馆 挂牌集美小于厦门惠龙集团有让重点区域已经 由岛内向岛外转移。全年岛内幅出让土地中仅有幅居住用地，而体 育商业酒店旅游用地则达到幅，体育酒店旅游用地的异军突 起让人们看到市政府发展厦门体育和旅游业的决心。 厦门由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动厦门房地 产市场重心由岛内向岛外转移。厦门市国土资源与房产管理局于 年月日发布的关于促进我市房地产市场持续健康发展的实施意 见中明确表示，将优化房地产开发土地供应的结构，增加岛外土地 供应，引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内岛外房地产平衡 发展。这说明岛内的土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近 国家出台政策宏观调控房地产价格，但岛内的土地价格也不可能有所 下降。 土地价格预测 本项目的土地价格预测，有紧邻本项目用地南边的地块可比 年月日市土房局公开挂牌出让的地块，用地性质为体育 设施商业酒店，容积率以内，土地面积平方米，拍卖成交 价万元，地面单价元平方米。 由于本项目用地性质包含了商业办公住宅等，我们再列举去 年的两例公开挂牌出让地价地块位于前埔，