市场特别是中高端商业市场需求强劲的认 识和了解，市沁北建设投资有限公司于年月通过公开竞 拍方式获得了位于覃怀西路北侧人寿保险公司西侧，宗地编号为 号地块的使用权，并决定在此开发建设市怀府金 融广场建设项目，作为定位于服务金融投资机构的大型商业金融地 产项目，怀府金融广场建设项目将以国际先进的设计理念科学完 善的配套设施高度人性化的管理服务，成为市新城区中心 道亮丽的风景线。项目概况 地理位置 该项目总占地面积，位于覃怀西路北侧人寿保险 公司西侧。项目南临覃怀路，与市大型会展活动中心文化 艺术中心和高档住宅小区锦绣江南隔路相望东临市迎宾 大道太行路，与唐庄大型商务住宅区遥相呼应北靠市商业 黄金路段怀府路，与怀府音乐广场清华园阳光假日小区相 依相偎西面是香港街，与农信社村镇银行太行新城焦作工 贸学院新中人民医院等大型社区互为依托。该地块地处 市新城区中心，地理位置优越交通条件便利基础配套设施完善 齐全商业氛围浓厚，是市新城区中心规划的主要商业金融用 地，是金融投行机构营业办公的最佳场所。 建设规模与目标 怀府金融广场建设项目占地约亩，总建 筑面积，规划容纳金融投行机构家，办公人数 人。 怀府金融广场建设项目目标定位为市新城区中心大型商业 金融地标性建筑，该项目将以国际先进的设计理念科学完善的配 套设施高度人性化的管理服务，为入驻金融投行机构提供良好的 营业办公条件，并成为市道亮丽的风景线。 项目建设期限 怀府金融广场建设项目建设期限计划为个月，即从年元 月起至年月结束。项目投入总资金及 大。 虽然商业地产的投资回报比住宅市场慢些，但通过这几年的 市场观察，商务地产比住宅更安全，回报率更稳定。没有泡沫自然 没有风险，即使长期持有出租，租金回报率也远远超过住宅产品。 此次房产新政在挤掉住宅产品市场泡沫的同时，也将大量投资资本 吸引到商务地产价格洼地来。从今年季度开始，商业地产的成交 比重开始逐渐上涨。在商品房总成交套数中，商业地产占比从年 季度的，上涨到今年季度的，而新政之后更是首次突破， 达到。承接此种态势，此后国内商业类项目的投资和开发毫无 第章总论 项目背景 项目名称 怀府金融广场建设项目 项目承办单位 沁北建设投资有限公司位于市沁北产业集聚区，成立于 年月，注册资金万元，内设综合办公室财务融资部 投资与项目管理部资产运营部风险控制部四部室。年月 该公司并入市投资集团，成为集团下属的全资子公司。 该公司通过采取国有独资或吸引社会资金对外合作等多种形 式，已逐步组建了仓储物流公司资产经营公司房地产开发公司 等实体性公司，相继进入仓储物流资产经营城市开发园区建 设等领域。目前，公司主要业务包括 融资服务根据市委市政府的部署，包装城市建设集聚 区开发等项目，选择融资途径，积极筹措资金。 仓储服务根据我市煤炭物流造纸机械商贸等行业企业 数量多融资需求大的特点，吸引民间资本，组织成立仓储物流公 司，并通过仓储公司与农行信用社村镇银行等金融机构签订合 作协议，采用第三方监管方式为煤炭造纸机械及中小企业提供存 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,货质押贷款服务，获取经营收益。同时，视公司的经营发展情况， 逐步投资建设仓储区，为商业物流工业企业提供有偿仓储服务。 资产盘活服务方面根据市政府关于委派市沁北建 设投资有限公司帮助金融机构做好不良资产盘活工作的通知文件 精神，通过与市优化金融环境办公室的通力协作，按照特事特办 划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场 售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 能收益，分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 项目提出的理由 今年以来，为了坚决遏制部分城市住房价格的过快上涨，国务 院接连出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 简称新国十条等系列房地产调控组合拳，受楼市新 政的影响，购房者在住宅市场的观望情绪日趋加重。但由于此次调 控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住 宅市场的些利好会转化为对商业地产的些利好。按照惯例商铺 价格应该是住宅到倍，商住倒挂现象比较严重，其根本原 因经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到年些政策 的支持，所以它的价格会涨得比较高。因此未来预期来讲，商业地 产还是存在普涨的空间。商业地产市场已全面向好，商业地产向上 的趋势已经初步形成。房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革的不 断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑 商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发或连片开发旧城 改造，尤其是近几年，房地产的迅速兴起，为全市经济和社 会的发展做出了巨大的贡献，已经成为投资的重点消费的热 点。 近年来，市县域经济发展迅速，特别是去年市委市 政府提出强力实施资本活市战略以来，全市金融活力得以迅速 激发，由于看好资本市场发展潜力，市外金融机构开始在 抢滩设点，积极开展贷款投放业务，与此同时，各类投资担保 中介机构纷纷进驻。由于这些金融投行机构都需要个城市地 段优越商务氛围浓厚功能设计完善能够特事快办的原则，采取强力措施，帮助市农信社农行邮储银 行等金融机构共同做好不良贷款清收工作，防范和化解金融风险， 并按照有关规定，与各金融单位建立风险收益共担机制，按照定 比例提取清收手续费。另方面，根据市委市政府部署，对政府 目前承担的债务进行研究分析，探索解决消化的办法与途径，逐 步消化政府债务，降低风险。 资产打包运作按照各行有关政策规定，对市农信社农行 等金融机构的企业金融不良资产进行收购，并通过对购进资产进行 打包出售经营等商业市场化运作模式，实现资产的快速变现，增 加经营收益。 投资开发业务根据政府授权，参照先进地区的开发理念， 对我市定区域范围内含城区沁北沁南产业集聚区的土地， 通过高标准的整体规划设计和大面积成规模的面状投资开发 以及政府授权城市特许经营权的经营，做好城市经营开发工作， 实现土地价值最大化和公司经营多元化。 公司法定代表人芦卫国。 可行性研究报告编制单位 编制单位资格等级 工程咨询资格证编号 发证机关 研究工作依据 国家省及市颁布的相关法律法规政策 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 征求意见稿 市城市建设总体规划 市国土局土地出让证明 市年相关统计数据 国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三 版 建设部房地产开发项目经济评价方法版 市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 可研编制委托合同。 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容 亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将 内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析 和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目 前景有决定性影响的市场因素从城市借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照 有关规定或者合同约定收回。年月日，住建部民政部财 政部三部联合针对部分地方廉租住房管理中的房源闲置出借，日 常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善日常监 管和服务不到位等问题，做出有关规定。年月日，国务院关 于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见提出，鼓励和引导民 间资本进入政策性住房建设领域。年月日，国税总局日前下 发关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算时 收入确认房地产开发费用扣除等有关的问题。年月日，住建部央行银监会等个相关部门，北京市个相关职能部门联 手推出系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居 民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市 房地产市场平稳健康发展。年月日，中国政府网全文公布了 国务院批转发展改革委的通知，其中逐步推进房产税改革的 提法最为引人关注。年月日，住建部发改委财政部等七 部委联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式对 外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。年月日， 住建部国家发改委财政部国土部农业部国家林业局联合 印发关于做好住房保障规划编制的通知，部署年保障 性住房建设规划和十二五住房保障规划编制工作。年月 日，国土部发出通知，要求征地涉及的拆迁补偿安置工作，要先安 置后拆迁，国土部耕保司有关负责人解读称，征地要充分征求被征 地农民意见，不得强行实施征地。年月日，住房和城乡建设 部银监会分别以不同形式对部分媒体报道称房地产市场调控有 关政策可能取消三套房贷放开国资委授意央企拿地进行 回应，均表示坚持贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过 快上涨的通知国资委也否认授意房地产央企扩张拿地。年 月日，国土资源部将份涉及全国宗闲置土地的统计表交予银 监会，银监会根据这份黑名单做次全面的风险排查，其中 的市场还会有个非常长 的繁荣期。 后新政时代，楼市下个十年属于商业地产 房地产新政亮剑，以差异化信贷政策严控投机性商品住宅价格， 遏制部