到 万辆，汽车消费的高速增长带动了相关产业的发展，同时也从根本上扩大了居民 的行动半径，进而使其消费习惯得到质的改变。当然，对商家的商业设施的停车 设施的建设也提出了新的要求，与本项目特征类似的金四季购物广场的火爆 原因中，辆的免费停车位起了关键作用。 消费习惯 方面消费习惯对现有的商业发展起着指导作用另方面，通过正确引导， 消费习惯也可以做到逐步调整。消费者的调查结果请见附件，下面将对些关键 性的条件进行分析 交通方便因素占据重要地位，交通条件成为居民购物时越来越重视的因 素，这点与的住宅区域扩大化及私家车进入家庭普遍化密不可分。 同时，停车场在顾客考虑因素中的地位也越发重要，成为影响选择些 类别的消费场所的关键因素。 交通方式中公共汽车仍占主要地位，但私家车的比例在逐渐提高。这就 对商业项目周边的公交系统提出要求，尽可能停靠更多的车次。第页共页 消费产品中餐饮位列三甲，体现出消费层次的高端性。居民的休闲 娱乐与餐饮方面的消费占到日常总消费的左右其中餐饮更是占到 了左右。而高收入阶层在休闲娱乐方面的支出占比更高，月收入 至元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为。所以在高 收入居民聚集的地方，休闲娱乐餐饮业般有着更好的发展前景。总之， 庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。同 时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。 影响商业发展的供给因素分析 供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年的供应都有 所上升。开业的购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴的商业中 心。大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店 和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。 为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中 心和西单文化广场。 跨国零售企业对大型超市主力店店址的需求仍然强烈，如美 大红门 亮驿服 装城 那尔水 晶城 爱家国 际收藏 品交易 家乐福 双井店 新增商业物业平均出售率达到了。其中家乐福双井店和那尔水晶城的商 业全部售出，而爱家国际收藏品交易中心和大红门亮驿服装城也有不错的业绩。 反映出地理位臵处于成熟商圈的大型超市和服装餐饮类商业物业较受市场的追 捧。 对市商业地产市场的展望 预计供给 供给继续放量。 未来的住宅底商写字楼底商和大型单体商业项目的供应量将进步增加， 尤其是在亚运村和中关村地区。在目前已知的数百万平方米的开工 量中，在年之前，地区将新增万平方米的商业物业供应。 商业物业项目定位愈趋合理。 报告摘要 项目概况 项目是房地产开发公司在地区开发 的大型商业地产项目，占地亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为万 平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物中心。 项目分析结果 通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下 项目优势 项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好 项目周边已经有定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费 项目西靠商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足 燕莎的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流 项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求 开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。 项目劣势 项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳 项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要定的时间 项目周边的基础设施相对不完善桥的改善需要定的时间 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页共页 项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。 项目机会 商业发展的良好形势与的开放，四环商业带正初现端倪 项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之 项目处于规划中的东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大 与等商业的业态错位互补，将可能形成究报告。 投资环境宏观经济市场与商业市场分析 市概况及投资环境分析 详细内容见附录二 市宏观经济发展基本情况 详细内容见附录二 市商业发展现状分析 我们认为市的商业发展有以下主要特征 城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略发展要求 还是对庞大购买力的追逐，的商业吸引了国内外诸多商家的进驻，第页共页 可以说的商家数量之多和种类之全在全国都是领先的。 商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，市商业的年平 均增长速度均在左右，这要比同期平均增长速度高出约 左右。而从业态发展来看，近几年，以大卖场和超市为代表的先进商业 业态在得到了年均增速以上的高速发展。 商业重心逐步迁移，伴随着的城市化进程与住宅开发，商业发展的 重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西北四环的商业发展 已经初现端倪。未来几年，环四环商业经济带将迅速崛起。 商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助年年底商业 领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速在的战略布局。三 环四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐的对象。 影响商业发展的需求因素分析 影响个城市商业发展的主要因素是人口收入水平支出水平和消费习 惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要的是受消费 者规模与消费购买能力的影响。本节将分别阐述分析。 巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石 截止年末，市常住人口万人，其中户籍人口万人。 外来人口万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将形成个巨大的消 费市场规模。 与此同时，伴随着房地产市场的开放和户籍身份的淡化，越来越多的 相对富裕人口开始涌入臵业与就业有的楼盘甚至有超过以上的 购买者是外地人，这使得人口的数字更加庞大。而持续扩张的人口基数也第页共页 使得的消费规模达到个令商家垂涎的地步，为商家的成功经营奠定基石。 领先全国的购买力水平是商业真正繁荣的关键 近几年，市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内，居民收 入水平持续增长。年，的城镇居民人均可支配收入更是达到 元，生活费的效果 项目区域的四五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补 未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。 项目威胁 未来东边三四五环之间商业发展的竞争关系将造成定的威胁 处于城市节点中心的华贸中心万平方米商业对本项目的分流作用 项目周边楼盘商业如世纪华侨城对本项目客流具定的分流作用。 综上所述，我们的结论是项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥 有良好的发展空间。 项目定位建议 项目整体定位 通过分析，我们建议项目的定位是为东南区域居民提供餐饮娱乐 和购物服务的休闲娱乐型购物中心。 项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综 合超市，同时充分利用环四环的交通区位优势及与 的错位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐家 居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成东南四环区域第页共页 的地标性的休闲娱乐购物中心。 项目规模定位 根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在万平方米左右，其 中包括约万平方米的停车场和万平方米的商业面积。 项目功能建议方案 根据我们对本项目区位条件市场定位及商圈内竞争状况的分析并以经 营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案，其中每种方案必备的基本 业态为大型综合超市各种专卖专营店大型影城大型餐饮健身康 体中心。 方案特色业种为大型影城和家居建材城 方案二特色业种为大型影城和电子数码城。 我们认为第种相对比较适合。 第页共页 项目基本情况 项目是房地产开发公司在地区开发 的大型商业地产项目，项目占地亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约 为万平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物中心。 为了更好的对项目进行定位和规划房地产开发公司 委托世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据 分析结果对项目进行定位，提交可行性 旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩展，近几 年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。 餐厅聚集旺市。的多处美食街，基本上是条街尝遍流行的吃食， 这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。 商业发展现状总结 零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把作 为近几年开店的重点区域，使近年连锁企业如雨后春笋般四处扎根 专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品 品类越发齐全。 餐饮业势头迅猛。近年餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，市餐饮 业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏的加快和旅 游业的发展，人们外餐的比例大大提高，的餐饮业蕴藏着巨大的市场商 机。 娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，出现批第页共页 连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。 商业发展预测 基于对商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为 商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略