定的知名度和影响力，在各项目活动中不但取得了 定的经济效益，而且取得了较好的社会效益。该公司不但具有创新 意识，敢走别人没走过的路，思想理念超前，具有独创性。 本项目的运作，该公司主要负责该项目的选点协调政府各部门 筹措项目资金策划运作项目经营管理模式，以三源联盟为理 念，即人力资源智慧资源经济资源。这模式和理念的实施，不 但将该项目成为的品牌，而且成为中国的样板，甚至成为世界的 焦点。具体体现如下 在企业管理方面充分运用了三大资源优势，使社会资 源得到优化组合，达到了资源贡献最大化，避免了国有企业和私营企 业在管理上存在难以解决的问题，而具有充分吸取，总结了国有企业 和私营企业的成功经营，在管理上走了条前人没有走过的管理模 式，不但达到相互制约，互相监督而且关键是达到了互相激励，使企 业向着正确良性健康的方向发展，全面解决了现代中国企业人情 化，资源浪费，思维局限的现状。 在机关内应管理方面采用了来自社会服务于社会管理 于社会也就是用社会各力量的钱，办社会福利事业，为福利事业服 务，最终服务于人民。在管理上由社会共同管理，共同支配，共同监 督，达到不浪费分钱，不乱用分钱，分分钱都用于服务社会，任 何个人任何组织任何企业和单位，都无权支配，无权动用，也动 用不了。每分钱不但公开透明，而且安全有保障。既符合国家的 法律法规，又符合各金融部门的规定和管理办法。 在项目运作方面全面采用了三权分离法，是投资分 开二是建设分开三是管理分开。从而达到了分工明确，责任蜜柑 年却，效果明确，既相互职业，又相互监督，更相互激励，使项目既 如期按期完成。同时节省开支，更保证质人们感受到来此 居住不再是城市的宣闹，而是种宁静和谐快乐的生活方式。 充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则 本项目的主要受益者是老人。因此，设计时，处处都要以老人为 设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通卫 生饮食居住建筑风格绿化景观材料等全面考虑，打造真 正意义上为老人全心全意服务的机构。 实用经济美观是本项目的设计原则之，无论社会怎 样发展，其本质将始终不会变，要使终保持实用经济美观三者的 和谐。 第章总论 项目名称及主持单位 项目名称疗养康乐园项目以下简称项目 建设地址县双桥镇伏林村 建设单位投资集团有限公司 研究工作的依据和范围 研究依据 中共中央国务院关于加强老龄工作的决定中发 号 中华人民共和国民政部办公厅转发财政部国家税务总 局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知民办函 号 关于加快实现社会福利社会化意见的通知 关于加快发展社会福利事业的通知 老年公寓和养老院设计指南 中国老龄事业发展十五规划 中华人共和国土地管理法 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国消防法 壮族自治区消防条例 建筑设计防火规范 投资项目可行性研究报告指南 投资集团有限公司提供的项目建议书及该 公司提供的有关设计基础资料。 研究工作范围 了解疗养康乐园项目的发展前景，分析该项目建 设的必要性。 研究项目建设的内容和规模方案。 根据建设的内容和规模方案，研究落实建设条件设施 设备等方面的基础数据。 根据拟定的建设方案，确定配套的建筑结构给排水供 配电供热总平面布置等专业的设计方案。 估算项目总投资，分析项目的经济限公司于年月组 建成立，注册资金万元人民币。公司主要的经营范围为房地 产开发经营房地产咨询策划物业管理商业租赁商贸对旅游 业科技教育文化产业康复疗养业的投资防水防腐材料外墙涂 料的生产销售和施工等。公司汇集了批有经验的高中级经济管理和 工程技术人员，是家集生产开发经营公益事业为体的多元 化集团公司。 面对中国社会的老龄化，公司率先关注社会福利事业。以诚信投 资热心公益树立形象打造品牌，全心全意为老年人服务。项目 建成后，公司将会以点带面，使全社会都关助关爱关心老年人， 使天下所有的老人都老有所养老有所乐老有所为老有所医。项 目建成后可为老人提供个集疗养医疗保健学习娱乐科技策划 联谊交往旅游观光于体的服务机构。本项目的建设，不仅体现了 公司目前的投资目标和发展方向，而且也将形成公司新的经济增长 点。 建设地点 项目建设地点县双桥镇伏林村 经过对多个方案的考察论证对比筛选，最终确定项目地址为 南宁市县双桥镇伏林村。此区域面积较大场地开阔依山傍水 气候宜人阳光充足环境清静交通便利基础设施完善，是十分 理想的投资场所。 建设周期 项目建设期为六年，分三期建设，每期两年。 建设内容和规模 项目建设内容主要包括养老院内设床位张疗养院内设 床位张护理院内设床位张医院老年大学护理培训中 心文化艺术中心康复健身中心老年服务中心老年科技中心 老年旅行社公用基础设施辅助用房以及绿化等。 根据老年公寓和养老院设计指南的建设规定，并结合本项目 的自身情况，项目建设共需征用土地亩。项目建成后，总建筑面 积可达万平方米，可安置接纳名老人，接待国内外游客 人。 总投资与资金筹措 估算项目总投资为万元人民币，其中固定资产投资 万元，铺底流动资金万元，建设期利息万元。 资金筹措企业自筹资金万元，占总投资的申 请银行贷款万元，占总投资的。效益和社会效益，分析 项目的抗风险能力，评价项目技术经济的合理性和可行性，得出初步 结论，并编制可行性研究报告，交有关部门论证评估。具体各项研究 工作内容，详见后各章。 工作概况 根据建设单位意见，成立了本可行性研究报告研究班子，召开了 项目工作会议及方案论证会，对本项目的内容进行认真扎实的调研设 计，对项目建设的必要性方案进行确切的分析，了解建设单位意图和 国家政策法规的要求，进行方案比选。 项目承接后，编制人员同项目承办方负责人经过对项目建设地多 次实地踏勘调研，收集了大量的科学资料，了解和掌握了项目建设背 景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见， 认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。 本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度 要求进行编制。项目的研究范围包括项目的提出背景和必要性项 目选址社会老龄化的分析建设规模建设方案建设内容建设 目标环境保护节能节水建成后的经济与社会效益等。通过对以 上方方面面进行公正公平科学客观的研究分析，并经过认真计 算对比综合分析汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提 供可靠的依据。 项目建设目标 以县特有的区域个性，依托县众多的人文环境， 历史文化，营造浓厚的文化氛围，以县为基础逐渐向南宁周边地 区乃至区内外各大城市辐射，同时向国际社会老年公寓靠拢。 通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此 居住的老人们营造出个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的 影响使老人们在种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息， 使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的 宁静不被尘世的喧嚣所惊动。 通过高起点高标准优质服务争创流的专为老年人 服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情 化，管理规范化，医疗现代化。 建设单位概况 本项目承办单位投资集团有大，且南宁市财政实力还比较薄 弱，年政府已拿出多万元在各社区建设老年活动场所，如 要政府再拿出大笔资金来投资建设老龄公益事业是不可能的，必须与 市场经济体制相适应走社会化产业化的新体制，鼓励社会力量积极 参与共同发展老龄事业是符合南宁市的实际情况的，是加快南宁市 老龄事业发展的重要途径。 南宁市老年人口状况及发展趋势据南宁市统计部门提供的数据， 目前，南宁市岁以上人口为多万人，占全市总人口的，人 口年龄结构已进入老龄化阶段，今后个时期南宁市岁以上的老 年人口将以年均的速度增长，预计年，南宁市岁以上老 年人口将达到万，呈现出老龄化发展快老年人口增加与经济 发展不同步高龄化趋势明显等特点，老年人口增多，对经济供养 医疗保健生活照料和精神文化等方面需求的日益增长，必将给国民 经济和社会发展带来巨大的挑战。解决老龄问题，满足老年人不断的 物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进公平和稳 定，是社会主义现代化建设的项重要而紧迫的战略任务。 现在南宁市还没有家上规模上档次的集养医乐教 学为体的综合性服务项目，而调查显示，有以上的老年人愿 意到老年公寓居住，可见供求矛盾相当突出。因此，支持兴建个上 档次上规模上标准的集养医乐教学为体的综合性服 务项目，正是反映乐老年人的愿望和需求。随着北部湾经济开发区建 设的推进，将为老龄事业的发展创造难得的机遇，为发展老年人相关 产业提供条件。 项目建设的必要性 老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高， 医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平死亡水平 不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。老人消费观念的升华，老 年人的保健康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的 永恒话题。由于老龄人生理心里功能大异于从前，如随着年龄的 增长，生理上会眼花色弱步履蹒跚行动迟缓记忆力衰退心 理状态日益颓变，退休后的 包括活动室器械室休息室娱乐室，管理人员办公室包括 编目整理装订目录厅借书处会议室及附属用房等，总建 筑面积为平方米。 老年服务中心 包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为平