港澳台血脉 相连的人缘优势，使这块热土为港澳台工商界及海外投资者所垂 青。尤其是近几年来，镇坚持高起点高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优 势。 龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群， 工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。 市场研究 就地理位置而言，位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据 地理优势，承接着来自罗湖福田的购房者，因此先于发展龙 岗镇也在之前成为大盘开发地。正线全长公里的地铁号 线将提前至年内动工。连接福田中心区罗湖中心区布吉镇 龙岗中心城的地铁号线建成后，从福田罗湖到的距离将大大 缩短。 深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年 月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助的有利时 机，未来的外资工业商务旅游等行业都有非常大的发展空间， 从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。 就房地产发展趋势而言，目前有卓越城市中心花园锦冠华 城新亚洲广场三期新世界广场四期名门世家水晶之城等大盘供了镇良好的经济秩序。 镇的各项建设均取得了显著成绩，先后被评为中国乡镇之 星，全国乡镇投资环境强和国家卫生镇，是珠江三角 洲地区颇具盛名的工业卫星城镇。 房地产发展趋势 目前有卓越城市中心花园锦冠华城新亚洲广场三期新 世界广场四期名门世家水晶之城等大盘供应。相对以前，楼盘 规模不大分布太散各自为政的形象已经得到改变。 现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生 质变。今年，中海占地面积万平方米的低密度大型社区怡美山 目录 前言 第部分项目总论 项目背景 可行性研究结论 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 第三部分项目分析及评价 地块解析 项目分析 项目评价 市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第四部分销售及经营收入测定 各类物业销售收入估算 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 销售利润 第五部分财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析 第六部分可行性研究结论与建议 可行性研究结论 项目主要问题的解决办法和建议 项目风险及防范建议 附表 附表项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表资金来源与运用表 附表损益及利润分配表 ，辽南地区经济 状况的研究分析，以及对目前营口地区近几年产业导向的理解，我公 司经过详细的市场调研后认为 项目的变更是必要的可行的合理的 在目前各种利好因素的作用下，近几年内开括产权式酒店市场是 乐观的 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划 在年将该项目投放市场的时机是可行的 考虑目前我公司的房地产开发经验成熟的酒店管理实力以及资 金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析 镇是深圳市龙岗区迅速崛起的个工业卫星镇自改革开放 以来，镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明起 抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区个，厂房 面积达万平方米，三来补三资企业余家，自营 工业家，工业固定资产总值近亿元，外向型工业格局已初步形 成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发 展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。 全镇国民经济持续快速健康发展，人民生活水平显著提高。 年，全镇国内生产总值达亿，三级经济总收入亿元，三级集 体纯收入万元，三级人均纯收入元，镇财政收入 亿元。年，镇以其经济文化等方面的辉煌成就被评为中 国乡镇之星年，又被评为全国乡镇最佳投资环境强 年，镇农村三级股份合作制 附表现金流量表全部投资 附表借款偿还期测算表附表敏感分析表第部分项目总论 项目背景 盖州市金都房地产开发有限公司为适应时代发展的要求，实现企 业经营模式持续稳健发展的目标，拟将原金都大酒店改建成产权式 酒店公寓。 项目名称 盖州市金都商务宾馆 开发公司 盖州市金都房地产开发有限公司 承担可行性研究工作的单位 盖州市金都房地产开发有限公司 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参考数 房地产评估规范 国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准 城市居住区规划设计规范 盖州市城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设置规定 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范 以及其它国家省市级法规规范文件通知等。 项目的建筑规模和内容 盖州市金都大酒店是远近闻名的四星级商务旅游酒店，金都商 务宾馆建成以后，将成为辽南地区最大的五星级高级商业商务酒 店，单体层，建筑总高度米，总建筑面积。 酒店客房楼面积，其中地下室停车场，泊位 个，四层为繁华商业经营区，建筑面积为，宾馆客房面 积，增加高中档客房个。 娱乐馆场面积，标准游泳馆设在层，增建员工宿舍楼 ，可满足人住宿。 可行性研究结论 经过对全国和辽宁沿海产业基地五点线的形成国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏 小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自 管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发 展，酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信 心。 深圳市年上半年产权式酒店市场分析 年在售产权式酒店公寓存量 项目名称可售面积万剩余面积万 东方银座 国际市长交流中心 虹楼 东方威斯酒店 合计 深圳市现有产权式酒店公寓的供应量极少，从年开始至今， 产权式可售面积的供应量不足万平米，剩余面积约万平米。年下半年，已知将推出的产权式酒店公寓项目为我司策划 代理的罗湖银汉国际和酒店项目，在盐田区的东方威斯酒店二 期在月下旬公开发售，可售面积万平米。另在罗湖区尚有两 个地块将用来发展产权式酒店公寓项目。因此，从产权式酒店公寓现 有市场存量和未来竞争量来看，市场发展空间还很大。 年即将推出的产权式酒店项目览表 项目名称可售面积万 酒店 银汉国际公寓 合计 酒店的供应量占未来深圳产权式酒店供应总量的区域市场分析 项目所在区域镇市场分析 位于深圳经济特区的东部龙岗区的中部，东邻盐田大港， 南紧接深圳经济特区，西北毗邻东莞，北连龙岗区中心城。距深圳经 济特区公里，距香港仅公里，是香港和深圳经济特区通广场多个，镇有线电视网络覆盖全镇范围，镇村文化设施 齐全，生活质量正日渐提高。 投资导向 根据深圳市龙岗区总体规划，龙岗区近期产业结构调整和发展的 主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益 为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。 投资导向项目 改善基础设施，改善生活条件的项目 新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目 资金，技术密集的大型工业项目 市场广阔，附加值高的大型工业项目 仓储运输项目 旅游观光农业项目 房地产开发项目 供应深港市场的基地化农业生产项目 经济发展成就 在城市建设方面，镇近年来加大规划建设力度，投资亿多 元大力进行镇，村建设，使镇容镇貌有了很大的变化，勾画了个现 代化花园式文明城镇的雏型。 以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，使 发展为个拥有多家企业超亿元财政收入的工业重镇，成为深 圳经济特区龙岗中心城的经济走廊，经过十多年的发展， 镇已成为外商竞相投资的黄金宝地。 镇已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成的多功 能方便快捷的金融服务体系。各种金融机构的办事机构遍布全镇， 在经济生活中发挥着重要作用。年月底，全镇银行存款余额 达亿元人民币。工商税务保险与海关部门积极为企业提供 服务，为企业的发展注入了活力，保持往惠州 梅州汕头福建江西等内地省市的必经要道。全镇总面积 平均公里，其中平方公里属于龙岗区中心城范围。 镇原为惠阳地区的个乡，在改革开放前是个典型的农业 小镇，后经过几次改制于年月改为现在的镇。镇下辖 六约四联安良西坑大康保安荷坳黄岗坑九个行 政村和个居委会，共个自然村。年底全镇总人口万。 交通状况 镇是深圳市东部的重要交通枢纽，海陆空运输条件十分 便利。镇内公路四通八达，村村通公路，深深圳惠惠州 深深圳汕汕头级公路贯穿全境，惠惠州盐盐田 疏港高速公路机荷机场荷坳高速公路已建成投入使用，深汕 高速公路以及北辅线龙岗中心城深圳南辅线坪山深圳 公路正在建设中。平盐平湖盐田港疏港铁路穿境而过。紧邻国 际大港盐田港，海上运输也十分便利。个纵横交错高度密集的交 通网络正在形成。深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干 道期明年月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，镇的交通状况将彻底改变。 服务设施 镇文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面的建设已日益完善。 目前，全镇颇具定规模的综合市场和肉菜市场个，已形成了以圩 镇第市场松柏商业街为中心的市场网络，拥有较大规模的宾馆 酒店家，龙岗区现有的唯两家四星级酒店全部在。镇村公园 多个，文化程。随 着逐步进入大盘时代，的投资性物业市场也逐渐从分散的单型产品慢慢演变成以多种产品为主