按照社会和市场相结合的新形式，采取福利和微利并存的办法打造老生活样板区。 项目选址首先获得划拨土地建设养老生活样板区 选址条件依山傍水的地形，便利的交通，优雅的自然环境，清新的 空气。 项目构成 老年公寓 托老所 老年度假别墅 全能型养老配套服务 老年文化和培训中心 会议厅图书馆健身房旅游会议服务 市场的运做模式以房养老 房产置换，用差价养老 房产租赁出租城市房屋，获得租金加上退休养老金，用于养老。 售房入托出售房屋，入住养老生活样板区。内涵集中新建规模化养老社区，形成集中养老局面。 优势 环境优越，能吸引城市老年居民 集中养老带来的规模效应和成本优势 集中的养老能带来生活费用的节约和所享服务的增多 老人有共同语言和亲近感，解决孤独感问题 安全和生命保障系统的健全，享受完善的医疗服务。 市场分析 养老院基本是以低档次为主。 现有养老院的服务项目特色不够，过于简单化和城市化，无法满足中 高端社会养老需求。 而养老群体对物业的需求仅限于居家，不存在投资行为，也能最大化 节约资源成本所以本项目的销售方式将以下列两种方式最为合理 销的民族精神。企事业单 位大中小学校公安武警部队等与养老中心院签定长期的志愿 者协议。让孤寡老人更多地地感受到社会的关爱。 发挥社会的优势，面向企事业单位及个人募捐。 第四章项目运作流程及计划 项目运作流程 定向老年群体综合意向收集 项目选址 地块可行性研究报告 项目整合规划和设计资金预算及计划 成立项目公司 项目现场管理 筹备项目运作委员会 运作机制及体系建立 开发周期和入住计划 成立资产管理处 第章前言 背景介绍老年群体的出现是社会发展的普遍规律，他们是构建和 谐社会的重要组成部分, 老年群体数量的倍增使养老问题已升级为社会问题随着我国经济 建设的发展，目前人口老龄化形式日趋严峻据相关部门统计现在我 国岁以上的老年人口已近亿，而且每年以的速度增长，预 计年左右，中国岁以上人口将占到而以山东省会济南 却早在年就已迈入老年型城市，目前全市岁以上的老年 人已达万多人，占全市总人口的，且每年还以以上的速 度递增。目前在全国特别是本市很多居民的家庭结构呈倒金字塔形， 即四个老人对夫妇个孩子的四二家庭大量出现，空 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,巢家庭比例超过三成。给城市老年人的生活，特别是高龄老人的护 理服务，带来极大困难。人口老龄化所导致的社会问会就业问题的缓解根有关部门测 算，我国目前城市居家养老家政服务和护理服务两项，目前潜在的市场 规模已经超过亿元，年已增加到亿元到年将超过 亿元按照就业人员与有需求的老年人数的比例计算，预计 到年城市大约需要万服务人员，平均每年增加多万个就业 岗位。 综上所述，我们可以看出老年群体的夕阳光辉依然照耀着我们明日社会的前景,为此，我们通过打造养老生活样板区的方式，以提高 老年群体的生活质量，最大化益其身心健康为宗旨，希望有效促进经 济社会的发展，并缓解就业带来的社会问题，同时将中华民族赡养老 人的传统美德发扬并传播于世，这样以来对构建和谐社会，及加强精 神文明建设起着积极的推动作用。 第二章项目定位 通过对打造养老生活样版区的社会背景和社会价值的透彻分析， 我们可以把这种方式的项目做以下定位 项目定位规模相对最大品质对等最高服务实施最好的 东部地区养老高尚生活样板区 规模相对最大根据老年群体需求量决定开发量，不盲目求最大 而浪费土地资源。 品质对等最高对老年群体的需求提供对等的最高化品质生活方 式。服务实施最好提供让老年群体能真实感受且可实施的最好服务。 项目功能定位 硬件规划功能生活居住文化娱乐健身康复就业基地为体 软性价值功能和谐社区示范窗口精神文明建设展示区中华传 统美德发扬塑造地。 项目形象定位东部地区标杆级的纯养老品质生活区, 项目市场定首先是养老问 题。在传统的家庭养老模式受到挑战，机构养老也存在弊端的情况下， 面对着沉重的养老压力，济南市急需建立套新型的养老模式。养老 问题已经成为个社会问题，急待解决。 老年群体对构建和谐经济社会具有重大影响力构建和谐社会， 需要人与人彼此的和谐方面现代社会老年人口日益增多，他们已 成为影响众家庭的精神核心，老年人之间，老年人与非老年人之 间的矛盾日激突出。为此，构建老年群体的和谐成为构建整个和谐社 会的坚实基础。另方面虽然老年人口对社会经济发展存在着诸多不 利影响，如劳动年龄人口比重下降，劳动力资源减少，劳动人口老化 老人的赡养系数和供养系数上升，国家用于老人的支出增多，财政压 力加大，有储蓄能力的人口减少家庭赡养照料老人的资源减少，功 能弱化等等。但更值得提的是，人口老龄化对社会经济发展有着特 殊贡献因素如人口寿命延长带来的有效劳动时间延长，从而使劳动力资源增多，劳动力成本下降，可大大节约国民经济资金众观世界 各国，尤其是发达国家的发展现状，我们不难发现，人口老龄化不但 不会使社会经济发展滞后，而且完全可以使社会经济发展更快，如日 本是人口老龄化最早的国家之，年日本老年人占总人口的比 重为，年国民总产值却居世界第七。上海是我国第个进 入老龄化人口的城市，年老年人口占到上海市总人口的， 年达到，但经济发展速度直在全国名列前茅。 老年群体的生活需要可促进社难以逾越的障碍。住宅的窗户很大，窗台低且宽，既可以坐人，又 可以摆些装饰品，由此可见它人性的面。另点就是注重生态 保护，不仅是小区建成后的绿化率达到多少种了多少花，而且要在住宅的开发过程和小区的使用过程中都要注意保护环境，使住宅和自 然和谐统。我们现在还不太注意的空气质量噪音指数将会在未来 被小区的管理部门像天气预报样每天写在公告栏上，并且住宅将大 量使用太阳能等洁净能源。 此外，未来住宅将很看重全生命周期成本。我们现在只注意老 年住房的建设成本，但这只是其中的小部分，在房屋长达数十年的 使用过程中，房屋的采暖制冷等费用才是大头。质量好的住宅和 质量差的住宅在后者的消耗上是相差巨大的。养老中心社区的住宅关 键就是要增加科技含量，提高建设质量，这点和康居工程的要 求是致的。住宅性能大幅度提高住宅装备水平大大改善住宅功 能更加合理住宅环境明显改观住宅寿命更加延长。 该项目的建设具有充分的必要性和广泛的社会意义。 项目将建成个以老年人居住为主的住宅小区，公共设施配套齐 全。项目所选地址，将属于养老的黄金地段。建设将组建专门的项目 开发经营管理机构进行开发。项目建成后，将由专门的物业公司管理。 此项目能够实现山东力明科技教育集团所属的教育培训机构医 院等有机整合，完善校企结合工学结合模式，推进集团资源整合发 挥最大效益。 经营管理 经营管理的目标是项工作 人员的服务质量和服务意识，让老人得到更优质的服务，特引进星级宾馆服务管理模式，推出护理星级服务，也就是在完成规定的护理程 序后，增加护理项目，主动和超前服务于老人或病人，目的是真正体 现以老人病人为中心，以质量为核心，规范服务行为，使老人得 到优质服务，不断适应和满足老人病人的各种服务需求，让老人 满意，让亲属放心。 特色之三是康复锻炼。我们以让躺着的老人坐起来，坐着的老 人站起来。站着的老人走起来为目标，根据老人身体智力上的不同 情况，制定有针对性的不同的益智康复训练的方法，并有专业医 师指导康复期病人的康复训练，使老人的肢体语言功能得到恢复， 智力得到开发。康复健身室免费为住院患者开放。 独具特色的治疗饮食是养老中心的又特色。为了配合临床营养 治疗和营养支持，养老中心设有专业的营养室，由营养专业人员配制 各种有针对性的治疗膳食和经肠营养液以及适合于吞咽困难老人患 病期间不能主动进食的昏迷的病人及口腔手术病人等服用匀 浆膳，深受老人们的欢迎。生活多彩有不同兴趣爱好的老人可以根据自己的爱好参加各种 兴趣小组的活动，使自己的特长得以发挥。老人们还可以到老年大学 养老中心分校学习有关书法绘画等知识。 社会服务 养老中心作为志愿者行动服务基地，为社会各界提供了向孤寡老 人献爱心的场所，弘扬了尊老敬老爱老的开发建设取得尽可能高的经济效益和社 会效益。本工作量大工程质量要求较高，针对这些，公司将明确项 目经理，聘请高层管理人员专业技术人员和得力管理人员。组建办 公室预算部财务部工程部和聘请国内知名顾问公司负责协调 办理日常行政事务各种手续投资控制财务管理推广策划等。 服务管理 物业管理是项目开发不可分割的重要组成部分，目前物业管理服 务行业存在的许多问题在很大程度上是由于物业管理服务不到位引起 的。物业管理条例实施后，业主在购买期房的同时也就等于同时购 买了物业管理服务，而现在的房产买卖合同里并没有详细的物业管理服务的约定。为让业主更加放心，在购房时我们会让业主购买步到 位，把物业服务标准落在纸上。 我们把物业服务的标准，和养老服务中心的管理配合起来。大到 建筑设备设施的维护保养标准，社区文化建设的有效措施，小到为老 人洗澡。物业服务与养老护理统起来的目的是人们对今后的物业管 理服务有充分的知情权，并对今后的物业服务内容，服务标准以及收 费标准方面得到有效的保障。 养老中心提供的服务 全程优质服务是养老中