城镇居民的出游率为，城区居民的出游率估计可达。 根据调查资料，关中地区年温泉旅游接待游客量为万人次，地热资源的用水 量超过米，直接收入估计在亿人民币左右，综合收入约为亿人民币。 第三节与西安旅游网络的关系 目前，以西安为中心的省内旅游形成东线西线南线北线四条基本线路，其中东 线和西线的旅游产品质量高客源旺市场成熟。楼观道温泉项目将依托西线旅游网络，成为西去太白山法门寺天台山的个必经之点。 除此之外，西安市正在着力精心打造秦岭北麓生态旅游观光带，斥巨资修通了环山旅 游专线公路，把终南山线的翠华山南五台青华山野生动物园丰峪口高冠瀑布 草堂寺古长安八景之亚健高尔夫球场太平森林公园朱雀森林公园楼观台森 林公园仙游寺隋代等自然人文景观串成条金色项链。 第三章市场分析与论证 第节陕西旅游市场现状 陕西作为我国的旅游大省，在现已开发的旅游产品中，历史文化遗产是西安旅游最具 魅力的品牌，是西安旅游的魂，在我省及西安市的旅游产品中占有极其重要的地位和 市场份额。 这种历史文物古迹的观光旅游产品，对体验异质文化感受的国外客源市场有着强 烈的吸引力，但是对于国内省内的客源市场，尤其是周边城市近距离的潜在消费者并不 具备竞争力。形成远道客人多，近处客人少的局面，这也是我省作为文物资源大省， 但是旅游收入的排名直徘徊不前的主要原因。 近几年，我省及西安市近郊积极的开发了些休闲度假旅游区，在经营初期大都取得 了较好的经济和社会效益，满足了消费者需求，但是很快就出现了市场萎缩和销售下滑的 现象。主要原因是项目建设选址的环境不太理想，没有自然的山水风光为依托，环境 附加值很低二是对于文化附加值的发掘不够深入，所有产品的特点几乎雷同，没 有形成自己的核心竞争力和独特性买点。 陕西旅游目前存在的主要问题是结构单的文物古迹游仍占统治地位，休闲度 假旅游发展缓慢，内含不够丰平衡表 分类名称用地占地率备注 建筑用地 紫云苑餐厅员工住宿办公 特色宾馆宾馆住宿 会议中心会议娱乐 万象观宾馆接待 客舍宾馆宾馆住宿及设备用房 万象观客舍汤泡 八卦金汤室内汤泡 种植用地 保留竹林 保留松林 第章概要 第节项目提出的背景 楼观道温泉旅游项目的提出，是以九五规划中对于西安城市发展定位和目前旅 游消费市场的结构变化为背景，结合陕西及西安市的旅游消费市场需求提出的。 项目提出的背景具体有以下几个层面 我国旅游消费结构的变化 随着科学技术和社会生产力的进步，人们的生活质量也有了极大的提高。旅游不再被 认为是种奢华的生活享受，而成为现代社会生活的种方式，是社会物质文明和精神文 明的种表现。世界各国政府都将旅游业视为国民经济的重要产业之。 改革开放多年来，我国国民经济发展迅速，综合国力显著增长，国民收入水平提 高，生活状况明显改善，国民的消费观念和生活方式发生了深刻的变化，使社会大众的旅 游活动具有了良好的基础条件。进入世纪以来，勤奋地工作，健康地生活，惬意地享 受正在成为种时尚的生活理念。 在旅游产业的初期，人们主要侧重于自然山水名胜古迹和人文圣地的观光游览。经 历过初期阶段以后，旅游的重点在于满足游客的休闲娱乐游憩观光需求。当前，我国旅 游业的发展正在进入个新的阶段，休闲度假旅游已成为我国旅游发展的个趋势，旅游 的目的就是追求身心的惬意享受，在亲悦自然的过程中满足身心放松的心理需求。 楼观道温泉项目就是以满足游客身心放松的心理诉求为目标开发的休闲度假旅 游项目，项目的开发定位符合当今旅游产业发展的特点。 二西安市旅游业发展条件 西安旅游发展历史文脉 西安是个闻名世界的历史文化名城，有着多年的建城史，先后有个王朝在 此建都，留下了丰富的文化遗产。西安地跨秦岭山地和渭河平原两大地理单元，是我国南 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,北自然地理条件的天然分界线，又是我国生物多样性最为丰富的地区之。秦岭还是座 典型的褶皱断块式山地，北坡陡峭险峻，与北部陷落式的渭河平原形成鲜明对年改由省国资委管理，是以经营旅游业为主，面向国际国内市场，进行多元化投资经 营的大型旅游集团公司。 集团现有家全资子公司，家控股公司，家参股公司。涉及景区点旅行社 饭店汽车营运旅游广告旅游纪念品等多种业务的经营和开发，形成了融食住 行游购娱六要素为体的旅游产业体系。 六年来，公司累计接待国内外旅游者万人次，实现经营收入亿元，上缴税利 亿元，用于文物保护和环境保护的资金投入多万元，用于景区点建设和旅游宾馆 汽车等项目的更新改造投入亿多元。公司的资产总量由年成立初的不到亿元增 加到年的亿元，资产负债率由年的下降到目前的，所有者权益达 亿元，公司已进入持续高速成长期，成为初具规模实力在全国具有定影响的旅游 集团。 陕西省楼观台实验林场最早成立于世纪年代，现为陕西省林业厅直属单 位，与楼观台国家森林公园陕西省珍稀动物抢救研究饲养中心合署办公。 楼观台国家森林公园是全国建立最早的个森林公园之，总经营面积万亩，人 文自然森林景观景点余处。楼观台森林公园是西安郊区融自然景观人文 景观珍稀动物资源于体的最具特色的文化旅游区，具有发展城市郊区休闲度假 旅游的潜力。目前，年接待游客约万人次。 第二章项目建设的基本条件 第节自然资源条件 区位及交通 楼观台为中国道教发祥地之，被称为天下第福地，位于周至县以东约公里 的秦岭北麓，距离西安市公里。由西安经达的公路有绕城高速公路西安汉 中高速公路秦岭北麓环山旅游公路以及西安宝鸡高速公路国 道国道，从西安自驾车约分钟。 楼观道温泉项目选址在公园入口西侧的竹林内，紧邻楼观台人文景观精华老子 说经台，西侧为省珍稀野生动物抢救中心，东侧为百竹园，北侧为百花园二期项目未来 用地。基地现状植被较好，景观质量优良，生态环境极佳。 二自然环境 楼观台地理坐标约为东经，北纬，地处秦岭北麓的浅山 区地带，年平均气温为。最热为月，极端气温，平均气温为。最冷 为月，极端最低气温，平均气温为。年平均日照小时，年降水 量毫米，平均降水日数天，多集中在月至月，最大降雨量为毫米， 无，河流切 割明显，地貌特征独特，地下热储丰富，具有发展温泉度假旅游生态旅游科学考察等 丰富的自然资源。 旅游业发展的有利条件 改革开放以来，西安旅游产业规模不断扩大。年至年，全市接待境外旅游 者万人次，创汇亿美元，在全国居于前列。国内旅游迅猛发展，四年共接待国 内游客万人次，国内旅游收入亿元人民币，全市旅游总收入分别相当于全市国 内生产总值的和，旅游业已成为西安经济的支柱产业之。无 论是接待人数还是创汇收入，都占了全省左右的份额，不仅是陕西名副其实的旅游 中心城市，也是西北地区各城市无法相比的。现在，西安旅游业面临着千载难逢的历史机 遇 政府对旅游业主导产业地位的确立，为旅游业获得政策资金方面的支持提供了可 能。 西部大开发战略的实施，将使西安旅游基础设施进步改善，商务旅游会展旅 游的人数将大幅度提高。 中国加入，旅游市场的对外开放为西安旅游业的跳跃式发展提供了巨大的 机遇。 随着国民生活水平的提高，人们的旅游意识增强，旅游市场逐渐成熟，西安旅游 业将拥有巨大的客源市场。 第二节项目建设的依据 政府引导 年月，陕西省主要领导提出充分开发地热资源大力发展温泉旅游的建议， 省政府主管领导主持召开省级市县和省级厅局领导参加的专题会议，对利用我省地热资 源开发旅游项目进行了全面的部署，并发出关于利用地热资源开发旅游项目会议纪要。 随后，省政府组织两个工作团，专程赴日本对温泉旅游进行访问考察，并出台有关政策， 鼓励开发利用地热资源。除在项目立项规划审批方面给予支持外，还对温泉旅游项目提 供贷款贴息等。 二报告编制依据 陕西省旅游发展十五规划陕西省旅游局年 陕西省秦岭北麓地热资源开发前景评估报告陕西工程勘察研究院年 楼观台温泉旅游项目项目建议书及立项批复文件陕西省计委年 楼观道温泉规划设计说明书西安建筑科技大学规划设计院年 楼观台森林公园总体规划 陕西旅游集团公司和陕西楼观台实验林场协议年月 国家现行的有关政策和法规 三项目建设单位简介 陕西旅游集团公司成立于年月，是陕西省政府批准成立的国有独资企业 温泉项目的实际情况，既满足经营者最大经营效益要求，又满足游人追求最满 意的效果，设定瞬时最大容量为人次，日最大容量为人次作为管理指标。 三项目经营时段设定分析 旅游旺季为月，共个月，包含个黄金周春夏秋个季节，适宜室外泡汤。 以室外活动为主的旅游项目，冬季基本停业，使旅游市场冬季基本以城市室内活动为主。 冬季为月，共个月，包含个黄金周，仅适宜室内泡汤，但有雨雪雾霁等特色天 侯，以冬季的自然特色，可进行反季节营销。冬季营业，室内泡汤的规模是整个项目的基 本规模。 四市场机遇和客源构成 客源构成分为两大块旅游客源占，会议及商务客源占。 旅游客源由汤泡游客和景区游客组成。汤泡游客为主体游客，有团队和散客组成， 是项目主体客源，周时间分布在周。景区游客年量万，年时间集中分布，在几个 节日，非项目主体客源。 会议客源团体及商务会议是项目的主体客源。年时间分布，旺季月，共个 月。周时间分布在周。会议规模控制在中小型会议，为人人人人。 第三节期