代化，加快实现小康社会。其中规划对房地产业提出了新的更高 要求，主要表现在调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格 控制大户型高档商品房，按照保障供给稳定房价的原则加强对房地产市场的调控，促 进住房梯次消费等方面，提高行业的市场化程度。由此可见，房地产业仍是未来国家发 展的重要支柱产业之，发展前景广阔。 技术环境分析 进入世纪以来，中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展十 五规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技 术跨越式发展的总体目标，强调要在促进产业技术升级和提高科技持续创新能 力两个层面进行战略部署，在进步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中 国高技术产业的群体优势和新的比较优势。 现代技术的发展给企业提供了些机遇，技术的进步使企业可以通过利用新的生产 方法，新的生产工艺过程或新材料等各种途径，生产出高质量高性能的产品，同时也 可能使得产品的成本大大降低。 建筑节能是我国可持续发展战略的重要组成部分，是房地产业发展的必然趋势。国 家出台的系列相关政策法规，促使开发商在项目的开发建设过程中考虑各种建筑节能 新技术，保证房地产开发企业紧跟技术的脚步，接受新的开发理念，利用节能材料提高 企业的竞争力，以更好的满足消费者的需求。 南阳房地产市场分析 南阳社会经济概况 农业南阳素有中州粮仓之称，是全国粮棉油烟集中产地。正常年景， 粮食总产约占全省全国棉花占全省全国油料占全省全国。 有个县市区是国家商品粮棉基地，个县市区为国家优质棉基地。南阳黄牛居全国 大优良品系之首。 工业年全年全部工业增加值亿元，比上年增长。规模以上工 业增加值亿元，增长。现已初步形成机械电子石油化工冶金建材 纺织医药和轻工食品等主要行业，拥有各类工业企业万多家，天冠酒精集团金 冠电气集团普康制药集团南阳纺织集团新野棉纺集团河南油田乐凯胶片厂等 企业已进入全国家主要企业行列。酒精石油胶片中西药纺织概念新奇，而是房屋质量过 硬产品物有所值合同信守兑现物业管理到家。在房地产业进入全面的整体素质竞 争的今天，开发商如果仅仅局限于推出个新奇的概念，依靠简单要素去争取客户， 旦概念失真，反而让购房者困惑和反感，让开发商失去口碑市场。另方面，当开发 商在售房价格上玩猫腻在销售面积上短斤少两在位置表述上闪烁其词以及 目录 总论 项目概况 项目地址 项目名称 项目开发单位 开发商简况 公司概况 公司机构设置 公司理念 项目开发建设的必要性 加快城市改造的需要 开发商战略发展的需要 主要技术经济指标 结论 研究工作的依据和范围 研究工作的依据 研究工作的范围 市场分析 宏观房地产市场分析 经济环境分析 社会环境分析 技术环境分析 南阳房地产市场分析 南阳社会经济概况 南阳房地产市场现状分析 市场价格特征分析 项目区域市场调研结果和分析结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,周边市场总体状况分析 周边竞争性楼盘分析 项目的分析 项目优势分析 项目劣势分析 项目机会分析 市场分析结论及项目初步定位 市场分析结论 项目的功能定位 项目的目标市场定位 项目的初步价格定位 项目的建设条件 项目建设自然条件 项目建设用地条件 项目市政配套条件 项目的规划设计方案 规划设计方案的指导思想 总体设计思路 设计理念 环境景观 道路交通体系规划 公建配套 住宅类型 户型设计 专项设计 项目主要技术经济指标 项目的实施进度安排 项目进度安排依据 项目实施的进度安排 项目初步营销方案策划 营销理念 项目营销策略 营销准备 销售策略促销方式 价格定位 多层住宅价格确定 商铺价格确定 销售面积实现计划及销售收入回笼计划 项目的总投资估算 项目总投资估算的依据 项目总投资估算的原则 项目总投资估算 项目总投资的资金来源 项目财务评价 财务评价基础数据的测算 财务盈利能力分析 不确定分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 项目综合评价结论及建议 项目评价结论 合理化的建议 综合评价 附表 表投资估算表 表销售税金及附加估算表 表损益表 表现金流量表 表敏感性分析表投资变化 表敏感性分析表收司 在房地产市场的知名度，在定程度上可以增加公司在南阳市以至在河南省房地产市场 的竞争力。努力完成该项目可以给南阳市个满意的答卷，在以后的贷款方面也有定 程度的好处。 主要技术经济指标 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定 了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。 表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位数量 财务数据 总投资万元 总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 结论 通过对项目多方面的技术经济分析论证，我们得出如下结论 市场销售前景良好，有建设的必要性 二建设条件具备，满足项目建设的要求 三设计方案技术经济指标合理 四财务可行性研究结论可行 五项目风险在可接受的限度内。 研究工作的依据和范围 研究工作的依据 房地产开发项目经济评价方法建设部建标号 关于印发经济评估的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经 号 建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号 南阳市建设工程价格信息 民用建筑设计通则 住宅建筑设计通则 建筑设计防火规范 有关项目的基础资料技术资料等 研究工作的范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围的深度规定，本报告对项目概况及 必要性内容与规模设计方案项目组织与实施进度计划投标估算与资金筹措售 房盈亏平衡分析敏感性分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的 必要性内容和规模投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论 证。 市场分析 本项目的市场分析将从宏观房地产市场南阳房地产市场周边竞争项目以及本项 目自身所具有的优势劣势投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能 目标群体品牌形象和价格等进行初步定位。 宏观房地产市场分析 经济环境分析 目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业的共识。而有部分 认为随着国家从年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的 系列政策，并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现，对南阳入变化 总论 项目概况 项目地址 该项目东至区间道，西至环城乡政府，北至泥营村，南至天山路。 项目名称 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区。 项目开发单位 南阳市泰安房地产公司。 开发商简况 公司概况 河南省南阳市泰安房地产开发有限责任公司是年月经河南省建设厅批准， 河南省南阳市工商行政管理局核准注册成立的专业从事房地产开发建设经营的股份制 企业，法人代表单天才，组织机构代码企业法人营业执照注册号 税务登记证号，房地产开发资质为四级，注册资 金万，资产万，办公地址河南省南阳市梅溪路号，公司主要经营房地产开 发销售及售后服务。该公司于年在南阳市建设中路投资余万元开发建设商 业住宅五栋，总面积平方米，其中住宅平方米，商业门店平方米。 已交付使用，年计划在南阳市解放路以东老城区开发影苑小区，并于年月 竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证。现已进入拆迁程序。可在年底 建设完工交付使用。该项目地理位置优越，位于新扩中州路以北，白河游览区以内，总 占地面积为亩，可建房屋平方米，其中商业门面房平方米， 住宅平方米，车库平方米，预计总费用万元，总销售收入亿 万元，可实现净利润万元。 公司机构设置 公司设置董事会，设董事长，总经理名，副总经理二名，设监事两名，企业共有 员工人，其中各类专业职称人员人中级职称人，初级职称人公司下设总 经理办公室，财务部，项目部，工程部，策划部，销售部，公司发展规划部。 公司理念 以人为本，追求卓越，为客户创造舒适优美的生活环境，为社会创造不可替代的超 越价值，为企业创造理想的经济效益，使之成为对外具有磁性的吸引力，对内有凝聚力 和充满活力的现代化企业。 项目开发建设的必要性 加快城市改造的需要 近年来，南阳市城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。伴随着住宅产业化 市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。为加快城市建设的步伐，推动城 区的保护和更新，改善城市环境质量，完善城市功能，塑造城市景观，提升城市品位， 根据南阳市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建设现状，经南阳市建设项目规划 评审委员会研究确定，同意该区域居民安置小区的建设。 开发商战略发展的需要 该项目是老城改造的个组成部分，通过这个项目可以提高南阳市泰安房地产能源消耗。 总体设计思路 根据设计规划的思路，以项目中心景观为核心，分组团进行规划，各栋单体建筑平 行布局，在空间营构上，力求构筑人性化生态空间，发掘园林艺术适合人居的精华要素， 体现和谐与自然，构成座精雕细琢的精品。 设计理念 建立小区摒弃传统的建筑风格，采用高层低密度式布局，公共空间充足，环境优 美和谐，充足的绿地隔离了外界的纷扰。这里的安静闲适是新城市生活的代表，展现了