大厦将分别引进柏悦酒店和四季酒店。世 界各地抢摊陆家嘴金融贸易区的机构越来越多，作为高星级酒店潜在 客户聚集的甲级写字楼还在不停建造，而且短期内还将继续呈现供不 应求的局面。此外，其中有半数以上世界强企业在浦东近百个 在金桥出口加工区设立总部基地，商贸往来非常频繁，高星级酒店自 然孕育着巨大发展空间。 上海作为国际会展之都及国际性旅游观光城市，会展旅游业非常 发达。据统计，仅浦东新区年的国际性会展就高达个，上海新 国际博览中心年天几乎都有展会，今年展会日程就已排至 年。年上海世博会历时个月，将吸引多个国家和国际组 织参展，吸引海内外万人次参观，参展参观者居历届世博会之 首，这些参观者将成为浦东高星级酒店重要的客户资源。年前 上海酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的万张增加到万张，其中星级酒店的床位将从现在万张的基础上增加到万张。 综上所述，根据浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发 展空间，把裕安大厦部分楼层改建为酒店，组建裕安大酒店是符合市 场发展需要的。 三裕安大厦简介及区位特点 裕安大厦位于上海市浦东新区东方路号，地上层地下 层，总建筑面积平方米。裕安大厦享有浦东开发开放第 楼的美誉，被载入浦东开发开放史，代表了安徽在上海的形象。 大厦位于陆家嘴金融贸易区中心地段，紧邻第八百伴世界广 场华都汤臣宝安等商贸大厦，周边有紫金山齐鲁万怡通贸 由由喜来登红塔汤臣州际等高星级酒店。目前，大厦功能齐 全，商务中心银行餐饮等应俱全。年末裕安大厦房屋入 住率达到，较年提高个百分点。 裕安大厦交通十分方便，公交地铁车站近在咫尺。大厦紧邻世纪 大道地铁站，从地铁站到裕安大厦徒步只需分钟。另外，根据中心，面积平方米，位于裙楼 可同时容纳人参会的会议中心可分隔为间小型 会议室，面积平方米，位于裙楼 典雅别致的咖啡吧酒吧茶吧，面积平方米，位于 裙楼。 大型宴会餐厅，可以和裕安大厦现有餐厅开展合作。 停车场，面积平方米。 酒店主要功能附表 图表裕安大酒店主要功能表 序号酒店功能面积单位平方米备注 豪华套房 商务间标准房 停车场 商务中心改建费用万 健身房改建费用万 大型会议中心改建费用万 咖啡吧酒吧茶吧改建费用万 目录 上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介 上海高星级酒店现状分析 二上海浦东新区酒店市场分析 三裕安大厦简介及区位特点 四上海裕安公司介绍及经营特色 二改建裕安大酒店的意义 提高裕安大厦资产收益提升安徽在沪形象 二抓住安徽经济东向发展战略机遇，充分利用裕安的品 牌效应，使裕安大酒店成为新轮沪皖互动的桥头堡 三裕安大酒店的规划设想和设计档次 酒店客房标准 二配套设施标准 三装饰布局标准 四前厅大堂标准 四裕安大酒店工程改建可行性 建筑结构 二空调设备 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,三锅炉及热交换设备 四供水设备 五排水系统 六供电设备 七电梯设备 大厦简介 上海高星级酒店现状分析 上海市旅游事业管理委员会公告年第号称，到目 前为止，上海拥有五星级饭店家，四星级家，三星级家， 二星级家。 从分布状况看，四五星级饭店大都集聚在中心城区。这与高星 级饭店的功能定位和适配环境基本致。近远郊地区目前尚未有正 式挂牌的成熟的五星级饭店四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆奉贤 的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店。三星级以下饭店相对平衡，全市 个区与崇明县均有分布。 根据上海市年统计年鉴的数字显示，上海市年旅游星 级饭店基本情况如下图所示 图表上海市年旅游星级饭店基本情况 旅游星级饭店基本情况 指标合计五星级四星级三星级二星级星级 饭店数个 客房数万间 床位数万张 客房平均出租率 营业收入亿元 平均房价元间天另外，根据上海旅游事业管理委员会网站所公布的统计资料，上 海市四星级饭店年月至年月平均出租率和房价走势如 下图所示 图表上海市四星级饭店平均出租率 上海四星级酒店年平均出租率 年月年月年月年月年月 年月 年月 四星级酒店平均 出租率 图表上海市四星级饭店平均房价 上海四星级酒店年平均房价 年月年月年月年月年月 年月 年月 四星级酒店平均 房价元间天 根据上图数据显示，上海市四星级酒店年平均出租 率般在之间波动，平均房价在之间波动。但是， 由于浦东新区金融中心的特殊地理区位，酒店出租率和平均价格都高 于全市平均水平。二上海浦东新区酒店市场分析 随着金融旅游会展等现代服务业迅速发展，浦东对高档宾馆的 需求量也不断提升。据浦东新区旅游会展处统计，自年以来， 浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达， 年达到每晚每间元，平均出租率均高于这良好水平。 这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从黄浦江畔的世纪大道由八酒店大堂 五裕安大厦改建酒店的优势条件 裕安大厦外观现状 二裕安大厦内部结构 三大厦现有设备基本齐全 四酒店与写字楼互为补充 五改建费用低周期短 六改建后裕安大酒店功能介绍 七裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比 裕安大酒店改建成本 二酒店改建前后收益对比 八酒店的经营成本及效益分析 酒店年营业收入测算 二酒店年经营成本测算 三营业税 四所得税 九财务分析投资回报分析 二盈亏平衡分析 三现金流量表 十裕安大厦业主分布态势及业主参股方式 业主分布态势 二合作方式 十裕安大酒店的公司治理结构 采用股份有限公司形式 二公司治理结构 十二上海裕安大酒店经营管理方式的建议 自行管理 二聘用酒店顾问公司 三纳入酒店管理集团经营体系 十三结语 附件 上海裕安大酒店项目计划书 上海高星级酒店市场分析及裕将代售邮票，代发信件，办理电传传真复 印国际长途电话代购交通票务国内行李托运等。提供打字和电 脑出租等服务提供代购交通影剧参观等票务服务。 三装饰布局标准 酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便安全。内外装修采 用高档豪华材料，工艺精致，具有突出风格。酒店内公共信息图形 符号符合。酒店各区域通风良好，空气质量符合国家标准。 对客服务的设施设备养护良好，达到整洁完整卫生，并维持正常 功能。员工更衣室公共卫生间浴室餐厅宿舍等工作和福利设 施功能相对完善，有相应的管理制度，与酒店星级形象相致。 四前厅大堂标准酒店大堂设在大厦裙楼，面积宽敞，与接待能力相适应气氛 豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足有与酒店规模 星级相适应的总服务台大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务 小时提供接待问询和结帐服务提供留言服务提供次性总 帐单结帐服务商品除外提供信用卡服务提供外币兑换服务接 受客房预订在非经营区设客人休息场所提供代客预订和安排出租 汽车服务能够用英语提供服务等等。 四裕安大酒店工程改建可行性 建筑结构 裕安大厦建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每 层面积及四星级酒店房间设臵标准，大厦单层可改建为个标间， 个商务间。如市场需要，可将大厦的个单层改建为个豪华套房。 二空调设备 目前，裕安大厦具有特灵冷水机两台循环泵四台冷却泵 三台冷却风机二台。空调设备基本可以适应大酒店改造的需要，但 是相关的主管道需要重新更换，以便使用酒店客房的需要。 酒店区域空调需要单独配臵功率较小的两台冷水机组及相应设 备，以便小时独立运行供应冷气。 三锅炉及热交换设备 裕安大厦现有锅炉三台，热交换地下车库的所有气包和主管 道目前还比较新，可以供裕安大酒店使用，不需要更换或添加此类设备。同空调设备类似，酒店区域锅炉也要单独配臵，以便冬季小 时部的调整对大楼结构 及每层总体布局影响很小，有效降低了酒店内部改造成本。另外，高 等级酒店般拥有自己的裙楼，裕安大厦的四层裙楼，为合理布局会 议中心等配套设施打下良好基础。 三大厦现有设备基本齐全 目前，裕安大厦现有设备基本完备，功能基本齐全。如大楼空调 设备供排水系统供热系统电梯设备供电设备地下停车场等 配套设施在稍作调整后，能够完全适应酒店的改建。另外，由于目前裕安大厦是办公写字楼，因此根据四星级酒店的硬件标准，需添臵小 部分酒店设备。 四酒店与写字楼互为补充 高级商务写字楼和高星级酒店的有机组合对高层大厦来说，是全 新高效的主题式商业组合，沪上很多知名大厦均采用此组合，即大厦 部分楼层是办公用楼，部分是酒店用楼。在这种商业组合中，写字楼 为酒店提供商务客源，酒店为写字楼带来高档的酒店式物业管理。两 者商业模式既相对独立又互为补充。 五改建费用低周期短 利用裕安大厦现成的办公用房改建为四星级酒店用房，改建用费 较低，若以个楼层计算，改建费用可控制在万元人民币左右。 若要是在同类地区另寻新址兴建类似级别的酒店，所需资金至少将达 亿元。与此相比，改建酒店显得经济实惠。另外，改建酒店周 期也较短，若改造个楼层，所需时间至多个月。而要是兴建 酒店，从购地到竣工直至酒店营业，般需要四至五年时间。 六改建后裕安大酒店功能介绍 裕安大酒店由裕安大厦部分主楼层楼裙楼二楼裙楼以及停 车场改造而成，计划改建豪华套房间商务间间标准房 间。每个装修雅致的客房和套间均备有闭路彩色电视单独的浴室和 淋浴单独控制的空调系统国际直