1、“.....就区域分 布而言，中关村仍然是北京写字楼供应量的最大的商圈，而第季度 供应量的桂冠依然是中关村，三分之的新增供应量来源于此。第二 季度，北京市新入住的写字楼就达多万平方米，是年以来 新增写字楼面积最多的个季度。北京市场上写字楼总存量此时已经 达到了万平方米。其中新增项目共有十二个，半以上是体量超 过万平方米的大型项目，东部地区是供应量的主要来源。 年第三季度，北京写字楼市场的供应量增速减缓，新增写字楼面积约 万平方米，其中大部分来自于中关村区域，第三季度东部区域的 写字楼租赁市场没有新的写字楼项目进入。东部区域，尤其是 区域内新的高品质的现房写字楼深受租客欢迎，中关村区域内本季度 入住的写字楼则大多被内资企业整栋购买。供应的放缓为租赁市场上 空置面积的吸纳提供了个相对宽松的环境。 二外资内资大单购买现象趋势明显 年，北京房地产市场进入活跃期......”。

2、“.....北京成为继上海广州之后外资投资房地产的首选城 市。 年中资外资机构购买统计 企业名称项目名称购买面积 中国中钢集团中关村金融中心平方米 中国人民财产保险股份有限公司北京银泰中心平方米 美林集团北京银泰中心入股 新加坡嘉德置地中环世贸中心平方米 中国电力辉煌时代大厦平方米 摩根士丹利富力双子座平方米 中国机械装备集团公司中国电子大厦平方米 长城电脑集团世纪科贸大厦平方米 中国银行业监督管理委员会鑫茂大厦西楼平方米 中国出口信用保险公司金阳大厦平方米 华联集团西环广场商业部分约万平方米中国电力投资集团公司 中国电信盈创大厦南北两栋共平方米 中国人寿保险集团公司 北京中保信房地产开发有限公司国际金融中心座平方米 瑞海物业外商独资光彩国际中心座万平方米 写字楼大单现象首先说明了房地产市场的繁荣程度......”。

3、“.....悄然转变为投资型客户上升其次，说 明北京的写字楼市场正在逐步适应国际市场的需求，不仅是设计施 工科技的提高，更是开发者意识，所以本区域经迎来大量的国际友人，需要国际化高 水平的酒店配套。另方面，该区域将来会大幅度增加高端商务往来 活动，对于这样的商务活动会需要相当数量的星级酒店。 奥运效应激发潜力市场 西奥中心未来对酒店，尤其是高档星级酒店存在巨大需求，市场 保有量将在奥运效应的带动下持续发展。 八财务分析 项目成本估算 项目概况 项目介绍 北京公主坟综合商业大厦暂定名项目位于西长安街与西三 环交汇处，公主坟立交桥新兴桥东北角，由四栋百米高的建筑体 及五层裙房组成，是个以办公为中心，集商业餐饮娱乐居住 为体的综合商业大厦多功能城市综合体......”。

4、“.....其中可销售面积共计 平方米 座办公楼地上建筑面积平方米 座办公楼地上建筑面积平方米 座酒店地上建筑面积平方米 座公寓地上建筑面积平方米 容积率 绿化率 三项目投资收入及利润 项目全部总投资额为亿元 项目全部销售收入预计为亿元 项目可实现毛利润亿元 项目可实现税后净利润为亿元。 二项目市场定位 功能定位 公主坟是北京城市的重要节点，是城市西区极具商业价值社会 价值的人文中心。本案四栋建筑体分别为两栋甲级写字楼， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,座四星级酒店，座商务公寓，地上层由裙房连接，全部设计 为商业，地下四层满足停车需要。通过将办公商业酒店商住公 寓等多种业态设施相对集中的布置，结合公主坟地区原有的商业氛 围，产生热核效应。希望在此重塑个以办公商务活动为中心，充满 生机与活力的城市核心区......”。

5、“.....打造西部新地标。 项目形象 本项目地理位置优越。根据建设地块周边现状，结合建筑群体的 功能，建筑师将四栋单体以相同的百米高度错落组合，和谐而雄伟。 建筑外饰采用玻璃与金属构件的合理穿插与组合，充分体现了建筑的 装饰美感，使之自然成为城市西部最具活力与吸引力的新型现代城市 空间。 三项目分析 自然环境程的不断加深， 他们最终将从传统的办公环境中走出，面向市场。在区域认同感的作 用下，他们仍会选择该区域的商务办公物业，同时这些物业要满足他 们对企业形象气质与地位相匹配的要求，那么高端的商务类物业则成 为他们的首选。 三交通资源，四通八达 区域拥有西三四环阜石路西长安街等多条交通主干线，地铁 等公共交通完善便捷，随着万寿路南沿西外大街西沿等道路工程的 完成，西三四环地区的交通状况日趋完善......”。

6、“.....以城乡贸易中心为核心， 自发形成了以商业购物为主商务办公为辅的区域特征，之后其周边 又有翠微大厦金玉大厦京都信苑饭店等商业商务设施出现。虽 然这个区域发展已历经十余年，但是直没有得到质的飞跃。商业形 态过于单，商务氛围相对单薄，尤其甲级写字楼屈指可数但是政 治文化经济教育等资源相当丰富，交通网络十分发达，加上商 务商业市场需求巨大，因此发展潜力十足，具备成为北京多中心之 或升级为新商圈的基础。 四北京市物业市场分析 任何类物业的发展，并不仅仅局限于特定区域之内，还必 须要对个城市整体市场特点有所了解。对于本案而言，是集写字楼 商业服务式公寓于体的综合类商务项目，通过对北京整体物业市 场的分析，对本案把握自身地位降低市场风险有百利而无害。 整体市场多元化 北京物业市场的多元化，也是商务活动多元化的反映。在北京， 方面随着国内企业本身的积累升级......”。

7、“.....整个城市商务活动的广度与深度得以迅速扩展另方 面，不少大型公司，随着自身业务链条延长，其自身商务活动也已经 出现分离趋势管理职能要求靠近城市的信息中心，研发职能要求靠 近城市的科技中心，销售职能要求靠近目标市场，培训会议职能要 求有更适宜的环境，因此大公司不同的职能部门可能会分别选址，形 成职能总部。功能决定空间形态，商务活动的多元化必然会带来办公 空间需求的多元化，这主要体现在地域分布以及产品类型两个方面 再次，是商务中心的扩展与新的商务节点的形成。除了 中关村金融街原有的三大商务核心区，新的商务节点也在不断出现， 并与老商务中心融合。比如东二环商务聚集程度已经迅速提高，东 二环朝外已经优势 环境上风上水，佳境天成 目前，西山地区的绿化覆盖率在北京市区范围内最高，素有北京 的绿谷氧吧之称......”。

8、“.....理性内敛 海淀区有着深厚的文化底蕴丰富的文化资源，是全国智力资源 和科技人员最密集地区。 景观生态，屡试不爽 西三四环地区依赖于背靠西山紧邻昆玉的景观资源占尽 了地利。无论是以昆玉河水景资源著称的牛顿办公区，还是以远眺西 山为卖点的道乐蒙恩商务街，以及以西奥运中心完善配套为景观依托 的紫金长安，都无例外地充分利用了景观资源赋予土地的地段价 值，西部是景观资源的典型代表，从更深层次上分析，正是景观资源 成就了西部的地段价值。 二区域优势 产业金融，大小兼容 西区的经济发展主要依靠金融两大产业支撑，与之对应，中关村金融街两大区域便成为整个西部区域的主要经济点。目前，上 述两大区域已成规模化发展，并与东部的区域并驱三驾马车， 成为京城经济发展的三大支柱。 发展新增热点......”。

9、“.....以及西四环山后 等区域房地产市场的高速开发，西区在未来几年内的发展，将进步 巩固自身生态人文的环境特色。同时，随着区域地产市场的逐步开 发，西区的城市化进程也即将全面提速发展。届时，西区将同时拥有 优越的生态人文环境，以及繁华便利的城市化氛围。该特点的突显将 对西区整体房地产市场的发展起到举足轻重的作用。 军政要地，提速商务 按照目前北京房地产分布的格局，未来集中放量的区域首属京西 板块，亦即西三环至五环的区域，尤其是西四环玉泉路昆玉河沿 线长安街西延长线带。在这带，汇集了国家工商行政管理总局 国家计划发展委员会财政部等数百家中央直属机构部委机关企 事业单位，形成个特定的政治教育文化医疗经济和旅游中 心区。 西长安街为军政要地，虽然由于历史政治等多方面原因，此区域 的办公和居住大多数没有分开，而是按行政区属规划为个个大院......”。