值亿元，水果产量万吨，增长 畜牧水产业总产值增长，林业总产值增长。全市养蚕农户 万户，养蚕万张，蚕茧产量万吨，同比增长，养蚕收入预计达亿 元，农民人均养蚕收入元。桑蚕发展计划稳步实施，蚕茧质量逐步 提高，生产出了以上的优质茧丝，打破了江浙带所谓的广西的生丝不能 作丝绸经丝的行业偏见，树立了广西茧丝绸产业品牌，为打造中国丝绸城 工作迈出了坚实的步伐。 资料来源于新华网 第三产业 宜州市第三产业服务业的发展成为拉动全市经济增长的重要力量，各个 行业对增长都有不同程度的贡献。年对全市经济增长贡献率较大的行 业有租赁和商务服务业交通运输仓储及邮政业教育房地产业信息传输计 算机服务及软件业，贡献率分别为，五 大行业总共对的贡献率达。第三产业服务业增加值万元， 占总量的，比上年万元增长，服务业增加值对年度 增长的贡献率达，拉动增长个百分点。第三产业内部传统行业比重大，新兴行业少，缺乏增长点。在宜州市第三产 业中起重要支撑作用的是以交通运输业批发零售业住宿餐饮业金融保险业 房地产业教育以及公共管理和社会组织等这些传统产业，其比重就占了三产业 的，而如信息传输计算机服务和软件业租赁和商务服务业文化体 育和娱乐业等这些代表着高新技术和现代社会发展的新兴行业虽然发展较快，但 比重仅有，特别是牵动第三产业中多个行业发展的旅游和娱乐产业还开发 不够，还没有形成大发展格局。 资料来源于桂经网广西经济之窗 支柱产业 十五期间，宜州把发展具有本地优势的蔗糖桑蚕特色产业作为壮大市域 经济和解决三农问题的突破口，促进了农民增收和财政增长。种桑养蚕是宜州 市近年来发展最为迅猛的大支柱产业，目前桑园面积达万亩，已成为全国 第大桑蚕生产基地市也是宜州市继糖业之后的又财政增长来源并成为广 大农民群众脱贫致富奔小康的个重要途径。具体数据见农业结构 增加，特别是收入跨越个范围 后，人们对住房的结构住房大小舒适度环境等都会改变，从而促进房地产 业的发展。三是城市化因素。到年宜州市城市用地规模将从现有的平方 公里扩大到平方公里。随着城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展， 城市化的过程就是房地产业快速发展的过程。而今大批房开企业的贡献，使得宜 目录 ••••••••••••• 宜州市房地产经济环境分析 宜州市城市概况 二宜州市经济概况 三宜州市今后年经济社会发展的主要预期目标 三四宜州市宏观经济影响关系分析 县域经济 固定资产投资 县域发展规划 结论 二当地房地产市场走势分析 宜州市房地产开发现状综述 二所在区域住宅市场走势分析 供求关系 价格走势 市场特点 个盘素质 三房地产开未来发展趋势预测 三项目土地价值判断及项目地块优劣势分析 土地价值 地理位置 周边环境 环境污染 地块周围的交通条件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,配套设施 二项目地块优劣势分析 分析 宜州竞争楼盘对比 结论 四可提升价值研判 类比土地价值 二规划能力对于土地价值的提升 三单体设计 四市场细分及客户定位 五项目现场包装 六项目营销策划 七物业管理 结论 五项目市场定位 项目的市场定位 二消费群体定位 六项目价值分析 七项目定价模拟 八项目开发成本及效益分析 项目开发成本及效益分析表 二项目开发成本及效益分析明细 九投资风险分析及其规避方式提示 风险性分析 二规避方式 十开发节奏建议 宜州市房地产经济环境分析 宜州市城市概况 宜州市是壮族歌仙刘三姐的故乡，这里山川秀美景色如画，是观光旅游的 好地方这里历史文化源远流长，是山歌彩调之乡这里人民热情好客豪情 奔放 宜州市地处广西中部偏西北，总面积约平方公里，辖镇乡，总人 口万，居住有壮汉瑶苗水毛南仫佬等民族。 宜州市是座具有多年历史的文化名城。这里群贤云集人杰 市等发展战略，经济呈现又好又快的发展势头。去年，该市完成财政收入 亿元，同比增长。 表 三宜州市今后年经济社会发展的主要预期目标年始 全市地区生产总值突破亿元，年均增速以上工业总产值突破 亿元，年均增速以上财政收入超过亿元，年均增速以上三次产 业增加值分别为第产业增加值亿元，年均增速以上第二产业增加 值亿元，年均增速以上第三产业增加值亿元，年均增速以上 农林牧渔业总产值亿元，年均增速以上全社会固定资产投资完成亿 元以上，年均增速城镇登记失业率控制在以下人口自然增长率 控制在‟以内社会消费品零售总额亿元，年均增速农民人均纯 收入年均增速，城镇居民人均可支配收入年均增速。 据年月日宜州市第十四届人大政府工作报告 四宜州市宏观经济影响关系分析 县域经济 工业经济 在区域内制糖茧丝绸深加工等工业支柱产业的领航下，宜州市工 业强市战略进步显现，工业经济质量效益稳步提高，工业经济总量不断扩大。 同时，宜州市通过推进重点项目建设加大对原国有企业的深化改革和创新发 展民营经济和加大招商引资力度，积极承接东部产业转移等举措，促进经济健康 快速发展。年全市实现工业总产值亿元，增长。至月，全 市工业总产值完成亿元，同比增长。其中规模以上工业产值 亿元，主营业务收入达到亿元，实现利税万元，同比分别增长 。 多年来，该市先后出台系列鼓励和支持工业企业发展的文件，形成了以蔗 糖茧丝矿产食品建材水电机械加工为核心和支撑点的工业体系，主导产业的高速增长，带动了全市工业经济的高速增长。目前全市规模企业增加 到家，年季度，宜州市经济开发区实现工业总产值亿元，实现 税收万元，同比增长分别为，嘉联茂源旭辉饰盒等 户企业销售达到万元以上全社会固定资产投资达到亿元，同比增长 。 资料来源于新华网 农业结构 三农工作政府的高度重视下，农业结构得到进步的调整。年甘 蔗产值已占财政收入三分之，为继续做大这块财政蛋糕，该市充分挖掘潜 力，全面推进规模化良种化种植。年甘蔗种植面积达万亩， 年榨季，全市甘蔗总产量实现万吨，其地灵， 境内有处国家各级重点文物保护单位。 宜州市是大西南出海通道咽喉要地，南距广西首府南宁市公里，东距 柳州市公里，西距河池市金城江公里，宜柳高速公路金宜高等公路 黔桂铁路贯穿宜州境内，形成了四通八达的交通运输网络。宜州市水电供应 充足，工业基础良好，农业发达，物产丰富。蔗糖桑蚕畜牧水产林果等成 为农业支柱或主导产业，已成为全国最大的桑蚕生产基地县市。 宜州市有迷人的山水风光美丽的民间传说浓郁的民族风情，主要风景名 胜有下枧河流域刘三姐歌谣文化生态保护区含古龙漂珍珠洞民族村刘三 姐书院等，有白龙洞游览区宋代铁城宋黄庭坚逝世处遗迹宋杨文广战事 遗垒明千户所古城明惠帝云游宜山遗迹太平天国王府故址仙女岩九龙 岩三门岩多灵山镇远峰等。 二宜州市经济概况 年，全市完成地区生产总值亿元，同比增长，增长率连续五 年保持以上工业生产总值亿元，增长全社会固定资产投资 亿元，增长财政收入亿元，增长城镇居民人均可支配 收入元，增长农民人均纯收入元，增长。产业结构调整加快，在确保粮食安全的前提下，加快桑蚕产业的发展步伐，平均每年以万亩 的速度递增，跃成为全国最大的桑蚕生产基地市。 年以来，国民经济继续保持较快增长。预计全市生产总值增长， 达亿元全市工业总产值增长，达亿元全社会固定资产投资增 长，达亿元财政收入预期增长，达亿元社会消费品零 售总额增长，达亿元招商引资实际到位资金增长，达亿元 城镇居民人均可支配收入增长，达元农民人均纯收入增长， 达元城镇新增就业岗位个，城镇登记失业率控制在以内，人 口自然增长率控制在‟以内万元生产总值能耗降低，二氧化硫排放量削 减，化学需氧量排放量削减。 资料来源于新华网 表 从上表可以看出，宜州市经济呈平稳增长态势，居民收入继续保持强劲的增 长势头，短短年内农民纯收入与城镇居民人均可支配收入均翻了倍。 年宜州生产总值财政收入固定资产投资农民人均纯收入 城镇居民人均可支配收入动态发展情况详见下表 表 表 宜州市按照五市六城四宜州的工作思路，大力实施工业强市蔗桑富 山水宜 人 三房 均价 馨梦园三房四房均价 宜宝苑三房均价 旭辉地 产 三房 均价 富丽源市政府原址起价元 市场特点市场特点作为县级城市，宜州房地产开发与推广处于起步阶段，供需相对 平衡，房价不存在泡沫，房地产发展稳健，受金融危机影响较小。 产品面 宜州目前在售的项目占地面积都不大，亩左右，只有个项目超过 亩山水宜人。项目的建筑形态规划为层的多层，只有项目规 划有小高层。楼房为兵营式排列，有的楼距甚至较小，采光通风略受影响。 除了山水宜人这个大盘外，项目在景观园林配套方面的规划都处于低级状态， 基本不予考虑，仅仅为消费者提供个可供居住的房子。建筑的外立面在色彩搭 配上过于艳丽，涂料与磁砖的搭配不协调。每个项目都有商住楼的比例，住宅还 是以房厅卫为主力户型，占到项目以上，甚至更大比例主导面积 在左右，的舒适型的大户型占有相当比例。户型设计都顺 应时代潮流，双阳台，飘窗，主卧带卫生间，动静分区，餐厨相连，户型设计趋 于科学合理。 客源面 在售项目的产品定位基本为中档盘，在规模上品质上最具代表性的是山 水宜人，在价