域落后的商业环境，带动该区域的发展，带动区域 物业的商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。 项目地块价值的主要特点有 地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量 不足，周边商业环境有待改善。但较为适应市场单个 项目总量应有所控制的特征。 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端 零售行业，但需进行系列的区位概念引导，并在平面 建筑规划设计时与滨河路振兴路交通条件良好结合， 同时在建筑外观上创新。 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政 府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以 争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展 团队。 目前义马及周边县城房屋市场上市供应量较大，但因市 场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度 底启动本项目，将使本项目在年赶上经营的 黄金季节。本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控 制的前提下将偏小，而发展空间大，且投资者能在本项 目未来升值空间中获利。 项目应努力适应当前义马市商业格局的发展演变，成为滨 河路振兴路两马路市场的有力补充和改善，实现开发推广 经营方式的差异化。 已进行的调查研究查知道绝大部分市民支持义马出现大型的家居建材广场。 长期以来义马市民购买建材都需要到各个门店不断的询问价格， 不断的比较产品，来回繁琐，效率太低，但出现站式家居 建材广场后，集中的产品种类将大大缩短购买时间，提高购买效 率，并能以更低的价格购买到所需要的家居建材产品。 家居建材广场在目前义马市民心目中，仍然是个市场空白 点。本项目的出现，无疑填补了该市场空白，并将取得良好的社 会效益。 项目定位方案所存在问题及建议 本项目定位方案在后期推广和经营招商过程中，可能 存在以下不利因素 第章总论 项目背景 项目名称 义马市狂澜家居建材城，以下简称本项目。 项目开发背景 义马市狂澜家居建材城位于义马市滨河路和振兴路交汇处西 北侧，属狂口移民用地。宗地面积约平方米，地块平整， 地形较为规则，临街面长，依托滨河路和振兴路已初具规模的建 材市场优势。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属 商住综合用地，再经狂口移民村挂牌出让后，作为招商引资项目， 该项目开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。 可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项 目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规 划设计，功能分区等提出相应的建议。 结合地块目路状况及街区面貌均有待改善。 环境及配套设施 电力电讯接入本项目 给排水管道铺设到位 交通临市路公交车站 休闲广场北边义马市体育广场，距本项目约米 购物场所米内超市及临街小型商店 娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 医疗卫生项目东侧为矿务局医院， 教育文化体育运动狂口中小学校。 金融邮政电信邮政储蓄所，农业银行，中国移动 营业厅中国电信营业厅中国联通营业厅 项目性质与主要特点 本项目是以商铺为主综合项目，定位主题为商业发展模式。项目主要特点有 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开 发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势 引导。 土地年限为年，使用年限较长，可形成独特经营点。 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临 街商业影 响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 项目为义马市体育广场周边的第个代表型商业开发项目， 成功开 发后对滨河路振兴路商业圈的形成有极大的推动和促进作 用，将大幅度提升周边物业价值。 项目地块价值分析 义马市建材商业核心区域为滨河路振兴路的马路街铺。 义马市狂澜家居建材城是以滨河路振兴路建材市场为依托奠 基，逐步向周边发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其 商业价值，本项目势必首当其冲。因此，经济的发的状况和特点，探索项目开发方案在经济 效益社会效益环境效益方面的可行性。 对项目开发进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施提出优化建议。 可行性研究报告编制依据 国家建设部及河南省颁布的与房地产相关法律与政策 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城市房地产管理法 义马市房地产相关法律政策与文件 义马市的招商引资政策 本项目的详细规划控制原则 现场勘察和义马市房地产市场综合调研所得资料 义马市当前的建安成本各项配套费用及其他规费收 费标准 二项目概况地块位置 本项目地块位于义马市滨河路与振兴路交汇处西北侧，依托滨 河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。周边主要的建筑物业形 态为居民单位用房米半径内目前以街铺商业经营为主， 经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。 四至范围 东向滨河路 西向狂口移民村 南向振兴路 北向狂口移民村 地块规模与开发目标 本项目宗地面积共平方米，项目拟建成地上大小 栋商住楼，其中栋商业楼为三层，单层建筑面积约平米。 二栋为层商住楼，底层为商铺，面向南边市场，上边层为住房， 面向北边，走生活区，单层面积为平方米。 地块周边环境与配套设施项目地块处于义马市滨河路与振兴路交汇处，目前周边主要以 临路商业为主，商业经营类别不统，经营品牌参差不齐，对滨河 路振兴藏着极大的商铺购买能力和购买欲望，对义马市后续商业项 目有极为重要的参考价值和意义。 市场价格分析及走势预测 居住用房价格分析及走势预测 年前，该市住宅市场价格大部分在元平米左右， 商品房市场未成型的情况下，城市居民对商品房的概念和理解均较 为落后。因此市场价格直处于比较低的状态，居住用房的开发利 润点也比较低。随着全国房地产市场的发展，义马市房地产在近年 来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活的房地产招商引资政 策，鼓励外来开发商在该市进行房地产项目开发，从而吸引到了 批如义马购物广场等项目的开发商前来投资开发。 外来开发商带来的更强的资本优势和更高的开发品质，相关 建筑材料，开发规费的上涨，建安成本也随之上升，由此带动了建 材房地产市场的价格。反映出该市房地产市场住宅销售价格的发展 趋势。 五商业用房的市场价格所在区域内商业用房销售价格情况 义马市商业用房主要分布在住宅的底商和企事业单位物业 二三层的商业用房构成，进行集中建设销售的商业用房量 比较少。目前义马市场上进行销售的商铺物业主要为零散分布网 点。 所在区域内商业用房租赁价格情况 滨河路临街商铺月租金元平米年 振兴路临街商铺月租金元平米年 狂口生活区临街商铺月租金元平米年 商业物业的租赁价格呈现出受地段价值影响明显，部分临街 商铺租金居高不下的局面，滨河路临街商铺的租金均在元 平米年以上，光明街商铺租金预案 初步对本项目的商业主题选择为整合与商品房装修相关 的建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业， 弥补市场空白，根据各个行业对楼层的需求条件规划业态形成 义马狂澜家居建材城。项目定位方案提出背景 首先众多商品房的在销售之后必会进行装修，因此，与 商品房装修相关的建材陶瓷木材家私家纺五金 油漆型材等行业势必会被带动。 另方面，经过对义马建材市场进行调研时，发现家私 建材行业经营者整合意愿较为强烈，恰好符合本项目地块所具备 的特征。 因此，确定本项目的商业主题选择为义马狂澜家居建材 广场。 项目定位方案市场调查结果 行业经营户对站式家居建材市场的认可度 调查结果显示的经营户看好并支持站式家 居建材城在义马落户发展。的经营户表示愿意在站式 家居建材广场诞生后进驻经营。大部分的经营户已经意识到 行业分布零散，对经营和消费者都不好。站式家居建 材广场所具备的站购齐价格更低服务更好 是其他中小规模家居建材经营所不具备的。因此受到大部分 经营户的支持和赞同。也使本项目具备来自于经营户层面的 发展机会。家居建材消费者对站式家居建材市场的认可 度 家居建材消费者对站式家居建材市场支持率为， 对其无所谓的业主占了，对其不看好的占了。所以还 有部分的消费者需要加强引导。 市民对站式家居建材市场的认可度 调还将高达元平米年。与 其它区域的租金差距较大。主要是因目前商业经营未成规模等原因 所引起的。 六市场预测 未来该区域内商业用房需求预测在对经营户投资意向的调查过程中，大部分被访者都持 看情况而定的态度，说明目前义马市的商业地产销售受引导 成分较大，同时，也有的被访者正在考虑购买商铺，的 客户表示视地段及价格而定，说明在经营户中间，经济实力比 般普通市民要强，其投资意愿相比而言也更为强烈。的客户 表示不会进行商铺投资。市民对商铺投资概念的理解程度相对有 限。 综述 总体而言，义马市民对商铺还是有定的需求量，由于义马 市的商铺行业刚刚起步时，针对市场现状，我们的工作重点应放在 消费意识引导和区域概念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结 合主题商业的特殊性进行项目推广和销售招商工作。 第三章项目发展研究 七项目地块特征分析 项目区位分析地块形状不规则方形用地 地块位置滨河路与振兴路交汇处，属狂口社区，位于义