商品房部分总投资收益 率为。所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为 和，均高于基准收益率时的税前税后财 务净现值分别为万元和万元资本金内部收益率为， 高于行业基准收益率项目税前投资回收期为年含年建设 期在预设的年还款期内不含年建设期，利息备付率介于 之间，均大于，偿债备付率为，均大于资产负 债率为之间，小于资产负债率合理区间之间销售价 格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动时，内部收 益率分别降至和，但仍然大于基准收益率，因此具 有定的抗风险能力。 综上所述，本项目经济可行。 社会效益分析 本项目的实施有利于促进七台河市和谐社会的发展。 本项目的建设有利于促进七台河市经济健康稳定发展。 研究结论 本项目的实施，不仅符合构建社会主义和谐社会的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质。项 目的实施，对进步促进七台河市经济发展，加快七台河市城市改造 步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提 高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目 建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基 本具备，因此，本项目是必要的可行的。 经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加 快实施。第二章项目建设的背景及必要性 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质 当前，七台河市围绕作为东部经济圈中心的目标定位，紧紧 抓住有利的发展机遇期，充分利用自身区位地理优势，正在努力把自 身建设成为黑龙江省东部地区的中心城市。随着七台河市城建设的扩 大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设 计上体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节的布 置，如鲜花的摆放接待桌椅的摆设等 现场包装调整根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有 强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，步入商住宅小区，就让客户从视觉感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说 好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。建 议现场做以下内容销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理服 务销售人员服装，标志性的景观等。 第章总论 项目名称 英伦小镇居住区项目 可行性研究报告编制单位及法定代表人 可行性研究报告编制单位七台河恒基工程投资咨询有限责任公 司 工程咨询资格等级丙级 工程咨询资格发证机关省发展和改革委员会 工程咨询资格证书编号工咨丙 上级主管单位七台河市发展和改革委员会 电话 可行性研究报告编制依据 年国家发展改革委员会建设部发改投资号 建设项目经济评价方法与参数第三版 黑龙江省建设项目资源节约管理规定 核准通过，归档资 料。 未经允许，请勿外 传,国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 七台河市总体规划 七台河市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 国家部省地区现行有关标准规范 可行性研究报告编制的有关规范要求 建设单位提供的作为编制依据的数据和资料。 关于七台河市国融房地产开发有限责任公司开发建设英伦小镇 居住区项目申报意见函。 报告研究内容 本项目可行性研究工作范围是根据国家有关政策法律法规技 术规范标准定额以及建设单位对本项目的设想，着重对项目的背景 及必要性进行分析项目建设规模及建设方案进行论证建设场址及 建设条件的考察项目周围环境及周围环境对项目的影响分析项目 实施方案计划及进度进行安排投资管网提供的 煤气，由煤气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便 用户接入中国电信中国联通中国移动等通讯服务商已将电缆接 至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网 络运营服务商已将光缆接至市内。 主要建设规模及主要内容 建设规模 根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照中华人民共 和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准中建设 规模或类型人数规定，人均建筑面积平方米人约平方 米，按户人考虑，住宅建筑面积平方米，公建 及配套服务设施用房平方米，地下建筑面积平方米，总 建筑面积平方米，需新征建设用地面积万平方米 亩。 建设内容 本项目为多层和小高层住宅区，建筑面积为平方米的单元房 户建筑面积为平方米的单元房户建筑面积为平方米的单元房户公建及配套服务设施用房平方米，其中 商业用房平方米包括会所社区卫生所超市快餐店 银行电信等公建用房平方米物业管理办公平方米， 活动中心健身房平方米，其他配套用房平方米学校用房 平方米。 土地资源利用 土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必 不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照 按照中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准 中建设规模或类型人数规定，人均建筑面积平方米 人约平方米建筑密度。 本项目征地面积万平方米亩总建筑面积 平方米，按户设计，每户平均按人计算，人均建筑面积为 平方米容积率为绿地率为。 因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的 要求，本着因地制宜经济适用综合使用的原则进行科学规划合 理布局，完全满足合理利用土地的需要。 投资估算与融资方案 投资估算 经估算，本项目总投资为万元，其中开发投资 万元，预备费为万元销售费用万元，财务费用为万 元。 融资方案根据国发号文国务院关于固算资金来源经济效益及社 会效益等方面进行综合论证。 项目实施单位情况介绍 本项目实施单位是七台河市国融房地产开发有限责任公司，该企 业基本情况介绍如下 名称七台河市国融房地产开发有限责任公司 住所七台河市桃山区桃北街隆达综合楼 法定代表人鲁志林 注册资本伍仟万圆整实收资本伍仟万圆整 公司类型有限责任公司 经营范围房地产开发 成立日期二年九月二日 注册号 七台河市国融房地产开发有限责任公司是年月经七台河市 工商局行政管理局批准成立，注册万元，是集房地产开发销 售物业管理房地产项目投资策划为体的有限责任公司。 公司现有员工人，具有工程师建筑师经济师造价师会 计师等中级以上职称人，专科以上学历人数占，具有较强的技 术力量和开发建设管理经验。 目前，该公司满怀信心志存高远，凭借着不断创新的勇气锐 意进取的精神坚忍不拔的意志，决心做个工程，树个精品，逐 步把国融地产做大做强，为振兴地方经济，造福社会做出自己的贡 献。 项目建设地址及建设条件 本项目建设地址位于七台河市桃山区，市区南部，与万宝水库相 连，北侧紧邻交通干道国道。规划用地面积亩公 顷，地块呈狭长带型，基地地势较缓，场地平均标高约米。 中间偏西为地势高点，向两边地势递减，局部高差变化较大，标高在 米。高差为米。坡度坡向主要以度为主。基 地中东部有部分村民住宅用地，其余多为农业生产用地，周围环境 状况良好。 七台河交通便利，城市发达。省道横穿东西，国道纵贯南北，地方道路四通八达，项目用地距七台河市中心区约公里， 到七台河拟建新火车站约公里。城区建设日新月异，三纵五 横主干道路网已经形成。 目前七台河市的自来水供水总供给能力能够满足日常需要。排水 采用雨污分流制该区域用电由城市高压电源公网电缆供电， 周边设有的电源开闭所采暖为城市集中供热，采暖热源由七 台河市热力公司集中供热气源为七煤集团煤气公司中家及中介组织的作用，多渠道推进招商引资工作。 随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，七台 河市将会承接越来越多的来自东部发达地区的产业转移，届时将会 有更多的企业业主管理层专业技术等人员在七台河市长期工作和 生活。因此，他们非常有必要在七台河市购房生活，这无疑会为七台 河市的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析 由于七台河市住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以 项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员 企事业单位职工以及在七台河投资置业的人员为主。 近年来，七台河市经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众 生活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全市干部职工工资按 照收入分配制度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。此外，城乡居民收入增长快速。据市 长郭新双在七台河市政府工作报告介绍，过去的五年，经济总量快速 扩张，综合实力显著提升。全市生产总值规模以上工业增加值全 口径财政收入财政般预算收入分别是年的倍倍 倍倍，年均增长。累计固定 资产投资是十五时期的倍，年均增长。主要经济指标增速 位居全省前列。 七台河市的市委市政府对未来发展充满了信心和把握，提出了 全面加快强市步伐，努力实现更高跳跃的奋斗目标，确立了更好 更高更快发展的百亿工程，即年全市生产总值实现 亿元，全口径财政收入实现亿元，固定资产投资完成亿元。突 出强调坚持循环发展多元发展绿色发展创新发展统筹发展 共享发展六条基本原则，抓好调整优化空间布局加快推进经济转 型建设生态园林城市加强资源节约和环境保护加快科教人才兴 市步伐促进公共服务均等化深化改革扩大开放加强社会主义民 主政治和精神文明建设八项主要任务，并制定了规划实施