王朝祭圣地，尧天舜日名贯天下，毛泽东九 嶷山上白云飞，帝子乘风下翠微的壮丽诗篇，更使九嶷蜚声中外。 阳明山国家森林公园，大峰小峰连中峰，当天削去青芙蓉，山奇 树奇泉奇云奇佛奇。全国重点文物保护单位浯溪碑林，保 存完好的摩岩石刻有块，其中摩岩三绝大唐中兴颂石刻，为天下三绝之首。宁远文庙，全国重点文物保护单位，保存最为 完整仅次于曲阜文庙。道县月岩，其岩形浑园，入洞仰视，自东看象 上弦月，自西看象下弦月，从洞中看，蓝天当顶，园如满月，故 名月岩。江永千家峒，世界瑶族的发祥地，千百年来，无数迁居外 地和侨居海外的瑶胞先后不断来这里寻根祭祖。江华千里瑶山，山清 水秀，风情独特，住吊脚楼饮瓜箪酒，为崇尚自然的旅游佳境。 历史上，永州是文人墨客的神往之地。唐代著名文学家柳宗元 在永州谪居年，寄情于永州山水，写出了名扬千古的永州八记 和捕蛇者说等名篇名著宋代文豪欧阳修的画图曾训零陵郡， 今日方知画不如和诗人陆游的挥豪当得江山助，不到潇湘岂有诗 等不朽名句脍炙人口。还有元代文学家元结草圣怀素书法家颜 真卿，宋代诗人黄庭坚理学开山鼻祖周敦颐，明代地貌学家策划中心，最大程度的 整合永州本土酒店客源 与携程和龙网进行有效链接，进入全国酒店预订系统 开展会议营销和商务接待营销，与当地政府和机构及大型企 业进行会议营销链接。 酒店建立自身的营销人才网络 四酒店文化建设 酒店本身的企业文化建设，使企业文化成为核心竞争力 酒店品牌建设，策划商务活动和主题论坛。 加入世界华商协会，进入全球酒店联盟，被华商协会评为最 具成长性华商企业 酒店文化展示和酒店企业文化建设结合形成酒店营销的积聚 力 第五章酒店建设的依据和原则 第章项目概况 项目名称 上城国际大酒店五星级 二项目地址 湖南省永州市冷水滩区珊瑚路 三项目建设单位 建设单位湖南省冷水滩先达建设开发有限公司 董事长吴建先 项目负责人董庆东项目总监 编制单位湖南省冷水滩先达建设开发有限公司上城国际大 酒店筹备处 四项目经营面积平方米 五项目建筑高度 地下层，地上层，建筑总高度米。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,现在酒店建设已经进入关键期，已完成酒店投资万，建筑 工程已经全部完工，酒店的设备工程及配套工程正在紧张进行当中， 酒店完成投资情况列表如下 酒店项目目前已投入投资明细表 序号项目摘要金额万元备注 土地费用 前期工程费 地质勘探费 规划设计费 场地平整费 拆迁费 工程报建费 建安工程展，经济交流和商务交流日益频繁，现有的旅 游接待设施已经老化，无法适应永州的经济发展需求及人们的商务交 往需求。永州现有的酒店接待场所在信息化电子商务新型经济 的大潮流大背景下无法满足现在的商品经济社会和信息化经济社会 的沟通交流需要。在此背景下，建设个五星级具备高端商务接 待能力和政务接待能力并满足高端旅行消费者需求的酒店迫在眉睫。 随着永州市委市政府开发永州建设永州的需要，永州市旅游 城市建设已得到快速的发展，全市年接待入境游客万人次 年创汇万美元。年末，全市各类旅行社达家，其中国 际旅行社家星级旅游饭店家，三星级旅游饭店家级景 区个，其中景区个，景区个但却只有家已经老化的四星级酒店南华酒店，远远不能满足旅游和商务接待政务接 待的需要。因此高端旅游酒店市场具有极大的发展前景。 正是基于这现象和商机，本项目的投资商湖南省冷水滩先达建 设开发有限公司董事会决定在永州市冷水滩区建个高标准高生 态高文化品位的五星级酒店上城国际大酒店。 永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，是全国唯与广东广 西两省相毗邻的地区。全市面积万平方公里，居全省第二位。 人口万，是我国瑶民的主要聚居地和瑶文化的发祥地之。辖芝 山冷水滩两区和祁阳东安双牌道县江永宁远蓝山新 田江华九县。地形以山丘为主体，丘岗平俱全，是全省热量条 件最优的地方，年均气温约，无霜期长远 房屋开发费 附属工程费 消防工程 中央空调末端安装 水电工程 电梯工程 人防工程 园林景观费 营销费用 管理费用 财务费用税金 合计 六本项目为标准五星级涉外酒店 七本项目装饰设计风格为现代中国风格 八本项目为永州唯五星级酒店 第二章开发企业基本情况 湖南省冷水滩先达建设开发有限公司成立于九九二年，总部设 立在永州市冷水滩区，是永州市知名的多元化发展企业。公司主营房 地产开发商贸建筑材料物业管理农业开发电线电缆生产 和销售等。公司现有职工余人，其中大专以上学历人数达以 上，公司下设房地产开发公司绿色农业开发公司线缆电器公司。 多年来公司依托雄厚的资本及技术与成熟的开发理念，成功开发了 凤凰新村向荣工业新村上城国际商业广场等项目，探索 出了条与国际接轨的先进的商业物态与本土地经济有效嫁接的成 功之路，具有良好的经济效益和社会效益。 公司法人代表吴建先，男现年岁，大学本科，九七九年 从部队转业到地方后，直从事经济工作，在政府部门分管经济开发 区的开发建设，九九五年下海经营民营企业，为人诚恳言行致 思维敏捷理念先进，深得社会各界的好评。同时也为企业赢得了宝 贵的财富。现为公司董事长。 第三章项目经营市场分析 酒店市场分析 随着国家改革开放政策的纵深发展，永州市国民经济和社会发展 取得了长足的进步和双宽带免费 豪华单人房 不含早 支付方式 前台自付 不提供加床 周二周三 无早 无早 无早大宽带免费 豪华商务单人房 不含早支付方 式 前台自付 周二周三 无早 无早 无早表四年湖南国内旅游主要指标表酒店 地区床位数出租率 过夜人天 数 日游 比重 总人天数 日游人 次数 平均 停留 天数 过夜人 次数 总人次 数 过夜人 均花费 过夜收 入 日游 人均花 费 日游 收入 总收 入 计量 单位 个万人天万人天万人次天万人次万人次元人 天 亿人亿元亿元 公式 天数 长沙市 怀化市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市岳阳市 常德市 张家界 益阳市 郴州市 永州市 娄底市 湘西州 合计二目标市场预测 从上述数据分析后可得出结论，永州市的旅游市场，特别是酒店 市场正在迅速扩张，并具有巨大的利润空间，三家主要酒店的平均入 住率为市场平均入住率为。市场拓展潜力巨大。由于永州 市经济快速发展，宾馆酒店服务市场需求也在不断发生变化，出现新 的特点。在过去，宾馆酒店的价格区位交通状况周边环境宾馆 酒店服务消费者选择的决定因素，而现在则筹备小组， 公司总经理董庆东为项目总监的上城国际大酒店筹备处，专门负 责本项目的实施，并制定了严格的组织实施计划。公司为保证将来酒 店项目的正常运营，高薪聘请专业酒店管理人才陆友星李高亭加盟 上城国际大酒店筹备组，陆友星原为康年酒店管理公司执行总经理， 曾先后在长沙神农酒店湘泉大酒店和广州白天鹅宾馆等著名酒店有 过良好职业记录李高亭原为上海建国大饭店常务副总，曾先后在上 海锦江湖南通城酒店进行酒店管理。 整个项目筹备处集中了各个专业的优秀人才，以良好的职业操守 和卓越的项目管理及运营能力进行上城国际大酒店的筹备。二组织原则 本项目在董事长领导下，由项目总监根据公司章程管理。 本项目的相关审批手续由上城国际大酒店筹备处负责项目的不动 产管理由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司负责项目的发包，材 料采购事宜由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司进行招投标管理。 三营销策略 酒店基础设施建设硬件 酒店装饰 酒店营业区域进行互动设计以利于各营业区间的营业整 合。 营造温馨和谐的酒店环境 酒店经营项目之间的互补配套 酒店周边环境建设 二酒店管理建设软件 酒店员工培训 酒店管理制度设计 酒店网站建设 完善的酒店管理系统 酒店管理流程设计三酒店销售渠道建设 引进国旅和中青旅进驻酒店开展扎实有效的旅游落地接待网 络 开展协议单位合同营销成立营销宾馆酒店的服务水平 住宿和餐饮的舒适度信息化程度商务办公及就地实现商务功能的 程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者的选择取向。并且本 项目从地理位置来看处于永州市的城市中心区，从投资角度来说，有 很高的酒店经营潜力。 本项目定位于五星级高级酒店。同时，我们经过大量的市场调研， 发现随着经济发展水平的提高，消费者对宾馆酒店建设的要求更高， 越来越注重健康舒适安全方便。功能完备和服务特色和注重文 化品味已成为酒店服务业发展的必然趋势。建筑造型遵循当地历史文 脉，具有深厚的文化内涵及独特的审美个性，建筑空间尺度宜人，富 有亲和力，利于人与人之间的和谐相处满足人流疏导道路交通 城市消防环境保护节约能源安全防护等方面的要求。可以说， 本项目社会影响力与号召力凸显，极易获得消费者认同感，从而促进当地酒店服务业和旅游业的发展。综上所述，我们认为在此地建设 个功能完备高端高文化品位的五星级酒店必将受到市场的亲睐。 因此，建设上城国际五星级酒店市场前景是非常看好的。 第四章项目组织实施 组织实施 本项目为湖南冷水滩先达建设开发有限公司的重点投资项目， 也是湖南省永州市确定的市重点