四可行性研究报告之内容及主导理念 可行性报告的主要内容项目的市场分析及项目的优势分析项目的 选址与建设条件项目的规划方案项目的实施进度安排投资估算资 金筹措经济评价风险分析并提出结论性的意见。 该项目按照精心组织配合建设的原则，通过有效的营运，实现项目 良好的经济与社会效益，从而达到业主对资产的营运保值增值的目的。 论证的过程本着客观科学和谨慎性原则进行。 五项目主要技术经济指标 御景铭洲主要技术经济指标表 序号项目指标 总用地面积 总建筑面积第页共页 绿地面积约 容积率 绿地率 商业办公面积 车库及设施 第二章市场分析 重庆市房地产市场分析第页共页 年月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开 发西部的大幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要 的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以 及前景广阔的市场，使重庆作为新轮投资的热点地区，大量的国外资金和 国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气， 为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。随着国际国内实力雄厚 的财团公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发 展形成的个人财富，成为重庆房地产产业发展的强大动力。 重庆市房地产市场的发育程度和价格水平与沿海城市相比存在较大的差 距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长的需求成 为重庆市房地产发展的巨大动力。中房指数显示，年重庆市保持 了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。 市场前景 重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地， 有文字记载的历史已达多年。年重庆市作为全国第个城市综合 体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋 第三章建设规模与选址 第节建设规模 项目总占地面积约，总建筑面积约。小区内建筑以二 类高层为主，辅以临街的多层裙楼，建筑物功能拟以住宅商业及 办公车库为主，辅以小区内的配套设施建设。项目绿地面 积约，绿地率，容积率，泊车位约个，居住 户数约户。 第章总论 第节项目概况 项目名称 重庆御景铭洲 二建设单位 重庆置业有限公司 重庆房地产开发有限公司 三项目负责人 重庆置业有限公司王晓燕 重庆房地产开发有限公司张力丹 四建设地点 重庆江北区五里店立交桥五桂路 五建设性质 新建。政府补偿用地。 六用地面积 ， 七用地性质 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页共页 住宅商业办公 八建设规模 用地面积，建筑面积，住宅，商业面积 ，地下车库及设备。 九总投资及资金筹措 总投资万元，自筹万元该项目后期投入资金由重庆 房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形式解决。 十容积率 十绿地率 第二节项目背景 建设单位基本情况 重庆房地产开发有限公司成立于年，位于重庆市渝北区龙溪镇 松石大道，在重庆地产业矗立已逾年，成功开发了龙脊小区，白鹤林 小区，龙渝大厦，小区等近万平方米的项目，而即将推出的 ﹒御景豪庭，更是人呕心沥雪后的又佳作。在年，公司被重庆市 工商局渝北区分局认定为重合同，守信用企业。 公司实力雄厚，集开发策划营销物业管理于体，实行专业化流 水线服务，公司主要成员毕业于重庆大学等名牌大学，能力出众结构年轻 充满活力。加之公司管理上奉行以人为本，麾下精英团队精英永驻。公司 立足于市场致力于专业化服务，诚信为首，本着服务生活每天的宗旨，第页共页 以安居小康为出发点，为置业者量身打造出充分融入现代生态概念的居家 时代。 尤其是即将推出的﹒御景豪庭，无论从市场定位，户型设计，还是 到环境配套，他都更富于人性化特征，是专为热爱生活渴求完美的置业者 精心雕琢量身定做。每处，每步无不彰目，开发面积 约万平方米，项目已全部完工，投资约亿元。 投资修建天缘居项目由我司与天赐物业发展有限公司共同投资开 发的天缘居项目，工程总建筑面积万多平方米，工程投资超过万元。 现进入工程首尾阶段，将于年月正式交房。 三项目提出的必要性第页共页 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是切经济活动的基础和载 体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高 度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前 提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外， 房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采 取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入个大发展 大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右， 虽比改革开放前提高了许多，但与些发达国家和中等国家相比，还相差几 倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入房价比为五倍左右，正处 于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消 费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的段时间内的消费热点，市 场将会保持相当长时间的旺盛期。 年，重庆经济以上的速度增长，高于全国，其经济增长速 度列全国第位，西部第位。根据重庆市计委的报告，年全市的 预计增长。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城 镇人口住房面积为平方米，低于全国的标准水平。按照国家的相关规划， 到年城市化率要达到的目标，而重庆市目前城市化率仅为，低 于全国的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市 化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有万农村人口移至城市， 如果三分之的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进步 的大幅度增加的可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米， 按照建设部等部门的规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方 米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未第页共页 来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发 潜力。 三可行性研究报告的编制依据 重庆市规划局渝规设证北龙字显匠心独具。 重庆置业有限公司系企业集团的全资子公司。企业集 团实力雄厚人才资源丰富，投资领域横跨基础设施及不动产开发，投资地 域包括北京深圳大连昆明重庆等地。置业秉承自强不息厚德 载物的企业精神，坚持尊重资本善待人才的经营理念，凝聚了批 既具专业水平又富有实践经验的博士硕士群体，共同打造人才高地，创造 企业品牌。 二项目提出的理由 符合城市建设规划 为了加快北部城区的开发建设，结合江北区以及五黄路的城市建设规划， 根据我司与重庆市北部城区开发建设办公室签订的北部城区五黄路项 目建设投资补偿合同约定，我司拟以以路换地投资模式所获得的江北 区五里店岩口合作社补尝土地与渝北区龙塔十七社补偿土地进行时尚社 区巴蜀城项目组团工程开发建设。 因此，该项目的建设不仅符合江北城市建设规划，同时，又符合江北五 黄路的区域规划建设要求。 区域市场消费需求增大 北部新城的大开发带动了江北渝北两个区的经济发展，房地产业在这第页共页 两个区的发展也十分迅速，特别是以五黄路的迅速北崛起，带动了红黄路红 旗河沟黄泥滂红石路红旗河沟大石坝欧式条街为主的区域的 快速发展，中高档住宅成了重庆主城区市民的抢手货，金科花园皇冠 花园已经断货。迅速填补市场需求的空白，释放江北区居民的居住压力， 对政府和民众都是件功德无量的好事。 企业品牌较好 重庆公司和重庆房地产公司，是房地产市场上的两支劲旅。曾经 建设的项目深受重庆市民的宠爱。重庆有限公司是专业从事房地产综合开 发的企业。公司始终坚持务实诚信卓越创新的企业理念，理性开 发，稳步发展，先后成功开发 投资修建五黄路我司通过以地换路中标后修建的五黄路，积 极组织资金，排除了大量拆迁等干扰因素的影响，组织施工监理单位保质 保量进行了五黄路建设，于年月日顺利通车，工程质量优良。五 黄路总投资超过亿元。 与金科创新能达公司的合作开发通过以地换路模式，我 司获得五里店周边数百土地作为投资补偿，先后与金科创新能达等公司 联合开发了金科花园江南山水创新绿色家园等项变电站座，变电站正在规划建设中。 生态环境黔江区是全国著名的优质烟叶基地和重庆市主要中药材生产基地全区森林覆盖率，木材积蓄 万立方米境内有银杏红豆杉铁尖杉黄杉鹅掌秋等珍稀树种，野生动物种牧山草坡万亩，是理想 的畜牧产业基地。 金融保险设有中国人民银行中国工商银行中国建设银行中国农业银行中国农业发展银行城市信用 社农村信用联社等金融机构和中国人寿保险公司中国财产保险公司平安保险公司等保险机构。是渝东南金融中心。 医疗城区现有医疗卫生机构所，其中医院所，医疗床位个，建立国境外人员固定诊疗室和医疗 专家组。 教育现有中等师范学校所，中等专业学校所，完中完小各所，其中黔江实验中学和黔江实验小学列 入重庆市重点中小学，师资雄厚，环境优美。 居住建有腾龙苑祥龙苑公务员住宅小区等具有良好物业管理完备生活设施的住宅群。现有涉外旅游宾 馆酒店家，其中涉外四星级和三星级酒店各家，二星级宾馆家，其