积 建筑占地面积 总建筑面积 其中 房屋建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 项目折现率 财务内部收益率税后 财务收益净现值税后万元 财务内部收益率税前 财务收益净现值税前万元 投资利润率 销售利润率 贷款偿还期年 第二章项目建设必要性分析 搞好粮食生产和流通，确保粮食安全，是各级政府和粮食部 门需妥善解决的问题 国以民为本民以食为天粮食是关系国计民生的重要战略物 资，粮食安全与社会的和谐政治的稳定经济的持续发展息息相关。 完善粮食应急储备体系，确保粮食市场供应最大限度地减少紧急状 态时期的粮食安全风险是政府的职责也是粮食安全保障体系的重 要组成部分。粮食是关系国计民生和国家经济安全的重要战略物资， 是人民群众最基本的生活资料。近年来，受农业种植结构调整耕地 城市化进程加快等因素影响，粮食安全问题日益突出。特别是 年第四季度以来全国范围粮价迅速上涨，引起了各级党委政府及社 会各界对粮食问题的广泛关注。搞好粮食生产和流通，确保粮食安全， 是各级政府和粮食部门需妥善解决的问题 粮食安全是最大的安全，是内生的安全。要做到未雨绸缪， 就必须永远绷紧粮食安全这根弦。 我国是发展中的农业大国，耕地仅占世界，而人口却占世 界的，十几亿人的粮食问题始终是头等大事。年我国政府 发表的中国粮食问题白皮书，明确表示中国能够依靠自己的力量实现粮食基本自给，这是我国政府解决粮食安全问题的基本方针。高 度重视保护和提高粮食综合生产能力，建立稳定的商品粮生产基地， 建立符合我国国情和社会主义市场经济要求的粮食安全体系，确保粮 食供求基本平衡，这既是我国政府解决粮食安全问题的基本方针，也 是基础方 案，选层碎石灰粘土为基础持力层。 气候条件莲都区属中亚热带季风气候，特点是冬夏较 长，春秋较短，日照充足，雨量丰沛，夏季炎热，静风频率高。市区 极端最高气温为，极端最低气温为，年平均气温为 平均无霜期天市区常年平均降雨量毫米常 年主导风向为东北风，频率为。 交通运输条件场址离国道约，铁路专用线 及铁路通信设施直达中心内，两侧有规划中的宽的道路，交 通十分方便。 公用设施条件市政基础设施配套，场址公用设施条件 好。 场址内无其他建筑物，不需拆迁安臵。 总图运输方案 第章总论 项目背景 项目名称 粮食物流铁路仓储配送中心工程项目 承办单位概况 企业名称丽水市粮食总公司 住所丽水市高井弄号 法定代表人邱鹤海 注册资金万元 经济性质国有 经营方式批发，零售加工收购管理 经营范围粮油粮油制品其他食品 市粮食总公司是年成立的国有粮食企业，公司主要经营 粮油及复制品副食品农副产品，年市场商品交易额达到 亿元上交税收万元公司经营业务收入万元，是丽水市粮 食系统的骨干企业。公司曾在年以前长期租用丽水火车站的弹 药仓库及专业用线作为饲料及农副产品经营以及稻谷中转的基地，从 事铁路粮食中转经营工作。 公司所属的粮食副食品批发市场，是个拥有万平方米 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,的经营场地，间店面，是浙西南最大的粮油副食品批发市场， 年交易额达亿元，辐射面遍及个省市县，经营产品有副 食品粮油及复制品食品滋补品干果百货日用品化妆品 塑料制品烟草等十大类共计多个品种。是浙江省百强市场和 区域性重点市场。 可行性研究报告编制依据 浙江省关于进步深化粮食流通体制改革实施意见 浙江省粮食安全预案试行 市现代物流发展规划 投资项目经济评价方法与参数第三版 丽发改经贸号关于莲都区浙西南粮食物流铁路 仓储配送中心期项目建议书的批复项目概况 根据年市发改委对市粮食物流中心建设问题的专题 调查，以及省粮食局和市政府领导提出的粮食安全保障要求，同时 考虑运输条件城镇规划等因素，规划以两库中央粮食储备库 市中心粮库为依托，在火车站东侧建设个年经营量万吨， 占地约亩包括现有两库的亩，仓容吨已建成，并配有 条米的铁路专用线，总投资万元不含已建成两库的投 资，集粮食交易仓储加工配送军粮供应信息质量检测 为体的粮食交易中心市场。 建设地点 中心期项目建设地址，选择在莲都区水东村，即金温铁路 货场东侧，占地面积，该地块使用权属金温铁道公司所 有，金温铁道公司同意合作建设，使用期年协议已签订。二期 项目建设地址在中心和市中心粮库东侧约亩。 建设规模与目标 项目分两期实施，期拟建个年贸易量在万吨的粮食交 易区，占地，总投资万元不含征地费 主要建设内容 期工程建设主要内容 是沿铁路专用线建中转仓库幢，计平方米二是建仓储配送仓库幢，计平方米 三是建二幢经营用房，总建筑面积平方米。设摊位约个， 预计能容纳家粮油经营企业批发户在此进行现货交易 四是建三层综合业务用房，建筑面积为平方米。用于业务 管理电子商务检测中心用房粮食拍卖大厅安全保卫用房，其 主要设臵为拍卖大厅电子商务粮油检测中心市场管理办公用 房军供接待室与铁路货运站业务用房等 五是由金温铁路公司投资建条米铁路专用线。 方案实施年限。期工程在招投标完成后，在个月内竣工 并投入使用。二期工程在期工程运行正常后，再行实施。 主要建设条件 项目建设符合城市总体规划，建设场址的租赁协议已签订，建设 资金已初步落实，水电等市政基础设施需配套建设，项目外部建设 条件较好。 项目总投资及效益情况 项目总投资万元。 项目投入运行后，年收入万元，根据财务现金流量表计算， 税前财务内部收益率为，税前财务净现值为 万元，税后财务内部收益率为，税后财务净现 承办单位提供的资料 工程咨询委托书 项目提出的理由与过程 从年起，浙江省在全国率先实行粮食购销市场化，全面放 开粮食市场，放开粮食批发经营，大力培育各类粮食市场，将市场机 制引入粮食购销领域中，粮食购销市场化已经势在必行，但是市 完全没有个成规模的粮食交易场所，粮食物流基础设施的建设就显 得非常必要和迫切。 目前市的粮食市场粮食经营主要以私营企业和个体户为主， 规模小经营场所分散，无法与国内的产粮大省形成对接，这是市在粮食安全方面存在的个隐患。现有的粮油副食品批发市场，其 管理的硬件和软件都已跟不上城市发展的要求，市场周边环境车辆 管理市容市貌等都给创建文明城市带来很大难度。从近年来有关部 门对市区的粮食加工企业和经营户的粮食质量检查情况看，市市 场粮食质量并不乐观。由于没有个集中统的粮食交易市场，给粮 食质量的市场监管增加了难度。 其次，由于市经济总量较小，政府要承担所有粮食波动风险 存在定的困难，有必要采取各种粮食储备手段。当前比较致的观 点是认为藏粮于市市场是个既经济又安全的办法。藏粮于市 的前提条件是要鼓励更多企业和个人参与到粮食经营中来，增加 市场粮食周转总量二要有个相对集中的粮食交易场所，使处于流 通环节中的粮食在必要时共同参与政府的统调控，以提高政府的市 场调控能力。 该中心是市发改委和金温铁道开发公司的合作项目，是 建立市粮食物流体系的重点工程。该项目由市政府领导直接联系 督办，市发改委负责提供前期服务工作。为加快中心建设，市政 府出台了扶持项目的系列优惠政策和措施，市府办下发了市区粮 食仓储物流中心项目建设专题会议纪要号同时金温铁 道公司为支持中心建设，提供了许多优惠政策是货物综合服 务费收取给予优惠二是负责铁路专用线及铁路通信设施的建设，不 计算在总投资内，不计股份三是在铁路运价装卸费等方面给予 定的优惠。因此，建设浙西南粮食物流铁路仓储配送中心十分必要且紧 迫。 个体户为主，规模小经营 场所分散，无法与国内的产粮大省形成对接，这是市在粮食安全 方面存在的个隐患之。 现有粮食批发主要集中在市粮油副食品批发市场周边不适 应当前粮食批发业务规模经营需求。 现在的粮食批发业务主要集中在市粮油副食品批发市场周边，其 运输卫生安全等问题已影响到城市道路交通和附近居民的日常生 活，亟待搬迁。许多粮食经营大户也曾多次要求建设新的粮食专业批 发市场。粮食储备是平抑价格大幅度波动的种补充粮源。政府通过 粮食缓冲储备，可以在很大程度上平抑粮价的剧烈波动。投向粮食储 备的费用，就是为了提高国家粮食安全程度的预付成本。 粮食物流中心建成后，随着粮食经营企业数量的增加，在市场流 动的粮食数量也会相应地增加，对整个市场来说就等于增加了粮食动 态储备。中心建立后，年中转交易量可达万吨，能满足本市绝 大部分的粮食需求，能较好地解决市粮食供需矛盾，有利于市 粮食市场的稳定，有利于市场粮食品质的监管，有利于政府粮食宏观 调控能力的提高。 第三章需求预测 我市资源状况与粮食生产基本情况 我市粮食生产总体趋势是呈逐年下降的走势，方面是农业产业 结构调整的需要，另方面是，加入后对我国粮食生产和粮食市 场产生严重冲击。世界主要粮食出口国美国加拿大澳大利亚等， 由于人少地多种植规模大科技含量高，无论是质量还是价格与我 国相比均具有明显的优势，而我国农村受大量农业人口的约束，粮食 规模化生产程度低，加之技术条件限制，短期内提高人均粮食种植面 积，大幅度降低生产成本的可能性不大，降低流通环节的费用开支也 存在较大难度。所以，国内粮食价格下降的空间很小。这样，在粮食 进口逐年增多的情况下，我国粮食生产和粮食市场面临严重的冲击和 挑战。国外优质低价粮