物业调查 深圳地铁沿线物业简析 深圳地铁线路图 地铁期工程由号线东段和号线南段组成，号线东段以与香港相连的罗湖口岸为起点，经繁华的市中心国贸老街大剧院科学馆华强路岗厦会展中心购物公园香蜜湖车公庙竹子林侨城 东华侨城到世界之窗号线南段以皇岗口岸为起点，经福民站会展中心市民中心到少年宫。 深圳地铁目前开通号线，全长个站点目前已全部开通，由于在建过程中充分参考香港地铁运作模 式所以在经营过程中形成专门招商公司及与沿线物业充分互动形成地铁经济。 深圳地铁主要沿线分布的写字楼酒店商业 华侨酒店金凯莱酒店 金光华广场金世界广场福明家 地铁号线号线地铁联体商业分布 情况 罗湖商业城地下商场在建 地下独立层 商业在 建新城市 购物中心 金光华国贸 八达商城金泰地 铁商场 千万家 项目 北方大 厦地下 项目 万象城华联商业街 岗厦会展地下商 业街规划 中 与岗厦的连通 商业街规划 中金中环大 厦在建大 中华在建 兴万家居家 生活广场 其他站点省略 罗湖站 国贸站老街站 大剧院 华强 站 购物公园 站 科学馆 岗厦 站 会展中心 少年宫市民中心会展中心福民站皇岗站 号线经营业态统计 部分地铁出口与地下对接口图片 地下商业布置地下出口布置地铁出口与商业对接 地铁沿线接口商业写字楼物业 金中环喜年中心英龙展业卓越大厦 商业经营两大特点 从地下经营业态看 深圳地铁在建设过程中，有效与沿线开发商共同打造。使有限的土地效益得到放大。其中号线共个站点， 个与地下商业相连。都以地下设层为主。地下商业多以独立店铺为主，其中有小型超市个城市主要的人流物流集散地，同时造就了火车站商业的繁荣，火车站商业般是依托 于火车方便的运输功能和巨大的流动人口的消费需求而发展，因此商业经营的特征明显，以快速消费批发 商贸为主，也有的城市火车站商业和地铁商业交汇，大大提升了商业经营的范围，同时延伸了办公酒店 住宅等物业。 第章项目总论 项目概况 项目暂定名 中天世纪考虑到项目的商业秘密，对内外以工程代称 投资商 香港中天基金会有限公司 开发商 四川中天世纪建设投资开发有限公司香港中天基金会组建项目公司进行工程项目的整体开发建设 策划服务团队 成都卓越房地产代理公司和中为集团策划部组成精英团队，共同打造工程。 项目位置 地块位于成都市火车北站广场东侧，北靠北站售票大厅，南临二环路北三段。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 地块面积及边界长 项目地块面积平米约亩，整体呈比较规整的长方形，展示面良好，长约米，宽约 米，南北朝向。 项目现状 项目地块由六个部分组成万通商场九州宾馆干道公交站长城大厦建兴宾馆所，目前这五个 部分都还未拆迁，处于营业状态。 万通商场公交站 九州宾馆 长城大厦 建兴宾馆 二项目建设的必要性和紧迫性 由于项目处于火车北站商圈，加之成都地铁号线和五号线施工在即，为万通商城和九州宾馆的改造提 供了千载难逢的大好机遇，火车北站传统商圈的商业价值和地铁经济的不可复制，为工程的实施创造了 绝佳的条件，这是不容拒绝和放弃的巨大商机。唯有顺势借力整合提升现有传统业态，才能把握未来 火车北站商业旗舰的方向。 经过市场的调查和研究，我们认为工程的战略定位就是 工程施工必须与地铁工程施工全面接轨，要在设计上与地铁施工同步进行 注重工程与地铁工程的无缝对接，因为这将给工程的改造带来不容复制的巨大商机 整合火车北站传统商业价值，实现与地铁经济的成功互动，这是投资商必须高度关注和尽快启动运作的 前提和条件。 建设工程的必要性 第工程地处地铁号线及号线交叉处，两立即确定设计单位并完成方案设计，根据目前掌握的情况，与 铁二院进行设计合作能保证与地铁施工的顺利对接和协调，可实现让对方积极协助投资方完成符合地铁公司 要求的结构设计方案，以确保工程能在明年月份和地铁施工无缝对接。 三项目研究方向 由于项目处在火车北站的特殊位置，人流量巨大环境嘈杂加上地块本身的狭长展示效果好的特点， 本案的居住功能偏弱居住价值偏小。因此本次调查研究的方向主要是项目的商业价值和商务价值，同时考 虑地铁经济对本案的推动作用，在定位研究上通过同地铁的有效结合，最大限度的提升项目的商业和商务价 值，并确定本案的发展方向市场容量形象档次经济回报社会效益等问题，证明项目切实可行。 四我方为项目所做出的努力 积极促使地块整合成功 我方为项目的土地整合上做出了不懈努力并取得实质进展。已成功使干道地块同万通相连，形成了本项 目目前地块的个整体性和规模性现正努力促成长城地块和建兴地块同本案的整合，为项目的持续发展提 供支撑。 为企业和政府搭建沟通平台 本案要想取得成功，获得政府的支持将是非常重要的环，我方积极为企业同金牛区政府和荷花池办事 处之间搭建沟通平台，协调企业同政府之间的关系，使项目获得了金牛区政府和荷花池办事处的大力支持。 积极同地铁公司接触 本案同其他商业最大的不同之处在于同地铁之间的无缝对接，我方积极同地铁公司接触，了解地铁的 最新动向和相关情况，积极推动本案同地铁之间的无缝对接。 协助新公司的注册 为了开发需要和政府的财政支持，注册新公司势在必行。我方积极协调新公司注册的各种手续和关系，极 力促成新公司的尽早注册成功。 获取火车北站的发展规划方向 为了保证项目的定位准确，我方通过各种资源获取北站的未来发展规划，为项目的可行性报告提供了 可借鉴的规划依据。 进行详细的市场调查 为使本次的可行性研究报告做到有针对性和准确性，我方调动公司的人力物力和财力历时个月， 对成都和城北的商业酒店和写字楼市场进行了专项的调查，为项目的业态定位和产品设计提供了有力的数 据支持。 第二章地铁及火车站物业调查分析 由于本案是成都皆临地铁线，其中西临号线，北临号线。 工程的建设已经取得金牛区政府的认同和支持，站在为政府倾力打造火车北站商圈的高度，力争让工程 尽快成为成都市和金牛区重大市政改造工程和政府形象工程。 第二火车北站商圈历来脏乱差，社会治安问题相当严重，各级政府都把火车北站整体形象的 打造列为政府重点工作推进，这是工程的高度所在。另外，成都两大交通枢纽火车北站与双流航空 港是省市政府对外的脸面和形象，打造火车北站商圈是企业的发展需要，更是政府的要求。工程的实施 有利于尽快提升城市形象，改善城市的招商环境，必将会得到政府的大力支持，对于项目需要整合的资产， 政府可通过专题协调会解决施工过程中的问题和难题。 第三地铁号线于明年月份形成隧道，与工程项目接口最迟至明年月份施工，工程必 须于此时与其对接即形成同步地下通道。这将极大地提升商业业态的价值和经营的潜力，为火车北站商圈 的打造增添处独特的商业风景。 第四原二环路下穿隧道及人防设施拟与工程地下商场连通，二环路过街人流和商流将直接进入 工程的地下商场，并且可部分利用原人防设施。这举措将把巨大的人流和商流直接导入工程，真 正地形成在火车北站商圈无与伦比的竞争优势和商流中的颠峰地位。 第五工程北侧与地铁号线相平行并紧邻，在设计时须充分考虑将来对地铁号线施工的结构影 响。这将有利于投资方与地铁公司的友好合作，特别是对地铁号线的设计对接将实现投资方对工程的 全部预期。 建设工程的紧迫性 第工程的设计工作要尽快进行，首先要取得地铁公司认可后方可通过规划报建。而且要求必须在结构设计上有个双方共同认可且双赢的合理解决方案。如果与地铁公司的合作与配合不到位，投资方关 于工程的全部预期就不能实现，而且会给公司带来巨大的损失，这是我们必须高度关注的。因为地铁工 程的进度已不允许我们懈怠，如果错失良机，就等于坐以待毙。地铁工程是政府工程社会工程民心工程， 建设的步伐不会因为企业的原因而停下，若投资方不能与地铁对接并启动工程，那么待地铁线建成以后再进 行改造，其损失将无法估量无法挽回。 第二鉴于工程的紧迫性，投资方影院五楼通讯器材家 私家居用品六七楼美食电玩，超市负层吉之岛百货超市，天贸南大百货占据了二楼三楼七 楼部分商场。 天河城里商家的经营风格都是比较统高档，经营状况也相当好基本没有空铺，楼预计在 元左右。 住宅 怡富尚苑辉煌大厦金泽华庭纵横缤城 地铁物业小结 通过以上对全国几个线城市的地铁的调查分析不难看出，地铁给每个城市的商用物业带来了巨大的发展空间，依靠地铁巨大的城市人流运转，在各个站口形成了聚集型的商业口岸或商圈，改变了传统意义上的 城市核心商业口岸。 每个城市的地铁站的周边商业开发，都非常注重同地铁出入口的对接，让地铁人流尽量转化成有效的商 气，促进周边商业的经营发展和物业升值，同时也给人们的生活带来极大的方便，地铁的经济效益和社会效 益彰显。 我们有理由相信成都的地铁凭借高起点的规划，能让地铁的价值发挥的更大也有理由相信本案的建设， 通过学习先进经验，能让地铁给本案带来更大的发展空间。 二火车站物