以及专业的设计营销团队，旗下品牌为老船夫。 老船夫以企业雄厚的综合实力为平台，拥有强大的资源整合能力与产品 研发生产能力，产品品类涵盖船木家具船木整体橱柜衣柜等家居产品，同时 涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发生产制造规模销售等系统的智慧型创新型科技型朝阳产业。 老船夫以生产展示营销服务的多角架构为基础辐射中国进军国 际。我们独有的行业开创性优势具备以下几点 首创中国高端商道之大成的永久商业模式 成熟的家居品牌运作经验与盈利模式 家居空间产品设计装饰集成化的创新概念 原创性订单式礼品化的产品消费概念 优化的商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨 老船夫拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目，主要用于建立南中国较大规模的 船木家具开发制造中心，以此奠定老船夫华南地区的规模生产与创意设计优势， 并满足香港老船夫集团日益增长的东南亚市场销售需求，同时也为老船夫创设南 部生产基地，将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。 四研究结论 香港老船夫家具项目符合规划，符合国家扩大内需，鼓励消费， 稳定家具市场的政策品牌效应。 目前的中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开 发和销售有利。 项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。 项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。 项目是唐山城市核心区的大型综合体项目，项目包含大型商 场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅，各物业互相促进 复合创生更大的升值潜力。 劣势 项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。 目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期， 项目的销售压力较大。 目录 第章总论 项目背景 二项目开发单位概况 三项目申请报告编制依据 四研究结论 第二章市场分析 房地产投资环境分析 二滁州房地产市场总体分析 三滁州中心区房地产专业市场分析 四滁州购房客群分析 五项目自身条件分析 六分析 七项目定位 第三章建设选址与建设条件 项目选址 二区位分析 三地块现状 四建设条件 第四章项目开发技术方案 规划设计 二建筑设计 三结构设计 四暖通设计 五给排水设计 六燃气设计 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,七电气设计 八弱电和智能化设计 第五章节能方案分析 编制依据 二能耗分析 三能源供应状况 四能耗指标 五节能措施 六节能效果 第六章环境和生米，建设用地面积万平方 米，总建筑面积万平方米，地上建筑面积万平方米，其 厂房万平方米厂房体验馆万平方米商务办公写字楼 万平方米体验酒店万平方米，地下总建筑面积 万平方米，容积率，建筑覆盖率，建筑绿地率，停车 数量辆，建筑高度米，广场面积万平方米。 项目投资 本项目总投资万元，其中工厂费用万元，工厂建设其他 费万元，体验馆费用万元，材料费用万元，办公楼和 渡假体验酒店万元，基本预备费万元，建设期利息万 元 资金筹措 本项目资金来源有自筹万元，二申请银行贷款万元。 主要评价指标 以老船夫首期投资项目所带来的产品销售收入为准，套年的产量 可为老船夫创造约千万的销售收入，加上工艺品礼品装饰材料等服务 产品销售收入，预计期投资项目总共能产生约千万的销售收入。 二期酒店工程及三期创意办公园区商铺等设施投资，部分以租金体现， 部分以铺位销售体现。 在税收方面，以增值税消费税营业税所得税等税费项目计算，预计能 为税务部门增加百万元的税收。 项目建设期个月。 二项目开发单位概况 单位名称香港老船夫家居集团 住所香港九龍長沙湾東京街號恒邦商業大厦 法定代表人梁寮生 注册资本万元 实收资本万元 公司类型有限责任公司法态影响评价 项目所在地环境现状 二项目建设对环境的影响和对策 三项目建设对生态环境影响的结论 四地质灾害影响分析 第七章组织机构与人力资源配置 第八章进度计划 工程进度安排 二工程进度甘特图 第九章项目招投标方案 招标范围 二招标组织方式 三招标投标区域 四招标方式 五招标公告的发布与媒体 六项目建设招标程序 七注意事项 八预期目标 第十章安全与消防 危险因素分析二安全措施 三消防措施 第十章投资估算及资金筹措 投资估算 二资金筹措 三贷款与偿还计划 第十二章经济评价 财务评价 二国民经济评价 第十三章财务风险分析 第十四章评价结论与开发建议 附表 附表主要技术经济指标表 附表总投资估算表 附表建筑安装工程估算表 附表投资使用计划与资金筹措表 附表销售收入销售税金及附加估算表 附表租房收入和经营税金及附加估算表 附表酒店运营收入及成本费用估算表 附表损益表 附表财务现金流量表 附表借款还本付息表 附图 附图项目地理位置图 附图项目总平面图 附件 附件企业法人营业执照注册号 附件土地拍卖协议 第章总论 项目背景 项目名称中央商务区城市广场 项目开发单位置业有限公司 项目建设地点 该项目位路。 项目建设规模 该项目规划用地面积万平方 预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境的逐渐企 稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场 消 化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当的情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。 写字楼市场分析 唐山目前在租售的写字楼项目只有不到个，分布于新华西道， 北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模 的商务办公区。 唐山实际供应的办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模 的物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点的地 方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。 唐山写字楼目前出租的情况都不太理想，入住年以上的写字楼 入住率只有左右，客户主要是唐山当地的些商务流通类 公司小型设备科技类公司，以及些广告咨询等中小公司等。 写字楼是第三产业的经济载体，同样，第三产业的发展是写字楼 市场的主要需求来源，从唐山的产业结构看，第三产业占经济的比例 ，第二产业占，是典型的工业型城市，第三产业发展相对落 后。 从第三产业就业人数的增长率看，近三年的平均增长率为， 且近年增长率逐年降低，故就写字楼的需求潜力而言，唐山市场的写 字楼市场空间有限。 公寓类市场分析 唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式的酒店式公 寓，基本是偏办公的公寓。目前酒店式公寓市场需求相对不足， 近年出现的公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产格局来看，项目处于市区核心位置，中心区目前用地 开发已经饱和，地段稀缺性很高。 从目前的地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前 很认可该地段的城市核心地段稀缺性和较高的开发价值，抗震纪 念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑 和唐山的骄傲。 规划条件分析 项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼 酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住 宅和住宅底商。 项目商品住宅部分目前共规划栋楼，其中栋‐层板 楼， 栋层点式楼，栋‐层板塔结合的楼。 住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼， 四周用层高的底商作围合。 项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是 容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅的舒适感不 足，而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上的影响。 周边环境分析 项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。项目为 综合体，项目的号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定的促进 作用。 六分析 优势 项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目 中的中心位置。 项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园 和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。 万达集团是全国知名开发集团，项目具有定的品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。 商业市场分析 唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线 指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格 局，多点指各区域性包括社区性的商业。根据唐山商业分布和业 态的特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远 洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功 能区辐射范围较小。 四唐山购房客群分析 唐山社会财富结构 从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。由于唐山 产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业 高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下的阴影对他 们 的影响已经比较小。而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很 低。底层人群有较大基础，由于大部分住的震后房子，居住升级需求 为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。 需求特征 从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住的舒适度。以前唐 山本地项目的品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅 要正方向，不接受斜向的户型。但是现业主不仅关心户型和等基本需 求，也更加关心物业和环境等因素。唐山空气不好，所以现在标榜上 风上水环保生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质的人得到满足。 五项目自身条件分析 地段条件分析 从现状